★瑕疵担保責任

★瑕疵担保責任

瑕疵担保責任は、売主に過失がなくても負わなければならない無過失責任であり（民法570

条）、売主は過失がない限り瑕疵担保責任を負わないとする特約は、民法の規定よりも買主

にとって不利になるので無効である（業法40条２項）。

（売主に過失がなくても負わなければならない無過失責任であり（民法570 条）を何回も暗昌していくこと。試験でよく応用的に出題されます。）

○確定申告書

○確定申告書

確定申告（かくていしんこく）とは、税金に関する申告手続を言い、日本においては次の諸点を指す。

１・個人が、その年の1月1日から12月31日までを課税期間として、
その期間内の収入・支出、医療費や家屋の新築・増改築・売買、
盗難や火災、寄付、扶養家族状況などから所得を計算した申告書を税務署へ提出し、納付すべき所得税額を確定すること

２・法人が、原則として自己の定款に定められた営業年度を課税期間として、その期間内の所得を計算した申告書を税務署へ提出し、納付すべき法人税額を確定すること

３・消費税の課税事業者である個人又は法人が、課税期間内における消費税額を計算した申告書を税務署へ提出し、その納税額を確定すること

★詐欺の例（宅建試験問題からの観点）

★詐欺の例（宅建試験問題からの観点）

例えば、売主であるＢさんをだまして（詐欺）Ｂさんの不動産を買ったＡ（詐欺師）から、
Ｃさんが事情を知らないでさらにその不動産を買ったとします。

この場合は、Ｃさんは善意の第三者であります。民法はＣさんの権利を保護します。

だまされたＢさんにも落ち度があって、
何も知らないＣさんよりも不利益を受けても仕方ないというわけです。

問題１市街化区域外にある農地

問題１市街化区域外にある農地に関する次の記述のうち、農地法の規定によれば正しいものは
どれか。

問１・農家が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、自己所有の農地に抵当権を
設定する場合は、農地法第３条の許可を受ける必要はない。


問２・農家が自己所有の農地に賃貸住宅を建設するため転用する場合は、農地法第４条の
許可を受ける必要はない。

問３・農家が自己所有の農地にその居住用の住宅を建設するため転用する場合は、農地法
第４条の許可を受ける必要はない。

問４・山林を開墾して造成した農地について、それを宅地に転用する目的で取得する場合は、
農地法第５条の許可を受ける必要はない。




*******************解答解説

解答１○・農地または採草放牧地について所有権その他の使用収益を目的とする権利を設定、
移転する場合には、原則として農地法３条の許可が必要です。しかし、抵当権の設定はこれ
に該当しません。よって正しいです。

解答２・農地を宅地に転用する場合には、原則として農地法４条の許可が必要です。賃貸住宅建設への転用はこれに該当します。よって誤りです。

解答３×農地を宅地に転用する場合には、原則として農地法４条の許可が必要です。
自己の居住用住宅を建設する転用もこれに該当します。よって誤りです。

解答４×・宅地に転用する目的で農地を取得する場合には、原則として農地法５条の許可が必要です。よって誤りです。

問題２－売主の担保責任

＊問題２：：ＡがＢからＢの所有地を買い受ける契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、Ａがその善意悪意に関係なく、契約を解除することができるものは、どれか。


問１・その土地の一部が他人のものであって、ＢがＡに権利を移転することができず、残り
の土地だけではＡが買うことができないとき

問２・その土地の全部が他人のものであって、ＢがＡに権利を移転することができないとき

問３・その土地に隠れた瑕疵があり、契約の目的を達成することができないとき


問４・その売買が実測面積を表示し、単価を乗じて価格が定められている場合において、
その面積が著しく不足していたとき




**************解答解説
解答１×・善意悪意を問わず代金減額請求はできるが、解除できるのは善意の場合のみです。

解答２○・善意悪意を問わず契約解除ができます。よってこれが正解肢となります。

解答３×・善意の買主は契約の目的を達成することができないときに解除することができ、
悪意の買主は解除不可です。

解答４×・数量指示売買で解除ができるのは、善意の買主のみです。

（２０８）次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定

（２０８）次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

（１）宅地建物取引業者は、正当な理由がなければ、その業務上知り得た秘密を他にもら　
してはならないが、宅地建物取引業者を営まなくなった後は、この限りではない。

（２）宅地建物取引業者の従業者であることを証する証明書を携帯する従業者は、取引の
関係者の請求があったときは、当該証明書を提示しなければならない。

（３）本店および支店で宅地建物取引業を営む宅地建物取引業者は、本店だけでなく支店
においてもその業務に関する帳簿を備えなければならない。

（４）宅地建物取引業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは　
引渡し又は取引に係る対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない。



［問２０８］　解説・正解（１）

（１）誤り。宅建業者は、正当な理由がなければ、その業務上知り得た秘密を他にもらし　　
てはならない。宅建業を営まなくなった後でも，その業務上知り得た秘密を他にもらしてはならない。
　　　　　　（当然です。）

（２）正しい。宅建業者の従業者であることを証する証明書を携帯する従業者は、取引の関係者の請求があったときは、その証明書を提示しなければならない。
　　　　　　　（信用第一なのです。従業員でないひとがでは、取引の安全性は確保されません。）

（３）正しい。業務に関する帳簿は、事務所『ごとに』備えなければならない。従って、本店だけでなく支店においても業務に関する帳簿を備えなければならい。
　　　　　　　（これは仕事のシステムなので、理解しておくこと）

（４）正しい。宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し、又は、取引に係る対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない。不当な履行遅延の禁止です。
　　　　　　　（常識問題ですね、しっかり確認していってください。）

問題（３２）宅地建物取引業法上の

問題（３２）宅地建物取引業法上の、宅地に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

（１）工場建設の目的で取引される用途地域内の土地は、宅地である。
（２）用途地域内の農地は、宅地である。
（３）用途地域内の都市公園内にある公園管理事務所の敷地は宅地である。
（４）別荘地として取引される市街化調整区域内の山林は、宅地である。


　解説（３２）：正解（３）
宅建業法上の宅地とは、
①『建物の敷地』である土地（将来建物の敷地になる予定の土地を含む）
②現在、用途地域内にある土地
のどちらかである。
ただし、①または②に該当しても、現在、公共施設（例：公園・道路・河川）内にある土地は宅地ではない。
（１）正しい。工場建設の目的で取引される用途地域内の土地は、上記①②の両方に該当するから、宅地であります。
　　　　　　　（このまま暗記要なり）
（２）正しい。用途地域内の農地は、上記②に該当するから、宅地であります。
　　　　　　　（用途地域内にある土地は宅地と丸暗記していくこと）

（３）誤り。用途地域内の都市公園内にある公園管理事務所の敷地は、現在、公共施設（公園）内にある土地だから、宅地ではない。
　　　　　　（常識的にわかるのですが、試験場では焦る問題の一つです。）
（４）正しい。別荘地として取引される市街化調整区域内の山林は、上記①に該当するから、宅地であります。
　　　　　　　（『建物の敷地』である土地は宅地であると丸暗記すること。何回もやれば
　　　　　　　　　自然と答えられます。）

問１・取引主任者が

問１・取引主任者が宅地建物取引業法に違反して罰金の刑に処せられたときは、１年以内の
期間を定めて、取引主任者としてすべき事務の禁止の処分を受ける。






解答１・取引主任者が宅建業法に違反して罰金刑に処せられた場合、登録を消除されます。
よって誤りとなります。

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合格力：暗記作業を嫌がらずにやる人

暗記作業を嫌がらずにやる人

勉強で一番つらいのは、暗記作業です。考えるのはむしろスリルがあるもので、楽しいことなのです。

暗記作業ほどつらい地味な作業はありませんが、これこそ勝利の基礎土台です。

乗り越えたものが勝利者です。ぶつぶつ重要用語を唱えて暗記してください。あとが本当に楽になります。
科目において暗記の順番があります。

まずは、宅建業法から暗記することです。

次に民法ですが、深入りせず、要項のみ暗記していくことをお薦めします。

この暗記が進めば、後の科目はもう楽しいことになっています。

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