武井義塾:開講しました・
下記ネットであります。
http://drtakken.com/
今後とも、よろしくお願い申しあげます。
まだまだ、至らぬことばかりであり、御指導御鞭撻のほどよろしくお願い
申し上げます。
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.甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録 の<解答・解説>
1.誤り。不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請により登録が消除された場合、相当の理由がない限り、登録が消除された日から5年を経過しないと登録を受けることができません(業法18条1項7号)。
*不正手段は5年と覚えること。
2.誤り。事務禁止処分を受けた取引主任者は、その期間が満了しないと取引主任者としてすべき事務を行うことはできず、又は、登録の移転の申請をすることもできません(業法19条の2)。
*事務禁止処分
・取引主任者が指示処分に従わないとき。事務禁止処分となる。
*取引主任者が事務禁止処分に違反すれば、必ず登録が削除される。
心するべし
3.誤り。取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは、必ず、登録をしている都道府県知事が指定する講習で交付の申請前6ヶ月以内に行われるものを受講しなければなりません(業法22条の2第2項)。
*数字の問題しっかり暗記せよ
4.正しく正解。 登録が消除された場合、速やかに、取引主任者証を返納しなければなりません(業法22条の2第6項)。
*返すものは返すこと。
1.誤り。不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請により登録が消除された場合、相当の理由がない限り、登録が消除された日から5年を経過しないと登録を受けることができません(業法18条1項7号)。
*不正手段は5年と覚えること。
2.誤り。事務禁止処分を受けた取引主任者は、その期間が満了しないと取引主任者としてすべき事務を行うことはできず、又は、登録の移転の申請をすることもできません(業法19条の2)。
*事務禁止処分
・取引主任者が指示処分に従わないとき。事務禁止処分となる。
*取引主任者が事務禁止処分に違反すれば、必ず登録が削除される。
心するべし
3.誤り。取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは、必ず、登録をしている都道府県知事が指定する講習で交付の申請前6ヶ月以内に行われるものを受講しなければなりません(業法22条の2第2項)。
*数字の問題しっかり暗記せよ
4.正しく正解。 登録が消除された場合、速やかに、取引主任者証を返納しなければなりません(業法22条の2第6項)。
*返すものは返すこと。
![](http://www25.a8.net/svt/bgt?aid=090309467328&wid=001&eno=01&mid=s00000002761038002000&mc=1)
![](http://www19.a8.net/0.gif?a8mat=1HRN8B+5FA776+LAY+6A95B5)
1.誤り。不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請により登録が消除された場合、相当の理由がない限り、登録が消除された日から5年を経過しないと登録を受けることができません(業法18条1項7号)。
*不正手段は5年と覚えること。
2.誤り。事務禁止処分を受けた取引主任者は、その期間が満了しないと取引主任者としてすべき事務を行うことはできず、又は、登録の移転の申請をすることもできません(業法19条の2)。
*事務禁止処分
・取引主任者が指示処分に従わないとき。事務禁止処分となる。
*取引主任者が事務禁止処分に違反すれば、必ず登録が削除される。
心するべし
3.誤り。取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは、必ず、登録をしている都道府県知事が指定する講習で交付の申請前6ヶ月以内に行われるものを受講しなければなりません(業法22条の2第2項)。
*数字の問題しっかり暗記せよ
4.正しく正解。 登録が消除された場合、速やかに、取引主任者証を返納しなければなりません(業法22条の2第6項)。
*返すものは返すこと。
1.誤り。不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請により登録が消除された場合、相当の理由がない限り、登録が消除された日から5年を経過しないと登録を受けることができません(業法18条1項7号)。
*不正手段は5年と覚えること。
2.誤り。事務禁止処分を受けた取引主任者は、その期間が満了しないと取引主任者としてすべき事務を行うことはできず、又は、登録の移転の申請をすることもできません(業法19条の2)。
*事務禁止処分
・取引主任者が指示処分に従わないとき。事務禁止処分となる。
*取引主任者が事務禁止処分に違反すれば、必ず登録が削除される。
心するべし
3.誤り。取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは、必ず、登録をしている都道府県知事が指定する講習で交付の申請前6ヶ月以内に行われるものを受講しなければなりません(業法22条の2第2項)。
*数字の問題しっかり暗記せよ
4.正しく正解。 登録が消除された場合、速やかに、取引主任者証を返納しなければなりません(業法22条の2第6項)。
*返すものは返すこと。
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組積造
(1)
組積造とは,主要な骨組にレンガ・コンクリートブロック等を用いた建物。
レンガ・コンクリートブロック等をモルタルでつないで積み上げたのが,組積造。
(2)
組積造は,そのままでは地震等に弱いので,鉄骨又は鉄筋コンクリートで補強しなければならないこともある。
例えば,組積造の建物のはね出し窓やはね出し縁(バルコニー)は,鉄骨又は鉄筋コンクリートで補強しなければならない。
木造
(1)
木造とは,主要な骨組に木材を用いた建物。
(2)
木造建築物を建築する場合,主として次の3つの工法がある。
①軸組工法
柱などの垂直材と梁などの水平材を主体として構成されている工法。昔ながらの和風住宅が軸組工法によっている。
②枠組壁工法(ツーバイフォー工法ともいう)
2インチ×4インチの木材を部材として厚い壁を作り,その壁自体で建物の荷重を支える工法。
耐震性に富み,工期が短いのが特徴。
枠組壁工法(ツーバイフォー工法)は,壁で建物を支えるの工法なので,柱の耐力(柱の力)で地震などに抵抗するわけではない。あくまで壁で建物を支える工法。
③丸太組工法
丸太造りの建物(ログハウス)がこの工法。
(3)
木造建築物の基礎には,コンクリート造の布基礎(ぬのきそ),独立基礎などがある。
①コンクリート造の布基礎
一般の木造住宅の基礎がこれで,建物の外枠の下部と平行して連続している基礎だ。連続基礎ともいう。鉄筋を入れない布基礎もあるが,入れた方がより堅固になり,耐震性が向上する。
②独立基礎
1本の柱の荷重を1個の基礎で支えるものだ。古いお寺などの基礎に見られる。耐震上は好ましいとは言えない。
建築物の基礎には,その他に,べた基礎というのがある。べた基礎は,基礎と建築物とを一体化させ,基礎スラブで建築物の荷重を支える形式のもの。構造的に最も堅固な基礎なので,軟弱地盤の場合や,高層建築物の基礎に適している。
(4)
木材の特長
①木材の辺材(樹皮に近い外側の部分から取った材木)は,心材(中心部分から取った材木)と比較すると,腐りやすい。
②木材の圧縮強度は,繊維に直角の方向と比較すると,繊維方向の方が強い。
③木材の強度は,乾いている状態の方が湿っている状態より強い。
(5)
木造建築物に関するその他の知識
①地面から1m以内の土台等には,有効な防腐措置を講ずるとともに,必要に応じて白あり対策等の防虫措置を講じる必要がある。
②2階以上の場合,原則としてすみ柱を通し柱とし,管柱(くだばしら)としてはいけない。
ただし,柱とけた等の接合部を金物で補強することにより,通し柱と同等以上の耐力を持つようにすれば,すみ柱を管柱とできる。
③3階以上の場合,1階部分の構造耐力上主要な部分の柱の小径(太さ)は,13.5㎝以上とする必要がある。
(参考程度に読んでおくこと。すぐに暗記理解は当然無理、まずは、一読しておくこと)
![](http://www21.a8.net/svt/bgt?aid=090508595516&wid=004&eno=01&mid=s00000005504002021000&mc=1)
![](http://www11.a8.net/0.gif?a8mat=1HVWVN+8J7R8Q+16GW+C164X)
(1)
組積造とは,主要な骨組にレンガ・コンクリートブロック等を用いた建物。
レンガ・コンクリートブロック等をモルタルでつないで積み上げたのが,組積造。
(2)
組積造は,そのままでは地震等に弱いので,鉄骨又は鉄筋コンクリートで補強しなければならないこともある。
例えば,組積造の建物のはね出し窓やはね出し縁(バルコニー)は,鉄骨又は鉄筋コンクリートで補強しなければならない。
木造
(1)
木造とは,主要な骨組に木材を用いた建物。
(2)
木造建築物を建築する場合,主として次の3つの工法がある。
①軸組工法
柱などの垂直材と梁などの水平材を主体として構成されている工法。昔ながらの和風住宅が軸組工法によっている。
②枠組壁工法(ツーバイフォー工法ともいう)
2インチ×4インチの木材を部材として厚い壁を作り,その壁自体で建物の荷重を支える工法。
耐震性に富み,工期が短いのが特徴。
枠組壁工法(ツーバイフォー工法)は,壁で建物を支えるの工法なので,柱の耐力(柱の力)で地震などに抵抗するわけではない。あくまで壁で建物を支える工法。
③丸太組工法
丸太造りの建物(ログハウス)がこの工法。
(3)
木造建築物の基礎には,コンクリート造の布基礎(ぬのきそ),独立基礎などがある。
①コンクリート造の布基礎
一般の木造住宅の基礎がこれで,建物の外枠の下部と平行して連続している基礎だ。連続基礎ともいう。鉄筋を入れない布基礎もあるが,入れた方がより堅固になり,耐震性が向上する。
②独立基礎
1本の柱の荷重を1個の基礎で支えるものだ。古いお寺などの基礎に見られる。耐震上は好ましいとは言えない。
建築物の基礎には,その他に,べた基礎というのがある。べた基礎は,基礎と建築物とを一体化させ,基礎スラブで建築物の荷重を支える形式のもの。構造的に最も堅固な基礎なので,軟弱地盤の場合や,高層建築物の基礎に適している。
(4)
木材の特長
①木材の辺材(樹皮に近い外側の部分から取った材木)は,心材(中心部分から取った材木)と比較すると,腐りやすい。
②木材の圧縮強度は,繊維に直角の方向と比較すると,繊維方向の方が強い。
③木材の強度は,乾いている状態の方が湿っている状態より強い。
(5)
木造建築物に関するその他の知識
①地面から1m以内の土台等には,有効な防腐措置を講ずるとともに,必要に応じて白あり対策等の防虫措置を講じる必要がある。
②2階以上の場合,原則としてすみ柱を通し柱とし,管柱(くだばしら)としてはいけない。
ただし,柱とけた等の接合部を金物で補強することにより,通し柱と同等以上の耐力を持つようにすれば,すみ柱を管柱とできる。
③3階以上の場合,1階部分の構造耐力上主要な部分の柱の小径(太さ)は,13.5㎝以上とする必要がある。
(参考程度に読んでおくこと。すぐに暗記理解は当然無理、まずは、一読しておくこと)
![](http://www11.a8.net/0.gif?a8mat=1HVWVN+8J7R8Q+16GW+C164X)
![](https://blogimg.goo.ne.jp/img_emoji/kaeru_love.gif)
下記 ネットに 掲載しております。ご照覧お願いいたします。
http://www.m-license.jp/takken/index.htm
DVDの内容の一部掲載します。
資格試験対策DVD:宅地建物取引主任者」
Disc 1 宅建試験と攻略法 (106分)
Disc 2 宅建業法① (73分)
Disc 3 宅建業法② (56分) 税・その他 (43分)
Disc 4 法令上の制限 (90分)
Disc 5 権利関係 (78分)
商品番号:ML-120
講師:武井 信雄
1セット5枚組
税込価格:42,000 円
【この講義では】
宅地建物取引主任者資格は、不動産業界での必須資格であり、また年齢・学歴等に関係なく誰でも受験できる為、例年20万人近い受験者数を誇る人気資格となっています。しかし、多くの受験生は、初めて目にする様々な法律や専門知識の学習に戸惑い、合格の栄冠を勝ち取ることができずにいます。そこで、この講義では、独学でも短期間で合格できる様、抜群の合格実績を持つ講師が、合格に必要な知識のみに的を絞って解説を行ないます。
下記DVDは私 武井信雄 が発刊いたしました。(本件講座の参考にしてください)
証券化は今後の不動産市場の中心となるものなのです.
宅建業者が取引していくものでもあり、一般知識として
必要になるものです。
教養ともって読んどいてください。
証券化のデメリット
証券化において、そのメリットばかりではなく、デメリットの正しい認識も必要である。また、リスク分析も重要な事柄でもある。すなわち、証券化のデメリットを認識して、その克服方法を明確にしてみることにする。
そして、リスクは メリットと同じように証券化対象資産、オリジネーター、SPV、サービサーにおいて、存在するのである。
井出保夫(2006年)によれば証券化のリスクは、以下のようなリスク説明がある。
(1) 証券化対象資産におけるリスク
① クレジットリスク
特に銀行の貸出債権の証券化の際に問題になるのは、債務者が未収、延滞もしくは不払い等のデフォルトを起こすリスクである。貸出債権を多数プールすることによって、このクレジットリスクは分散されることになる。(いわゆる、リスクを分散させる技術「プーリング」にとってこのデメリットを克服するのである。)
②イリュションリスク
ダイリュションリスクとは、債務者に対する債権の消滅や、債務者からの相殺権の行使によって、原債権からのキャッシュフローが希薄化するリスクをいいる。 銀行の貸出債権の証券化等で、債務者が銀行預金と借入金を相殺してしまうリスクは常に残る。このリスクは、証券化した債権は、安全に回収されるのですが、予定したキャッシュフローはその分受けられなくなるリスクである。
③リペイメントリスク
プリペイメントリスクとは、早期期限前弁済等によって債権が消滅し、当初予定したキャッシュフローの支払い予定が狂ってしまうリスクをいう。このリスクも、証券化した債権の回収(元本)は、回収されるのでありますが、キャッシュフロー(利息 収益金)の予定された回収ができなくなるリスクがある。
(2) オリジネーターにおける倒産リスク
オリジネーターの倒産が投資家に悪影響を与えないようにするために、通常証券化の実務では、証券化業務に特化したSPCを設立して資産を譲渡し、両者の間を倒産隔離するのが一般的である。ただ、倒産隔離の技術は意外と複雑で手間のかかることが多く、日本の証券化の実務でもわざわざケイマン諸島にSPCを設立、チャリタブル・トラスト(慈善信託)を使って株を全部譲渡するやり方が多く使われている。証券化を促進し、金融取引をより拡大容易にするためも、これらの手続きを簡便化、合理化していかねばならないのである。
(3) SPVにおける倒産リスク
SPVも自ら倒産に陥る可能性がまったくないわけではない。したがって、SPVを倒産しにくくするための措置が必要である。本来は自由に破産の申立てができるはずの会社を、破産できないように工夫するわけですから大変である。この分野は、非常にあいまいなため、実務者が実際に頭を抱えながら工夫をしている。SPVの倒産は証券化の根幹を成すことから大きなリスクである。
(4) サービサーの倒産リスク
サービサーが倒産した場合に、サービサーが管理していたキャッシュフローが投資家の手元に届かなくなるリスクと、サービサー自身の資金と混和するリスク(コミングリング・リスク)とがある。そこで、この対策としては、井出保夫(2006年)によれば「実務では、サービサーの裏に、バックアップサービスサーを設置することで、リスクを避けるしかない。」と述べられている。監視、監督 指導 援助を行う機能を設けることによりこれらのリスクを予防、防御していくのである。
さらに、井出保夫(2006年)は次のように指摘している。「証券化は、高度にリスク分散が図られた金融技術ですが、それでもリスクから完全に逃げられるわけではない。決してオールマイティな錬金術だと思わないようにする。」これは、証券化におけるリスク金融技術の高さを示すものとも解釈できる言葉である。オールマイティではないので、オールマイティに近づけられる金融技術であることなのである。
![](http://www25.a8.net/svt/bgt?aid=090810257383&wid=004&eno=01&mid=s00000004894001002000&mc=1)
![](http://www17.a8.net/0.gif?a8mat=1I2DN5+6C13SA+11RG+5YRHD)
宅建業者が取引していくものでもあり、一般知識として
必要になるものです。
教養ともって読んどいてください。
証券化のデメリット
証券化において、そのメリットばかりではなく、デメリットの正しい認識も必要である。また、リスク分析も重要な事柄でもある。すなわち、証券化のデメリットを認識して、その克服方法を明確にしてみることにする。
そして、リスクは メリットと同じように証券化対象資産、オリジネーター、SPV、サービサーにおいて、存在するのである。
井出保夫(2006年)によれば証券化のリスクは、以下のようなリスク説明がある。
(1) 証券化対象資産におけるリスク
① クレジットリスク
特に銀行の貸出債権の証券化の際に問題になるのは、債務者が未収、延滞もしくは不払い等のデフォルトを起こすリスクである。貸出債権を多数プールすることによって、このクレジットリスクは分散されることになる。(いわゆる、リスクを分散させる技術「プーリング」にとってこのデメリットを克服するのである。)
②イリュションリスク
ダイリュションリスクとは、債務者に対する債権の消滅や、債務者からの相殺権の行使によって、原債権からのキャッシュフローが希薄化するリスクをいいる。 銀行の貸出債権の証券化等で、債務者が銀行預金と借入金を相殺してしまうリスクは常に残る。このリスクは、証券化した債権は、安全に回収されるのですが、予定したキャッシュフローはその分受けられなくなるリスクである。
③リペイメントリスク
プリペイメントリスクとは、早期期限前弁済等によって債権が消滅し、当初予定したキャッシュフローの支払い予定が狂ってしまうリスクをいう。このリスクも、証券化した債権の回収(元本)は、回収されるのでありますが、キャッシュフロー(利息 収益金)の予定された回収ができなくなるリスクがある。
(2) オリジネーターにおける倒産リスク
オリジネーターの倒産が投資家に悪影響を与えないようにするために、通常証券化の実務では、証券化業務に特化したSPCを設立して資産を譲渡し、両者の間を倒産隔離するのが一般的である。ただ、倒産隔離の技術は意外と複雑で手間のかかることが多く、日本の証券化の実務でもわざわざケイマン諸島にSPCを設立、チャリタブル・トラスト(慈善信託)を使って株を全部譲渡するやり方が多く使われている。証券化を促進し、金融取引をより拡大容易にするためも、これらの手続きを簡便化、合理化していかねばならないのである。
(3) SPVにおける倒産リスク
SPVも自ら倒産に陥る可能性がまったくないわけではない。したがって、SPVを倒産しにくくするための措置が必要である。本来は自由に破産の申立てができるはずの会社を、破産できないように工夫するわけですから大変である。この分野は、非常にあいまいなため、実務者が実際に頭を抱えながら工夫をしている。SPVの倒産は証券化の根幹を成すことから大きなリスクである。
(4) サービサーの倒産リスク
サービサーが倒産した場合に、サービサーが管理していたキャッシュフローが投資家の手元に届かなくなるリスクと、サービサー自身の資金と混和するリスク(コミングリング・リスク)とがある。そこで、この対策としては、井出保夫(2006年)によれば「実務では、サービサーの裏に、バックアップサービスサーを設置することで、リスクを避けるしかない。」と述べられている。監視、監督 指導 援助を行う機能を設けることによりこれらのリスクを予防、防御していくのである。
さらに、井出保夫(2006年)は次のように指摘している。「証券化は、高度にリスク分散が図られた金融技術ですが、それでもリスクから完全に逃げられるわけではない。決してオールマイティな錬金術だと思わないようにする。」これは、証券化におけるリスク金融技術の高さを示すものとも解釈できる言葉である。オールマイティではないので、オールマイティに近づけられる金融技術であることなのである。
![](http://www17.a8.net/0.gif?a8mat=1I2DN5+6C13SA+11RG+5YRHD)