●学習順序を間違えないこと

●学習順序を間違えないこと
　法律の学習はどれも同じですが、特に民法では、量が多いため、

①全体像の把握

②肉付け

の順序で進むのがいいと思います。

　よく初心者の方で、直前学習で基礎知識なしに、とにかく過去問をこなそうとする人がいますが、これはいけません。

同一の問題が出る可能性などないのに、限られた時間をすべて使ってひたすら暗記するのはあまりにも無駄と言えましょう。

最初は、もしくは理解できない時は、①全体像の再確認　を行ってください。

そして、重要テーマの再確認をしていく方法が着実な方法であると思います。

問４・宅地建物取引業者

問４・宅地建物取引業者は、宅地建物取引業保証協会の社員の地位を失ったときは、当該
地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託しなければならない。






解答４・保証協会社員の地位を失った場合、地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。これを怠った宅建業者は、業務停止処分を受けることがあります。
よって正しい。

問題４宅地建物取引業の免許

問題４宅地建物取引業の免許(以下「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

問１　甲県に本店を、乙県に支店をそれぞれ有するＡ社が、乙県の支店でのみ宅地建物取引業を営もうとするときは、Ａ社は、乙県知事の免許を受けなければならない。

問２　宅地建物取引業者Ｂ社の取締役が、刑法第209条 (過失傷害) の罪により罰金の刑に処せられた場合、Ｂ社の免許は取り消される。

問３　宅地建物取引業者Ｃ社が業務停止処分に違反したとして、免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過していない場合、Ｃ社は免許を受けることができない。

問４　Ｄ社の取締役が、かつて破産宣告を受けたことがある場合で、復権を得てから5年を経過しないとき、Ｄ社は免許を受けることができない。




１＊＊＊＊＊＊＊解答解説

１解説：×・・・宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。 （宅地建物取引業法3条1項）より、Ａ社は、国土交通大臣の免許を受けなければならない。

２解説：×・・・会社の役員が刑法第209条 (過失傷害) の罪により罰金の刑に処せられても、欠格事由に該当しません。

３解説：○・・・第六十六条第一項第八号又は第九号（免許の取消し）に該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者（当該免許を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前六十日以内に当該法人の役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含む。以下この条、第十八条第一項（取引主任者の登録）、第六十五条第二項（指示及び業務の停止）及び第六十六条第一項（免許の取消し）において同じ。）であつた者で当該取消しの日から五年を経過しないものを含む。） （宅地建物取引業法5条1項2号）より

４解説：×・・・破産宣告を受けた場合は、復権を得られば、ただちに免許を受けることができます。

問４・Ａは、媒介物件の売却

問４・Ａは、媒介物件の売却の依頼を直接受けた宅地建物取引業者が作成した広告を、
そのまま掲載して、Ａ名義のチラシを作成し、配布した場合でも、その広告内容に
よっては、責任を問われることがある。






解答４・依頼者の作成した広告をそのまま流用した場合でも、その広告が誇大広告に該当
する場合は責任を問われることがあります。よって正しいです。

問２・宅地建物取引業者Ａ(甲県知事免許)

問２・宅地建物取引業者Ａ(甲県知事免許)は、事業の開始後新たに事務所を設置したときは、２週間以内に政令で定める額の営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託し、かつ、その旨を甲県知事に
届け出なければならない。







解答２×・事務所を新設した場合、供託をして届出をしなければその事務所で事業を開始できませんが、
事務所設置から２週間以内に届出をしなければならないという規定はありません。
よって誤りです。

問題（１１０）宅地建物取引業

問題（１１０）宅地建物取引業の業務に関する記述のうち、正しいものはどれか。

1．宅地建物取引業者は、従業者に授業者証明書を携帯させ、又は記章の着用その他の方法　
により従業者であることを表示しなければ，業務に従事させてはならない。

2．宅地建物取引業者は、主たる事務所にのみ業務に関する帳簿を備え、一定の事項を記載
すれば足りる。

3．宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行
う場所ごとに標識を掲示しなければならないが、事務所以外の場所については専任の取引主任者を設置すべき場所にのみ掲示すれば足りる。

4．宅地建物取引業者は、専任の取引主任者を設置すべき案内所を設置して業務を行うとき
は、業務を開始する日の10日前までに一定の事項を、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及びその所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。


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解答；問（１１０）　正解　４．
１．誤り。従業者証明書は、必ず携帯させなければならないのであって、記章の着用その他の方法ではいけない。
　　　　（以外と思いますが、当然なのです。）

２．誤り。帳簿は事務所ごとに備え付けなければならない。
　　　　　（解答文を暗記のこと）

３．誤り。専任の取引主任者を設置しなくてもよい場所でも標識を掲示しなければならない場合がある。
　　　　　（長文で誤解させやすい問題ですが、解答文を暗記して対戦するべし）

４．正しい。専任の取引主任者を設置すべき案内所については10日前までに免許権者及び案内所がある場所の知事に届出が必要です。
　　　　　（この問題を解くには相当の知識が必要です。前問の消却から解く方式で行くのが良いです。）

☆問題ー連帯保証２

☆問題ー連帯保証２
連帯保証において、債権者が、主たる債務者に債務の履行を請求することなく、保証人に保証債務の履行を請求した場合、原則として保証人は債権者に対し、まず主たる債務者に催告すべき旨を請求することができる。




解答；Ｘ 適切でない
連帯保証人には、催告・検索の抗弁権がありません（民法454条）。
したがって、主債務者に履行を請求することなく、保証人に請求してきた場合であっても、まず主債務者に催告しろ、と請求することはできません。

意思能力が必要とされる。

●意思能力

私法上の法律関係は、権利義務の主体が、
その意思に基づいてのみ発生・変更させるという原則
（私的自治の原則）を基本として構成される。

したがって、
法律関係が有効に成立するには、
法律行為をなすときに、
各人が権利義務の主体となるに足る意思を持ちうること、
すなわち意思能力が必要とされる。

問４・国士利用計画法におい事後届出

問４・国士利用計画法におい、事後届出が必要な土地売買等の契約により権利取得者となった者が事後届出を行わなかった場合には、都道府県知事から当該届出を行うよう勧告されるが、罰則の適用は
ない。





解答４×
・届出が必要な契約を締結して届出を行わなかった場合、６月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられます。また、事後届出をするようにと勧告する規定もありません。

土地の利用目的についての勧告との混乱を狙った単純な引っかけ問題です。誤りです。

問題ー鑑定：標準地

問題ー鑑定：標準地

標準地の正常な価格は、土地鑑定委員会が毎年１回、２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その果を審査し、必要な調整を行って判定し公示される。


解答： 正しい。
土地鑑定委員会は毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その
結果を審査し、必要な調整を行って一定の基準日における標準値の正常な価
格を判定し公示します(地価公示法2条1項)。