◇ 証券化住宅ローンの今後の課題と展望

　証券化住宅ローンの今後の課題と展望

第１節　流通市場の整備　

（１）不動産投資市場の形成
わが国の不動産投資市場は不動産証券化を進める上で、十分に整備されているとはいえないのである。飛行機産業を発展させたくとも、飛行場が十分に整備されていない状態であるといっても過言ではないのである。その点を指摘した松村徹・篠原二三夫・岡正規（2005年）によれば、「不動産の証券化が注目され具体的なストラクチャーが検討される過程において、先行する米国の考え方や実務を日本の事例に適合させようとした結果、日本の不動産市場では近代的な投資市場として必要な条件が整備されてないことが明らかになった」と述べられている。
すなわち、金融資本市場に参加している外資系投資銀行および株式　債券等々の金融商品に投資する一般投資家においては、日本の「不動産市場」は、透明性、流動性、多様性に劣り、金融資本市場とはまったく異質な市場なのである。
例えば、松村徹・篠原二三夫・岡正規（2005年）によれば、によれば、「地価や賃料など市場実態や物件の現況を正確に把握できるデータや情報が整備されていない。オフィスビルの賃貸借期間が短く将来の収益確定が難しい。不動産税制が頻繁に変更されるなど市場の透明性の低さが証券化組成上の問題となる」として指摘されている。

松村徹・篠原二三夫・岡正規（２００７年）は、「もともと、不動産は売却が簡単にできない資産だが、取引抑制的な不動産税制、コーポレート・ファイナンス中心の融資制度、抵当権や短期賃貸借権など不動産に設定される権利関係の複雑さも不動産の流動性を阻害しており、証券化コストを引上げたり、出口戦略を難しくしている」と述べている。
　このような不透明性と流動性の低さは、一般の投資家または、不動産取引の経験のない投資家にとっては、かなり大きなリスクであり、取引の障害でもある。

出題項目の山は「未成年」であります。講師；武井信雄

今年の出題項目の山は「未成年」であります。
講師；武井信雄の山掛けです。
重要項目でもあります。

◎未成年者

未成年者（みせいねんしゃ）とは、
まだ成年に達しない者のこと。
日本では、民法上、満20歳をもって成年とする（民法4条）ので、
満20歳に達しない者は未成年者である。

年齢の計算については
年齢計算ニ関スル法律（明治35年12月2日法律第50号）による。
未成年者は法定代理人（親権者あるいは未成年後見人）の親権に服する。

なお、
未成年者が婚姻した場合には私法上は成年に達したものとして扱われる
（民法753条、婚姻による成年擬制。
この成年擬制の効果は公職選挙法・未成年者飲酒禁止法・未成年者喫煙禁止法など
の公法領域には及ばない[1]）。

よく読むと興味深い事柄であります。教養としても必要な事柄です。

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Ⅱ＋＋不動産投資メリット＋＋

Ⅱ＋＋不動産投資メリット＋＋

不動産投資は安全性が高く、長期に渡って安定した収入が確保できる資産運用です。比較的小額から始めることができ、節税効果や相続税対策として、多くのメリットがあります。


①私的年金

公的年金と貯蓄だけでは長い老後の生活は不安がつのります。
投資用マンションを購入して定年までにローンを完済させておけば、老後に支給される公的年金にプラスして安定した賃貸（家賃）収入を得ることが出来ます。


②生命保険のかわり

投資用マンションをローンで購入すると団体信用生命保険に加入することになります。万一、ローン返済中に死亡したり高度障害などの際でも、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険から支払われます。
残されたご家族には債務のないマンションが残りますので月々安定した家賃収入を受け取ることが出来ます。また、売却してまとまったお金を手にすることも可能です。


③節税効果

不動産投資では家賃収入は不動産所得として給与所得等とは別に申告します。
申告の際、建物の減価償却費やローン金利、さらに固定資産税などの必要経費が認められ、それらを家賃収入から差し引き赤字部分を損益通算として給与所得や事業税などの他の所得から差し引き所得税・住民税の節税をすることが出来ます。但し、不動産所得が黒字の場合は税額が増え、節税効果は薄くなりますのでご注意ください。


④相続対策

相続の際、購入した投資用不動産は時価の現金や株式と違い評価額（概ね建物は取得価格の50%、土地部分は時価の80%で評価されます。）で決まります。
賃貸中であれば更に土地・建物ともに2、3割の評価額を下げることができるので、相続対策として有効と言えます。


⑤インフレに強い

現在はデフレで不動産価格や家賃も低水準ですが、将来経済がインフレに転じた場合、物の価値が上昇し預貯金などの貨幣価値が低下（目減り）し、投資物件の資産価値や賃料相場の上昇が考えられます。
インフレ時に低下する預貯金の一部をアパート・マンションなどの運用に回すことで将来のインフレヘッジになります。またインフレ時に購入した不動産を売却すれば多少のキャピタルゲインを見込める可能性もあります。

私の宅建ＤＶＤがネットに掲載されました。

私の宅建ＤＶＤが下記ネットに掲載されました。
城西大学の宅建講座がモデルになっています。

基礎から学ぶ人。実務経験がない人には最適であります。

http://www.haken-center.net/modules/amaxoop2/article.php?lid=18

よろしくお願いします。

◎事業を開始した後 講師 武井信雄

Ｑ：
宅建業者は、事業を開始した後に新たに事務所を設けた場合、新設した事務所についての営業保証金を、いつまでにどの供託所に供託しなければならないのですか。


Ａ：
宅建業者が事業開始後に新たに事務所を設置した場合、新たに設置した事務所ごとに500万円の営業保証金を、主たる事務所の最寄りの供託所に追加して供託します。宅建業者は、その新たに設置した事務所においては、供託物受け入れの記載のある供託所の写しを添付して国土交通大臣又は都道府県知事に届け出た後でなければ、宅建業務を開始することができません。


（類題がよく出ます。講師　武井信雄）

37条書面：問題・解答

よく出される問題です。解答は暗記するのが一番です。
何度も読めば暗記できないと思っても、自然とできています。：講師武井信雄


問題
宅地建物取引業者が，その媒介により建物の貸借の契約を成立させた。借賃についての融資のあっせんに関する定めがあるときの，当該融資が成立しないときの措置は，宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面に必ず記載しなければならない事項である。



解答
１）誤り。

37条書面に記載しないでよい。下記①～⑧のどれにも当たらない。

つまり，宅建業者が「貸借にたずさわる（貸し借りの媒介又は代理を行う）とき」に，37条書面に記載しなければならないのは，次の事項だ。
①当事者の氏名・住所
②宅地建物を特定するために必要な表示
③借賃の額，ならびに支払時期・支払方法
④宅地建物の引渡し時期
⑤借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは，その額，その金銭の授受の時期・目的
⑥契約の解除に関する定めがあるときは，その内容
⑦損害賠償の予定または違約金に関する定めがあるときは，その内容
⑧天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは，その内容

メルマガ発刊いたしました。

下記メルマガ発刊いたしました。
講師　武井信雄


メールマガジン
http://www.mag2.com/m/0000284468.html

よろしくお願い申し上げます。

岩盤浴のルーツ

試験対策は、休養の他に、教養も必要です。

岩盤浴のルーツ

日本における岩盤浴のルーツは、秋田県の玉川温泉と言われます。

　玉川温泉には地熱により暖められた「北投石」という岩があり、その岩の上で温まった人の病気の症状が和らいだ、治ったなどの話が絶えないため、噂が広がり近隣・遠方問わず訪れる人が後を経たないと言われています。

岩盤浴は天然の温泉か若しくは都会のサロンで体験することが出来ます。

天然の温泉地では、「玄武岩（三朝温泉）」「花崗岩（増富温泉）」「石灰岩（二股温泉）」などが使用され、サロンでは、神黒石（北海道）、貴陽石（群馬県）、医王石（石川県）などが使用されています。