自主管理の苦労話

不動産賃貸業では、つい昨年まではすべての物件について自主管理をしてきました

昨年からは、地理的に遠いこともあり、不動産管理会社に業務を委託している物件も少し増えてきました。

サラリーマンをやりつつすべてを自主管理するのはもうそろそろ限界だと感じ始めています。

これまでに苦労した（一部はまだ苦労している）事例をいくつか紹介したいと思います。

 

■管理会社の怠慢？

私が最初に購入したのは、結構高額なファミリータイプの区分マンションでした（今では見向きもしない物件ですが）。初めての物件となったため自主管理は自信がなく管理は物件を購入した不動産会社の関連会社にお願いしていました。

家賃入金は月末締の翌月10日入金ですが、その期日を過ぎても管理会社から振り込みがありません。月末になっても振り込みが確認できないので、管理会社にメールで連絡するとしばらくして入金がありました。しかし、また翌月10日に入金がなく、月末に連絡するとしばらくして入金でした。その理由を問い合わせたところ、データベースに物件の登録がなされていなかったためであり、次回からは問題ありません、とのこと。しかし、翌月10日にも入金がなく、またこちらから連絡してようやく入金があるという状況。もう信用できないので、管理契約を解除することを決意。

管理委託契約では契約解除は3か月前に通知すること、という記載があったため、3か月後のX月分からは自主管理に切り替える旨を管理会社に文書で通知。当然ながら、3か月間は翌月10日入金があるはずですが、翌月10日も入金なし。改めて、管理会社に連絡すると、もう契約解除通知を受け取ったので振込はしないことにした、と回答がありました（しかし契約終了日は3か月後にしているんですけどね）。聞くと、賃借人からは今月度の入金はあった、ということなので、そのお金はやはり私に振り込んでもらうべきお金ですよね。もうめちゃくちゃです。とりあえず今月度の入金だけは管理会社から入金してもらい、すぐに、賃借人には今月末振込からは管理会社を通さず、大家の私に直接振り込んでもらうように依頼しました。

この物件は、その後、急に管理費・修繕積立金が1万円ほど値上げされることとなったため、中国の投資家に、購入価格よりも200万円ほど高い金額で売却してクローズとなりました。

 

■隣人からのクレーム

テラスハウスに小さい子供がいる若い夫婦の入居が決まってからしばらくしたある日、賃借人さんから夜に電話がありました。聞くと、階段を歩くと隣からドンドンドン！と激しく壁を叩かれる。一度や二度ではなく、数日に一度くらいの頻度で。特にうるさくしているわけでもないのに、ちょっとしたことで壁をドンドンドン！とたたかれて、精神的に参ってしまっている。「こんなことになるなら、ここに住まなきゃよかった！！」と言われてしまいました。これって、結構きついですね。

もともとは老夫婦二人が住んでいた家でそんな話は聞いたことが無かったです。老夫婦と小さい子供がいる家族とでは確かに少しは騒がしくはなるかもしれませんが、それでも壁を何度もドンドンドン！と叩くのは困ります。

ただ、私が対応できる話でもないので、あまりにひどいようであれば警察に相談してみてください、と伝えました。

私の家の近くの交番のおまわりさんにお世話になったことがあり（いい意味ですよ（笑））、その時に、この話をしたところ、そういう場合は警察に相談して警官が現場に立ち会うこともできるけれど、かえって話がこじれることもあるので難しいとのこと。確かに、警察沙汰にして！と恨みを買いかねませんね。

しかし、その後は、特に賃借人さんから何の連絡もなく３年ほど過ぎて退去の連絡が来ました。

たぶん、隣人の件でとうとう我慢できなくなったからかなと思って、おそるおそるこの件を聞いたところ、「あ～、お隣さんは半年ぐらいで引っ越していきましたね。お隣も貸家だったみたいです。新しいお隣さんとはずっと仲良くやっていましたよ。」ということ。この物件を買って後悔していたのですが、何とか解決して安心しました。

 

■　隣家のごみ問題

これもテラスハウスです。購入時、部屋のあちこちにコックローチが置かれ、押し入れには1匹ひっくり返っていました。まぁ、家も古いし、多少そういったものもいるかもな。ただ、掃除をしても水回りで小さな虫がすぐに出てきたり、浴槽にはいつのまにか、新たに1匹発見。

よく見ると、隣家の玄関はゴミの山。おそらく、この分だと室内も相当なごみがありそうで、それで害虫も多く発生するのかも。

最初の賃借人さんは、夏場は害虫がたくさん発生して困ったと言い残して、1年後に退去。

ただ、賃借人さんも煙草を吸っていたようで室内も結構汚れていて、部屋の隅に白い綿のようなものがあちこちに発生していました。どうもそれはハエトリグモの巣だったようです。

畳をすべてはがして床下や壁の隙間に粉末のバルサンを撒いて、家全体に燻煙材のバルサンを焚きました。案の定、玄関付近や勝手口など、バルサンからなるべく遠くへ逃げようとして最後に息絶えたものが何匹か見つかりました。

これで大丈夫だと思い、次の賃借人も比較的早く決まり安心したのもつかの間、1年半後に退去の連絡。はっきりとは言いませんでしたが退去理由はお隣さんのごみだったようです。

お隣さんの問題はどうすることもできないので、不動産業者に、購入時よりも高い金額で売却しました。

 

■　クレームの多い賃借人さん

賃借人さんもいろいろですね。

借家人賠償責任保険に入ってくれない賃借人さん。万が一火事を起こしたら、と説得しても、自分は絶対に火事を起こさないから保険に入らない！と言われます。

家賃を一向に入金しない賃借人さん。毎月月初に家賃保証会社に代位弁済請求書を送らなくてはいけけません。もう2年ほど賃借人から家賃を直接受け取っていませんね。

その中でも困るのが、何かとクレームをつける賃借人さん。家賃を月末までに支払えないというので、後日家賃保証会社からの指示に従って支払ってくださいと伝えて了解してもらいました。私は家賃保証会社より家賃の立替払いでの振り込みをしてもらいましたが、後日、賃借人さんから電話がかかってきました。「なんであんなやくざみたいなところに連絡したんだ！すぐに家賃を支払えと言ってくる。どうなってるんや！」
また、ガスコンロが古くなって火が消えないことがある、というので、新品に交換することになりました。交換工事日は確定したのですが、時間帯は前に別の工事が入っていてその終了時刻は現場での作業状況で変動するため、11時から13時の間に伺う予定です、と伝えたところ、「そんなに作業予定時刻に幅があるのはおかしい。業者ならこれまでの経験からおおよその時間帯がわかるはず。それがプロだろ！そんな予定はみとめられない！」と激怒。「その日は2件目の工事なので、1件目の進捗状況でどうしても幅が出てしまいます。」といっても、「それは認められない！その間に外出もできないので困る！電話代がもったいないから切るぞ！ガチャ！」と一方的に切られてしまいました。業者さんと改めて相談し、なんとか11時半から12時の間で了解をもらい、もし12時を過ぎるようであれば私に連絡し、私から賃借人さんにその旨を伝える、ということとし、それを賃借人さんに電話で伝え了解をもらいました。外出ができない！と言っていていた割には、時間通り11時半に行った時には本人はおらず、奥さんが対応してくれました。まぁ、べつにいいですけどね。
また、入居の最初のころは、夜に洗濯機水栓が洗濯機とうまく接続できないのですぐに来てくれ、とのこと。この時も「洗濯機が接続で～き～ま～せん！わ～か～り～ま～せん！すぐに来てください。ガチャ！」こちらの返事もろくに聞かずに一方的に電話を切られました。ここはまだ賃貸中です。先が思いやられます。。。