大阪府東大阪市の築古戸建を購入

10月に東大阪市の築古戸建（築36年ぐらい）を購入しました。

これも、最近付き合いのあるＴ商事保有物件で、リフォーム前の状態で210万円でした。通常、T商事はリフォーム後、賃貸付けをした状態で物件を売りに出すのですが、私がリフォーム費を出す形にしたいので、リフォーム前物件があれば紹介してほしいと頼んでいたためです。

購入した理由は、

• 今年は特に所得が多くなったため、大規模リフォームが可能な物件を購入し修繕費を増やして節税したい。（もちろん、修繕費にできるのはリフォーム費用の一部です。）
• 物件価格が安いので、リフォーム費用がある程度かかっても比較的高い利回りが期待できる。
• Ｔ商事のリフォームのbefore/afterを自分の物件として見てみたい。（他者の物件だとやはり真剣度が違いますからね。）

でした。

ただ、最初に紹介されたときには、立地や物件そのものについては、正直、いい印象は持っていませんでした。

デメリット：

• 駅から徒歩15分、かつ近くに商店街・スーパーが少ない
• 南と西は隣家に接しているため、東側のベランダしか日が当たらず、洗濯物が干しづらいし、家の中が暗い。
• 東側のベランダは、お世辞にも広いとは言えず、エアコン室外機を設置するため、さらに狭くなる。（ただ、これはリフォーム後にきちんと確認したところ、さほどデメリットというほどでもありませんでした。）

ただ、軽・小型車が駐車可能な駐車場が１階にあり、奥行きは十分なスペースが確保されています。
したがって、洗濯物は１階の駐車スペースの一部を活用するなど、何らかの工夫である程度は改善できる可能性はあります。

また、この建物の構造として、１階部分はRC造で、２階・３階は木造でした。当初はあまり気にしていませんでしたが、RC造は強固である分、自由が利きません。

１階の浴室リフォームでは、在来工法の浴室（タイル張り）からユニットバスへの入替を予定していました。しかし、RC造の箱に直方体のユニットバスを入れようとすると、どうしても既存の浴室よりもサイズが小さくなり、特に天井が180cmかそれよりも多少低くなる可能性が高いことがわかりました。ちょっと背が高い男性だと、立ち上がると圧迫感が出てしまいます。仕方がないので、在来工法浴室を一度取り壊し、新たに在来工法浴室へのリフォームとなりました。
また、これまで壁についていた換気扇から浴室暖房乾燥機にしてはどうかと思ったのですが、浴室暖房乾燥機は当然天井につけることになり、またさらに天井が低くなってしまいます。そのため、これまでと同じく壁に換気扇をつけるしか手がありません。配管を増やすことができないため、追い焚きや高温差し湯もできず、これも元の状態のままとなりました。

このようなちょっとした変更さえできないのがRC造のデメリットですね。今回、改めて痛感しました。

以下は物件購入時の写真です。もともと、あまり購入する気ではなかったので、リフォーム前の写真もあまり撮っていませんでした。

　

最初の写真は外観、そして2枚目と3枚目は1階部分です。キッチンとトイレは2階、最後の和室が3階です。全体として暗い印象でした。照明があるとまた雰囲気が変わったかもしれませんが、なんかテンションが下がるような物件でした。これを、売主のＴ商事にリフォームをお願いしたところ、以下のように全体として明るい印象に変わりました！

リフォーム後の図面と写真はこちら。なお、写真ではわかりづらいですが、まだこれからハウスクリーニングが入るということで、一部はリフォーム時の汚れなどがまだ残っている状態です。

　　　

　　

最初の3枚は1階部分、次の3枚のキッチン、ベランダ、トイレは2階部分、最後の和室は3階です。この時も照明はついていなかったのですが、壁全体を白くしたせいか、とても明るくなりました。リフォーム前の3階和室の写真で見えている障子と、このリフォーム後の和室の障子は同じものです。

リフォーム費用は全体で340万円ほどでした。突出してどこかの費用が特に掛かった、ということはないんですが、浴室のリフォームおよび捨貼りクロス施工（1階、2階、3階）がそれぞれ60万円ずつぐらいかかり、この2つの作業で全体の1/3ぐらいです。

これまで、リフォームを行う場合、細かな点も含めすべて私が作業の内容に関して指示を出して業者にやってもらったのですが、そのやり方がよくなかったのか、指示を出した箇所以外は全く作業をすることはありませんでした。T商事の場合も、もちろん話し合いや見積書の確認をして、どの箇所をどのようにリフォームをするのかを話し合うのですが、見積書には記載のない細かな箇所についても、気が付いた個所について対応してもらえたのが、ありがたかったですね。例えば、鉄部塗装という項目は見積書にはありますが、具体的な箇所については記載がありません。実際には、ベランダの手すりや2階窓の庇（ひさし）の塗装など、ちょっと気になるけどどうしようか、という箇所も含めてやってもらったり、見積もりには記載のない玄関鍵の調整や、換気口のフィルタ交換などもほとんどサービスでやっていただきました。こういったちょっとしたことでも、入居者は最初に気が付いた箇所は指摘してくる可能性が高いので、とても助かります。これまでは、入居者から指摘を受けてから業者にその都度対応してもらっていたので、ちょっと対応が後手後手に回りがちだったので、最初から入居者のことも考えて細かな部分の対応までしてもらえるのは手間的にも精神的にも助かります。また、屋根裏の状態、柱などの家全体の躯体の状況確認なども行い問題ないことも確認できた、という報告もありました。T商事は、不動産屋さん兼工務店兼賃貸管理という立場でのビジネスをしているため、購入からリフォーム、賃貸管理まで、一気通貫で相談できることも強みだと感じました。
購入・リフォームまでは面倒見るけど、賃貸管理は賃貸管理会社を紹介します、とか、購入・賃貸管理はやるけどリフォームについては業者を紹介します、というのはありますけど、その全部を見ているのは、T商事ぐらいではないでしょうか。

家賃設定としては、当初６万円からスタートすることにしましたが、リフォームがまだ終わらないにも関わらず、11月下旬に内覧後、すぐに入居申し込みがあり、12月中旬入居が決まりました！

この物件のすぐわきにUR賃貸があり、賃料は2DK（５０㎡）で ５万円、月極駐車場9千円くらいでしたから、リフォーム直後で6万円はちょっと安いのも、早くに入居が決まった要因のように思います。

もともとリフォームにはエアコン設置は含めておらず、入居者に対してエアコン２台追加設置の場合には家賃は+2,000円アップという条件を入れていました。今回の入居者にエアコン設置可否について確認してもらったところ、エアコン設置希望ということで家賃は6.2万円となりました。エアコン2台は、設置費込みでほぼ20万円だったため、リフォーム費用は20万円増えて最終的には360万円。物件購入価格は210万円であったため、リフォーム費用込みの物件価格は、210万円+360万円=570万円となりました。よって、利回りは6.2万円*12/570万円=13%です。

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	売買情報入手経緯
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	4.6万円	12.3%	at home（Ｔ商事物件）
京都府宇治市K （R2に売却）	テラス4DK	S39	470万円	26万円	6.0万円	14.5%	HOME's
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	at home (任意売却)
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	6.7万円 (5.2万円)	16.8% （13.0%）	不動産会社Webサイト
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.5万円	16.3%	チラシ
大阪府東大阪市N	戸建2LDK	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	goo不動産

 

利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。

賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。