登録免許税について

最近購入した物件については、初めて登記ネットで不動産の所有権移転登記を行いました。（以下は、あくまでも売買による所有権移転登記の場合です。）

その時に登録免許税の計算がやや煩雑だったので、メモっておきます。

ネットでは登録免許税の計算方法が載っていますが、いずれもシンプルなケースばかりで今回の物件については最終的に法務局に電話で教えてもらいました。

 

登録免許税の計算は、

1. 同じ税率で計算される土地や建物の評価額を合計する
2. 1000円未満の端数を切り捨て
3. 税率をかける
4. 最後に100円未満を切り捨て（もし1000円未満なら1000円とする）

が基本です。

 

具体例１．

土地の評価額が\2,379,277であり、建物の評価額が\1,260,454の場合、それぞれ1000円未満を切り捨てるので、土地は\2,379,000、建物は\1,260,000 です。

土地と建物の税率はそれぞれ1.5%と2.0%なので、
土地：\2,379,000 * 1.5% = \35,685 
建物：\1,260,000 * 2.0% = \25,200 

したがって、合計は \35,685 + \25,200 = \60,885 なので、100円未満を切り捨てて、\60,800　となるわけです。

これはわかりやすい例です。

 

具体例2．

今回、悩んだのは、持分があるケース。

土地Ａ, B, C, D と建物があり、ＡとＢは持分1/1ですがＣとＤは持分1/5となっています。

この例では、それぞれの土地と建物の評価額は以下でした。

Ａ: \563,910,  B: \3,898,673,  C: \165,184,  D: \78,026,  建物：\992,323

土地の税率はすべて1.5%なので、これらすべてを足すのですが、その時にCとＤについては持分1/5なので、評価額も1/5にして足します。
その結果、土地の評価額の合計は　\563,910 + \3,898,673 + \165,184 * 1/5 + \78,026 * 1/5 =  \4,511,225 →　\4,511,000 、
建物は \992,323 → \992,000 です。

土地と建物の税率はそれぞれ1.5%と2.0%なので、
土地：\4,511,000 * 1.5% = \67,665
建物：   \992,000 * 2.0% = \19,840

したがって、合計は \67,665 + \19,840 = \87,505 なので、100円未満を切り捨てて、登録免許税は　\87,500　となるわけです。

最初は、持分が1/1であるＡおよびＢに対する計算と、持分が1/5であるＣおよびＤに対する計算は完全に分離して100円未満切捨直前までを計算するものと思っていましたが、同じ税率であればそれらはひとまとめでよい、ということです。

ちなみに、土地と建物は現時点では税率は異なりますが、令和3年4月から同じになるらしいので、その場合は土地・建物すべての評価額を合計してから税率をかけることになりますね。

持分が異なる土地が混在した例がネットにはなかったため、メモとして載せておきます。

（追記）
そもそも、持分が異なる土地については、登記申請を分けて申請することになるのではないか。であれば、異なる持分が混在することもなく、このような厄介な問題は発生しないのではないか、と思われるかもしれません。確かに、権利の一部を移転する場合、その部分を「権利者　（住所）持分５分の１　誰それ」のように記載して、登記の目的を持分全部移転とし、他の登記の目的である所有権移転登記とは分けて申請するのが一般的なのかもしれません。ただ、一括申請（１つの申請で数個の不動産について登記の申請が認められること）の要件として、登記の目的が同一であれば可能であり、所有権移転登記と持分全部移転は同一と解されているということなので、今回のように、まとめて１つの登記申請として行うことが可能だと考えます。実際、この申請で法務局での審査を通過しました。