大阪府八尾市の築古戸建を購入

10月に八尾市の不動産業者（Ｔ商事）から、八尾市の物件を購入しました。

業者所有物件なので仲介手数料無しはうれしいですね。また、すでに9月から賃借人さんが入居済み。

　　　

不動産業者の話によると、リフォームとして190万円ほどをかけているそうです。

価格は680万円、家賃は6.8万円なので、利回りはちょうど12.0%です。というか、利回り12%となるように、販売価格を決めている、ということなんですが。

また、リフォーム費用が比較的安いのは、もともと1階のキッチンや浴室がきれいで、この部分は手を入れていないためです。

玄関回りのビフォーアフターは以下の通りです。

Before　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　After

        

すごくすっきりとして、軽自動車も置けることになり、いいですね。雰囲気もなんか明るくなった気がします。

この業者さん（T商事）のリフォームは他の物件も含めて、私が「してほしいな」と思うリフォームであり、方向性があっているんですよね。

限られた予算の中で、あるいは期待する収益性を実現するために、どの部分をリフォームするかしないか、というのは、人によって判断が分かれる部分だと思っています。実際に、それによって家賃に差がついたり、入居を検討する人の判断にほとんど影響しない部分について、一切コストをかけないという考えもあるとは思うのですが、私としては、仮にそうであっても、やはり、より気持ちよく快適に住んでもらいたい、という思いがあります。例えば、換気扇をシロッコファンにする、照明スイッチを今風の大きなボタンにする、外壁塗装で見栄えをよくする、テラスは隣家と壁1枚で接する壁には防音材を埋め込む、害虫駆除やシロアリ防虫施工など。費用対効果という点では効率が悪いかもしれませんが、表面利回り12%が実現できるなら、こういったリフォームはやってほしいと思っています。これまで、いくつかの業者さんで、リフォームの内容についてどのレベルまでやるか、という点で話したときに、私の目指すレベルでやっても、「それで家賃が上がるわけではないので無駄ですよ」と言われることが多かったのですが、このT商事は、私のイメージするリフォームをすでにやっていましたね。それで、表面利回り12%を実現している、というのは、すごく安心して物件を購入できます。方向性が同じなので、せっかくならその部分もリフォームしてほしかったなあ、と思うことが少なく、安心して検討できるんですよね。

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	売買情報入手経緯
大阪府八尾市	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	T商事からの紹介
大阪府松原市	テラス2DK	S46	450万円	0	4.6万円	12.3%	at home
京都府宇治市K （R2に売却）	テラス4DK	S39	470万円	26万円	6.0万円	14.5%	HOME's
大阪府守口市	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市伏見区	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	at home (任意売却)
京都府八幡市	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	6.7万円 (5.2万円)	16.8% （13.0%）	不動産会社Webサイト
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.5万円	16.3%	チラシ
大阪府東大阪市	戸建2LDK	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	goo不動産

 

利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。

賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。