京都市伏見区の区分マンションを購入

京都市伏見区の区分マンション(3LDK)を購入しました。

住所：京都市伏見区
延床面積：65㎡(3LDK)
購入価格：500万円（売出価格530万円、指値500万円）
築年数：26年（H2年3月）
構造：SRC15階建ての13階
設備：都市ガス、上水道、下水道
最寄り駅：京阪本線淀駅からバス5分、バス停から徒歩4分
管理費：9,100円
修繕積立金：7,810円
修繕積立金の状況：1戸当たりの積立金82.6万円、マンション全体で30,000万円。
近隣駐車場空きわずか
TVドアホン・地デジ・BS・インターネット設備

もともと区分は買うつもりがあまりなかったのですが、たまたま相場に比べて安い価格が目に入ったため、購入することにしました。

この物件のメリットは、13階と高層階であり見晴らしがいい！また、すぐそばには京滋バイパスが通っていて、車での移動が便利な点。近くには、低層の団地やアパートはあるものの、高層マンションはここだけで、希少価値も高いです。

逆に、デメリットは、一番近いスーパーは徒歩5分くらいの場所に1軒のみ。コンビニも近くにない。最寄りの駅は徒歩圏外。したがって、車がないとかなり不便なところです。

マンション口コミサイトやリフォーム会社の意見、マンション掲示板のコミュニティやリフォーム届け出の多さなどから、最終的には車保有者の家族にターゲットを絞ればニーズがあると判断しました。ただ、やはり正直不安でしたね。仮に、指値が通らなかったとしても、簡単にあきらめがついたような物件でした。

5月末に決済をし、6月からリフォーム計画・詳細検討を行い、中旬ごろよりリフォーム実施。今回は、アクセントクロスに特にこだわりました。

リフォームをしていくと、いろいろな問題が見つかりました。

• 給湯器が正常に動作せずお湯がぬるい。給湯器の操作ボタンが壊れている。
• ガスコンロの1口が点火しない
• 設置済みのコンロが現状のビルトインコンロに比べて薄く、そのままでは設置できない
• レンジフードが「弱」の場合に動作しない
• ベランダに鳩糞が大量にあり卵もあった
• ガスエアコンへの接続ガス管の撤去が必要
• エアコン横のコンセントには電源が来ていない。どうも、普通のコンセントから電源を得ていたらしい。
• 壁に2か所、20-30cmくらいの穴があいている
• 浴室ドアの下のパネルが腐食して穴があいている
• 鍵と鍵穴の位置がずれていて、トイレのドアが閉まらない。当然、鍵もかけられない。

といった具合です。

よかった点は、ドアや建具を再塗装することでかなりきれいに復元できたことです。購入直後は、傷やぶつかったことによる塗装の剥がれがいたるところにあったのですが、すべてきれいになりました。

ただ、それでも、上記の問題を解決していったため、結局、リフォーム費用は全体で150万円ほどもかかってしまいました。

7月下旬までにはすべてのリフォームが終わる予定ですが、仲介業者には、すでに7月上旬から売却および賃貸で募集をかけてもらっています。

ただ、売却だと短期譲渡税が39%もかかり、儲けのかなりが税金でもっていかれてしまうため、なんとか賃貸で決まるとありがたいのですが。

家賃相場は7万円ぐらいですが、目標家賃は8万円です。（無理かな・・・）