木工挽物という仕事

基本的には時代遅れの仕事
正反対の位置にいるブログから発信してみます
でもブログも先端じゃなくなりましたね

大家さんになるぅ?

2017-03-01 23:55:12 | 賃貸業
最近こういうコマーシャルをよく見かけるようになった
https://www.shinoken.com/lphiketsu/?wh=adw&gclid=CjwKEAiA_9nFBRCsurz7y_Px8xoSJAAUqvKCKnBwbqUaotCybFfLk9MWU_VHGrTl65yFrEpuHFE7zBoCkZ_w_wcB

自己資金0でのアパート経営だ
実際に貸家を持ってる僕でもこういうサイトを見るとついついその魅力に陥ってしまいそうになる
20代でアパートを持てる 40歳で家主になって悠々とした老後を送れそうだ
甘い言葉にとろけそうになる

が、それを鵜吞みにしてはいけない
落とし穴がいっぱいある
まずは借主の減少が著しいこと
建てた当初は見た目もきれいだからなかなかの稼働具合だ
さてそれを返済期間の25年あるいはもっと危ない35年も続けられるのか(おそらく無理)
勿論お金をかければある程度はそれを維持してゆけるはずだが
家賃-(ローン)-(修繕費)をプラスにし続けることはそんなに簡単なことではない

例えばこんな動画もあります
不動産投資の過剰融資はリスクよりも怖い 【不動産投資初心者・サラリーマンお役立ち情報】



これは大家にとっては恐ろしい話です
嘘ではないと思います

ただだからと言ってアパート経営を完全に貶めるわけにはいきません
勉強して取り組めば成功する可能性も十分にあります

僕なりの注意点を上げると
土地を同時に手に入れる物件は最初からは手を出さない
建築費だけでも大変です
それを土地も含めたコストで手に入れることはかなり危険です
一番大切なことはそれがどこにあるかです
魅力のある土地はそれ相応な値段がします
それを含めてローンを組むとなるとまず破綻するはず
出来れば最初は中古のワンルーム、これを現金で買って大家になることはどういうことかを実感すべし
少し古いマンションの一室を例えば200万で買う
これでもうあとはお金がかかりませんではありません
税金がやってきます 固定資産税です
それを払いながら入居者を見つけて、出来たらこれも自分で不動産屋さんを回って自ら頭を下げて紹介してもらった方がいいと思います
いくつか回るうちに誰かに出会います
相性のいいお店あるいは人
こういう人は大切にしてください
2か月で入居者が見つかりました
家賃は例えば4万円
一年で48万円 税金は・・・よくわからないけど年間25000円としときましょう
そうすれば、455000円残ります
これで飲んで食ってはいけません
一年半で入居者が結婚しますと言って出て行ってしまいました
例えば20㎡のこじんまりした部屋はまた入居者探しをしなくてはなりません
一年半で退去ならそれ程の修繕費は必要ではないでしょう そう思うでしょ?
いい人なら5万くらいで済みます
悪い人なら20万くらいかかるかもしれません(滅多にない)
ところでそういう作業は誰がするんでしょう
修繕ではなくその前の退去の立ち合い
入居者と修繕業者にお任せでも構いませんが大家も立ち会えればいうことありません
この業者も多くの場合不動産屋さんの紹介ですね
一番いいのは自分で修繕できる人
そういう大家さんもいるようです

不労所得と言われる大家業は実際には不労所得どころか精神的タフさが必要になります
普段はいいですが何かあった時には眠れない夜を覚悟してください(笑)
普段は不労所得ですけどね

そういうのに慣れたら次の物件に行ってもいいと思います
今度は一棟欲しいですか?
まだ土地付き新築物件は早過ぎます
一棟行くなら交通の便の良い中古物件例えば4戸 例えば8戸
そこで大事なのは値段
満室で投資利率6%未満なら買っちゃダメ
本当は手放したい大家さんの足元をじっくり眺めて半値交渉してもいいかな?
それが実現する物件は相当痛んでますから綺麗にリニューアルする必要があります
自分で個性的なアパートに変身させて満室を実現させましょう
そうそうホントに安い物件を手に入れるためには多少の交通の便は犠牲にしてもいいかもしれません
そういうボロアパートを買いたたいて財を成した人がいます

いろんな経験を積んでからやれる人はやってみてください
僕個人の気持ちでは最初にリンクしたような今流行のオーナーにはならない方がいいと思います


本当の不労所得は最低保証のある自販機を置くとか屋上に携帯電話のアンテナ設置をするとかです
頑張りましょう








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8 コメント

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大家さんになる (masamikeitas)
2017-03-02 04:30:21
かっつん、おはようございます。

大家さんになる、サラリーマンにとって魅力的な話ですね。(笑)
40年前ぐらいに夢見たこともあります。

>そういうボロアパートを買いたたいて財を成した人がいます

確か中年の女性で、この様にして財をなしたという記事を読んだことがあります。
まぁ広告を出すということは、シノケンさんとか大東建託さんなどの業者さんが一番儲かるでしょうね。(笑)
他人にうまい話を教えるわけがないと思います。
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警鐘を鳴らす (しゃちくん)
2017-03-02 08:48:01
レオパレス21が訴えられましたね。
一括借り上げ向こう10年家賃保証、相続税対策にどうですか?ってうちにも盛んに営業が来ておりました。
勿論、母の所有する月極駐車場の現地を見てから法務局で所有者を調べて来るので情報は完璧です。
でも駅前の新築アパートの多くが2年後の更新月に引っ越されて空き室が出る現状にどこも家賃を下げて対応するから資金計画が狂ってしまう大家さん続出です。
なので初期投資の少ない月極駐車場で成り行きを伺っておりますけどね。
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マツリゴトのあと (があこ)
2017-03-02 09:38:44
母のところに、毎日のように、いろんな不動産屋から電話がかかってくるそうです
家を壊して、マンションにして、1室に住んで、あとは貸して
という感じで

弟夫婦が住んでいるので、それは、初めからなしですが
ご近所さんで、何軒か、アパートをにしてしまった家があります
都内ですが、場所が悪いので、人が入らないらしいとも
母から聞きました

未亡人はターゲットなんだなと思いました

SBI証券に口座開設しました

まだ、デモ版アプリで練習中です

先日の記事で、腰の調子がいくらか上向いてきたとあり
いくらか、ほっとしました
良くなりますように
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↑のがあこちゃんの (koumama)
2017-03-02 10:00:26
コメント読んでどっきりしました。
実は私の友達のお母さんが 未亡人なのだけど
大きな古い家に一人で住んでたのね。

去年かな 一室を自宅にして アパートにしちゃったの。
その2階の1室に弟君(独身)が住んでるんだけど
私はよくわからないから
「へえ それはいい選択をしたね 家賃収入もあるし
人がたくさんそばにいるっていうのは安心だしね
お母さんの性格からして大家さん的な感じなら人とかかわっていけるしいいね)って言ったの。
そしたら 今は大家さんはただ形だけで 鍵ももらえないし ただ家を提供してるだけなんだよって聞きました。
そうだよね。はいらないってこともあるしねえ。簡単じゃないんだね。

未亡人はターゲット・・なのかぁ。こわいなぁ。

私もこの先 実家を貸すか売るかなので
いろいろ勉強になるわぁ。
動画もきっちり見ましたよ(笑)ありがとう
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masaやん (かっつん)
2017-03-02 18:24:10
40年前だったら決断してれば成功してたかもです
これからバブルが控えてることでしたからね
当時は転売転売でそれだけで儲かった時代だったようです
バブルの頃に友達がマンションを買って、1ヶ月で3割くらい値上がりしてる
そんなとんでもない時代でした
それも異常ですが、あれから30年近く経って今がこんな時代だとはだれも想像できませんでしたね
とにかく買ったらもう値下がり確実の家マンションの多いこと

確かにホントに儲かるなら人に買わせるはずないですよね
こういう会社は買わせた後のメンテナンスや管理で儲けるってことでしょう
上手く行く人もあるとは思いますが、土地まで買って上手く回るって僕なんかは考えられません

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しゃちくん (かっつん)
2017-03-02 18:24:55
レオパレスってすごい勢いだったけど
https://matome.naver.jp/odai/2136522683638448401
こんなサイト見てるとため息が出ます
近くにもレオパレスありますが大丈夫でしょうか?
高額建築安普請って気がしてきました
税金高いですが駐車場の方が安定してるかもしれませんよ
もうどうせお金はあるんでしょうし(笑)
もっとももうすでにアパート経営はしておられたんでしたよね
お母さんの名義かとは思うんですが
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があこさん (かっつん)
2017-03-02 18:25:54
最近は時々東京の不動産屋さんから電話がかかってきます
「マンション売却されるおつもりはないですか?」
「一度無料査定させてもらえませんか?」 って
名古屋は今、リニアのおかげで土地が上がり気味です
東京から45分? 東京圏内になりそうな勢いで、特に名古屋駅周辺の土地の値上がりは顕著だし
これから少し先売り時が来るかもしれません

そのお友達のところへのお誘いは想像できますね
言われてやるのはよくないです
こういうのは自分の中で熟成して完成させなければ損をする可能性大だと思うんですよね
それだけ勉強の必要だと思うし
例えば、支払いの時今なら必ず固定金利を選ぶべきですが
ほんの少し支払額が(今は)少ない変動型を提案して来たらそれだけでその業者は信用できません
やるなら今は全期間固定がベストだと思います

SBI良い選択だと思います
ここはIPOを扱う機会が多いので必ず挑戦してください
月曜日まで「9325 ファイズ」という銘柄のIPO新規株投資の募集をしています
1250円×100株=125000円必要ですが
当たればきっと儲かるはずです
挑戦はただなので外れて元々ですから
あと「6545 インターネットインフィニティー」もAランクです こちらは1320円 8日まで募集中です
是非挑戦してみてください

腰の方はもう少し様子を見たいです
ありがとね

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koumama (かっつん)
2017-03-02 18:26:33
鍵をもらえないって ただ事じゃないよね
鍵を預かってもらうってことは管理してもらってるならある意味当然で
なにもかもお任せにしている証拠だし
トラブルがあっても「わしゃ知らん」という都合のいいこともあるはずですが・・・
不思議ですねぇ
そういうやり方されてるとどこかでいいように利用されるだけじゃないかと疑ってしまいます
それで空室のリスクだけ負わされたらたまったもんじゃないよ
家賃保証してくれてるならいいけど
これなら多分してくれてるんだよねきっと

お父さんの家はkoumama次第よ
何部屋貸せるかとかもあるし内容的にはわからないけど
ちょっぴり苦労しながら毎月の家賃を楽しみにするも良し
売ってしまうのも自由です
ただ僕だったらこのまま利用したいと思うだろうね
良い不動産屋さんに出会えることが大切だよ


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