大家さんになるぅ？

最近こういうコマーシャルをよく見かけるようになった
https://www.shinoken.com/lphiketsu/?wh=adw&gclid=CjwKEAiA_9nFBRCsurz7y_Px8xoSJAAUqvKCKnBwbqUaotCybFfLk9MWU_VHGrTl65yFrEpuHFE7zBoCkZ_w_wcB

自己資金0でのアパート経営だ
実際に貸家を持ってる僕でもこういうサイトを見るとついついその魅力に陥ってしまいそうになる
20代でアパートを持てる　40歳で家主になって悠々とした老後を送れそうだ
甘い言葉にとろけそうになる

が、それを鵜吞みにしてはいけない
落とし穴がいっぱいある
まずは借主の減少が著しいこと
建てた当初は見た目もきれいだからなかなかの稼働具合だ
さてそれを返済期間の25年あるいはもっと危ない35年も続けられるのか（おそらく無理）
勿論お金をかければある程度はそれを維持してゆけるはずだが
家賃-（ローン）-（修繕費）をプラスにし続けることはそんなに簡単なことではない

例えばこんな動画もあります
不動産投資の過剰融資はリスクよりも怖い　【不動産投資初心者・サラリーマンお役立ち情報】



これは大家にとっては恐ろしい話です
嘘ではないと思います

ただだからと言ってアパート経営を完全に貶めるわけにはいきません
勉強して取り組めば成功する可能性も十分にあります

僕なりの注意点を上げると
土地を同時に手に入れる物件は最初からは手を出さない
建築費だけでも大変です
それを土地も含めたコストで手に入れることはかなり危険です
一番大切なことはそれがどこにあるかです
魅力のある土地はそれ相応な値段がします
それを含めてローンを組むとなるとまず破綻するはず
出来れば最初は中古のワンルーム、これを現金で買って大家になることはどういうことかを実感すべし
少し古いマンションの一室を例えば200万で買う
これでもうあとはお金がかかりませんではありません
税金がやってきます　固定資産税です
それを払いながら入居者を見つけて、出来たらこれも自分で不動産屋さんを回って自ら頭を下げて紹介してもらった方がいいと思います
いくつか回るうちに誰かに出会います
相性のいいお店あるいは人
こういう人は大切にしてください
2か月で入居者が見つかりました
家賃は例えば4万円
一年で48万円　税金は・・・よくわからないけど年間25000円としときましょう
そうすれば、455000円残ります
これで飲んで食ってはいけません
一年半で入居者が結婚しますと言って出て行ってしまいました
例えば20㎡のこじんまりした部屋はまた入居者探しをしなくてはなりません
一年半で退去ならそれ程の修繕費は必要ではないでしょう　そう思うでしょ？
いい人なら5万くらいで済みます
悪い人なら20万くらいかかるかもしれません（滅多にない）
ところでそういう作業は誰がするんでしょう
修繕ではなくその前の退去の立ち合い
入居者と修繕業者にお任せでも構いませんが大家も立ち会えればいうことありません
この業者も多くの場合不動産屋さんの紹介ですね
一番いいのは自分で修繕できる人
そういう大家さんもいるようです

不労所得と言われる大家業は実際には不労所得どころか精神的タフさが必要になります
普段はいいですが何かあった時には眠れない夜を覚悟してください（笑）
普段は不労所得ですけどね

そういうのに慣れたら次の物件に行ってもいいと思います
今度は一棟欲しいですか？
まだ土地付き新築物件は早過ぎます
一棟行くなら交通の便の良い中古物件例えば4戸　例えば8戸
そこで大事なのは値段
満室で投資利率6％未満なら買っちゃダメ
本当は手放したい大家さんの足元をじっくり眺めて半値交渉してもいいかな？
それが実現する物件は相当痛んでますから綺麗にリニューアルする必要があります
自分で個性的なアパートに変身させて満室を実現させましょう
そうそうホントに安い物件を手に入れるためには多少の交通の便は犠牲にしてもいいかもしれません
そういうボロアパートを買いたたいて財を成した人がいます

いろんな経験を積んでからやれる人はやってみてください
僕個人の気持ちでは最初にリンクしたような今流行のオーナーにはならない方がいいと思います


本当の不労所得は最低保証のある自販機を置くとか屋上に携帯電話のアンテナ設置をするとかです
頑張りましょう