ようやく軌道に乗ったかな！？

おはようございます。おずもーるです。

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自分がサラリーマン大家として、大家会社を本格的に承継してから約一年半ほどが経過します。
承継当初は、本当にとんでもない状況でした．．．
メインとなる築３５年の「第１ビル」は６部屋中、空室が３部屋。そして「木造１」と、「木造２」は築４０年以上．．．　「木造１」には入居者無し
そして土地の７０％が「借地」であり、承継当時の現預金残高は６百万円程度、借入金２百万円
まさに八方塞の状況でした

一時は、大家会社の解散も考えましたが、さすがに会社創立から６０年ほどの会社。自分の代で倒産をさせる訳には行きませんでした。

とにかく問題は、築３５年にもなる「第１ビル」の空室を何とか満室にしなければならない事です！！！
やはり近隣物件は、新しい物件が多く、築３５年にもなる「第１ビル」は正直入居者から敬遠される事は当たり前だと思っていました
誰しも古い物件なんかに好き好んで、住もうなんていう人はいなですよね。　（正直、自分が借主であれば、住みたくもありません）

しかし「第１ビル」の外装はかなりの修繕を加えていた事もあり古くは見えず、空き部屋の確認を行っても、修繕は行き届いており、築３５年の物件とは感じさせないような部屋の状況でした　本当に手を加えてキチンと管理していれば、いくら古くても物件は生き生きしています！！！

そこで次に確認したのが、入居者募集をしている不動産屋に関してです。
不動産屋を確認したところ、相当歳のとったおじいさん、おばあさんの２人で営業している不動産屋に依頼をしておりました。　当然動きは悪いですよね
そしてその不動産屋は、入居者募集から管理等まで一括して依頼を受けている物件も取り扱っていたという事から、確実に当社物件の入居者募集は後回しでしょう　しかも物件の丸抱え．．．　これでは決まる物件の入居者も決まるはずはありません

そこで入居者募集だけをメインに行っている不動産屋を探す事になり、数社の不動産屋を候補に挙げ、不動産屋回りの開始です！！！
ここで運良く、ＫホームのＳさんに出会う事が出来ました
まさに自分にとってのサラリーマン大家成功への第一歩でした！！！　本当にここでＳさんに出会っていなければ、確実に入居者確保の時間も相当掛かっていたと思います

大家業・不動産投資業での成功の鍵は、如何に自分の考えている通りの入居者の確保を代行して、確実に行ってくれることが出来る不動産屋、担当者と強固な繋がりを持つ事だと思います！！！
このような不動産屋、担当者の方には資金をケチってはいけません　ここが本当の資金の投下先です！！！

物件をいくら増やしても、空室が出来てしまえば問題です。
空室の回避には、出来る不動産屋、担当者が必要です　これは大家業・不動産投資業を行って行く上で、一番重要な事でしょう。

ここで自分の第一関門、メイン不動産屋の確保に成功です！！！


そして次に目を付けたのが、土地の約７０％を占める借地権に伴う、底地権の購入です。

特に今回は「第１ビル」の一部の土地、そして「木造１」の底地権の購入に目を付けました。

「借地権」の場合、入居者の一切無い「木造１」の建て替えを行うにしても、「借地権」では金融機関からの融資も難しいと判断。底地権を売ってくれないか？？？との連絡を地主に打診。しかしここで何としてでも欲しいという事を前面に出す事はしませんでした

逆に「木造１」部分の「借地」分を、地主に返還するような気持ちを前面に打ち出し、「底地権」の購入交渉！！！

まさに自分にとってもイチかバチかの勝負です．．．
地主の機嫌を損なえば、決して売却はしてくれません
そこで自分の取った行動は、コストカットによる「木造１」部分の「借地権」返還を前面に押し出しての交渉です

地主にケツをまくられれば、それで交渉決裂．．．

しかしこの不況の中「借地」では、こちらが不利、そしてこれからの土地評価の減少も説明しながらの交渉．．．　正直こちら側が完全に不利でしたが、数回の交渉でようやく地主から格安で「底地権」の購入に成功！！！

ようやく「木造１」が「第２ビル」に生まれ変わろうといています。

やはり交渉事は、こちらが欲しいという事を前面に出すのではなく、いらないから引き取ってもらいたいという事を前提に交渉する事をお勧めします。

これで当社の土地所有権も８０％まで到達したでしょう！！！

本当に良い買い物が出来ました！！！

そして現在は「第２ビル」の建設を行なっています。
そして最後に今まで少しの間空室であった「第１ビル」１Ｆテナントにも、入居者の確保が行えそうな状況になり一安心です
ここまでくれば、多少は大家会社も軌道にのったと感じております

しかし本当に、この一年半苦労が多かったと感じておりますが、よくぞここまで回復出来たと考えております。

後は大家会社の基盤もある程度で着ましたので、慎重に事を運ぶだけだと感じています。
なかなか難しいものでしょね．．．

これからは今まで以上に頑張って行こうと感じています！！！