京都市伏見区の区分マンションの賃貸決定

 

先日リフォームが終わった伏見区の区分マンションの賃貸募集を7月下旬から行っていましたが、9月下旬の連休で入居者が決定しました。

家賃は7万円。法人契約とのことで、10/9より入居開始です。

7月下旬からの賃貸募集の経緯を以下にまとめます。

• 7月下旬
• センチュリー21にて、売買および賃貸募集を開始。売買価格：1,190万円、賃貸：家賃8万円、礼金2か月、敷金・更新料なし。なお、ペットはマンションの規約上不可。
• 7月下旬～8月上旬
• 売買に関して業者からの問合せ：1件、賃貸の問合せ：なし
• 8月上旬
• 賃貸エリッツに賃貸募集を依頼。しかし、Webには物件紹介されず。
• アパマンショップに賃貸募集を依頼。すぐに、Webに掲載され、大手の賃貸募集サイトにも掲載される。
• 8月上旬～9月上旬
• 売買に関する問合せ：1件、賃貸の問合せ：アパマンショップにて3件（いずれも内覧には至らず）
• 9月上旬
• 賃貸の条件変更：家賃7万円、礼金1か月。それ以外の条件は同じ。
• 賃貸エリッツのWebサイトに物件紹介記事が掲載。
• 9月下旬
• 下旬の連休に、アパマンショップから2件、賃貸エリッツから1件、それぞれ具体的な物件問合せ。アパマンショップの1組が内覧し、その場で即入居申し込み決定。

家賃7万円ですぐに問合せの頻度が上がりました。ただ、9月下旬の連休で、賃貸物件を探す人が多かったのかもしれません。また、入居申し込みをされた方は法人契約なので、もしかしたら家賃8万円でも決まったかもしれません。ただ、こればっかりは、憶測でしか言えないので。

このマンションの家賃相場は、6.5～7万円ぐらいです。ただ、内装リフォームの程度は、私の物件ほどではないので、あえて8万円で募集をかけましたが、全く賃貸の反応がなかったので弱気になってしまいました。そのため、相場の上限の7万円に変更したわけですが、今思えば、7.5万円で2か月くらい様子を見てもよかったかもしれません。

 

以下に保有物件の情報をまとめます。

 

住所	種別	築年	価格	リフォーム	家賃	利回り	売買情報入手経緯
京都府京都市伏見区	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円(5.2万円)	12.9%（9.6%）	任意売却
京都府八幡市	マンション3LDK	S55	380万円	なし	5.8万円(4.3万円)	18.3%（13.6%）	不動産会社の実需向け売買Webサイト
京都府宇治市小倉町	築古テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.5万円	16.3%	チラシ
大阪府東大阪市南荘町	中古戸建2LDK	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	goo不動産

賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。

時折、オーナーチェンジ物件などで、価格が安ければ採算がとれそうな物件を時折見つけますが、毎月家賃収入があるので、価格交渉が期待できず、これまでは実需向けの情報から物件を購入してきました。上記、4物件ではマンションは提示価格通りでの購入でしたが、テラス・戸建てではそれぞれ1~2割りくらいの指値を入れて購入しています。