問 被災住宅用地の一部が分割譲渡された場合は、『みなし住宅用地特例』を受けられますか？
答 被災住宅用地の一部が、震災等の発生した日の翌日以後に、第三者(3親等内の親族、相続により取得した者など以外の者)に分割譲渡された場合、その譲渡された部分の面積が譲渡する前の全体の面積に占める比率に相当する部分について、『みなし住宅用地』の特例(課税標準額の３分の１)の適用を受ける面積も割り落とします。(⇒地方税法349条の3の3第1項の解釈)
『小規模みなし住宅用地』の特例(課税標準額の６分の１)が適用される面積も、一般住宅用地と同様の考え方から、土地の一部譲渡があれば同様に割り落とします。(⇒地方税法349条の3の3第2項の解釈)
問 被災住宅用地が譲渡されて所有者が変わった場合でも、『みなし住宅用地特例』を受けられますか？
答 所有者が変更された場合は、『みなし住宅用地特例』の対象とはなりません。
ただし、次の様な場合は、所有者が変わっても『みなし住宅用地特例』の対象となります。
問 被災住宅用地の、住宅用地として使用することが出来ないことについての認定はどの様な場合ですか？
答 被災住宅用地を住宅用地として使用することができないことの市町村長の認定は、市町村長が諸事情を斟酌し、個別具体的に認定します。
具体的には、次の様な場合が市町村長の認定の対象となります。
問 被災住宅用地等に係る特例措置などについて、教えて下さい。
被災により、生活することで精一杯で、更に住宅用地の特例措置の適用外になると、住宅などの再建は困難となります。
答 平成13年度改正においては、震災等(震災、風水害、火災及びその他の災害)により滅失し、又は損壊した家屋の敷地であった土地で被災年度分の固定資産税について住宅用地に係る課税標準の特例措置の適用を受けたもの(『被災住宅用地』)のうち、家屋又は構築物が未だに建築されていない土地について、被災年度の翌年度又は翌々年度に係る賦課期日(1月1日)において住宅用地として使用することができないと市町村長が認める場合に限り、その土地を住宅用地とみなして、課税標準の特例措置等の地方税法の規定を適用することとなりました。(⇒地方税法第349条の3の3)
これを、『みなし住宅用地特例』と言う場合があります。
※なお、その震災等の発生した日が1月1日である場合には、その日の属する年の前年の1月1日となります。
問 11月初旬に住宅を取り壊し、翌年2月完成を目途に、現在の敷地内に新たに住宅を建てるが、この場合の建て替え中の敷地について、翌年度の土地に係る固定資産税には住宅用地の特例の適用はありますか？
答 住宅用地の特例措置は、賦課期日(1月1日)に既に住宅が完成している場合に適用されます。
しかし、次の要件を満たす場合も住宅用地の特例措置が適用されます。
問 Ａ市側の甲筆とＢ市側の乙筆の2筆による一画の土地において、双方の土地に対する小規模住宅用地及びその他の住宅用地の適用の方法はどの様になりますか？
答 その各筆の住宅用地及び小規模住宅用地の地積を求める場合は、その2筆を一画地と認定し、求めた住宅用地及び小規模住宅用地の地積を、その各筆の地積をもとに按分して求めます。
問 商店街の店舗を取り壊し、跡地に1・2階を店舗とし、3・4階を住宅とする建物を新築します。
この新しい建物は、住宅と店舗の両方に利用することになるが、建物の一部を住宅に利用する場合には、その敷地に住宅用地の特例が適用されますか？
答 住宅の敷地の用に供されている土地に対する固定資産税の課税標準額は、地方税法第349条の3の2の規定により、その面積が一戸又は一区画当たり200㎡までは課税標準額を６分の１に、200㎡を超える部分は課税標準額を３分の１とすることとされています。
この特例の適用を受ける土地は、通常専ら人の住居の用に供する家屋(専用住宅)、及び居住の用とそれ以外(店舗など)の用に供されているいわゆる併用住宅で、人の居住の用に供する部分の床面積が、家屋全体の床面積の４分の１以上である家屋の敷地の用に供されている土地です。
併用住宅の場合には、居住部分の床面積の割合によって、その敷地の面積の一定割合の土地が住宅用地の適用を受けることになります。
この例の場合は、1階から4階までの床面積が同一であるとすれば、居住部分の床面積は全体面積の２分の１となり、地方税法施行令第52条の11第2項の規定により、原則として敷地全体が住宅用地の適用を受けることになります。
問 これまで駐車場として利用していた400㎡ほどの土地にアパートを新築したが、アパートの場合にも200㎡の面積にのみ、この特例の適用がありますか？
答 小規模住宅用地とは、地方税法第349条の3の2第1項に規定する住宅用地のうち、住居一戸当たりの面積が200㎡以下である場合には、その住宅用地のすべてを言い、200㎡を超える場合には住居一戸につき200㎡の住宅用地を言うものです。
なお、住居とは、人の居住の用に供する家屋、又は家屋のうち人の居住の用に供する部分を言うもので、一つの家屋が人の居住の用に供するため独立的に区画されている場合には、その区画された部分が一つの住居とされます。
したがって、アパートの様に、一棟の家屋内に複数の世帯がそれぞれ独立して生活を営むことが出来る区画がある場合には、それぞれの区画が一つずつの住居とされ、アパートの敷地をその住居の数で除算して得た面積が200㎡以下であれば、アパートの敷地全体が小規模住宅用地と認定され、課税標準が６分の１となります。
※地方税法第349条の3の2(抜粋)
(住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例)
第349条の3の2
２ 住宅用地のうち、次の各号に掲げる区分に応じ、当該各号に定める住宅用地に該当するもの（以下この項において「小規模住宅用地」という。）に対して課する固定資産税の課税標準は、第349条、前条第11項及び前項の規定にかかわらず、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の６分の１の額とする。
一 住宅用地でその面積が200㎡以下であるもの 当該住宅用地
二 住宅用地でその面積が200㎡を超えるもの 当該住宅用地の面積を当該住宅用地の上に存する住居で政令で定めるものの数（以下この条及び第384条第1項において「住居の数」という。）で除して得た面積が200㎡以下であるものにあつては当該住宅用地、当該除して得た面積が200㎡を超えるものにあつては200㎡に当該住居の数を乗じて得た面積に相当する住宅用地
問 据置年度において、新たに建築規制が設けられたことにより、土地の価格が低落していると考えられる場合、土地の評価替えする必要がありますか？
答 建築規制による土地の評価替えは出来ないものと思われます。
これは、評価替えにおける『地目の変換その他これらに類する特別の事情』に該当しないと理解されているからです。(⇒地方税法第349条第2項)
問 基準年度中に、工場敷地であった一区画の土地(地目宅地)が分譲地として造成され分譲されました。
この区画は、土盛が行なわれ、道路も整備されたため完全な住宅地区となっており、従来の評価水準にとどめておくことは課税上均衡を失すると思われます。
次年度は、据置年度ですので価額を据置く年度ですが、周囲の住宅地域に比準して評価額を変更することが適当ですか？
答 地方税法第349条第2項ただし書きに規定する『地目の変換、家屋の改築又は損壊その他これらに類する特別の事情』があり、基準年度の固定資産税の課税標準の基礎となった価格によることが不適当である場合は、類似する土地、家屋の価格によることとされています。
したがって、この例の様な土地は、造成、分筆がなされているもので、土地自体の形質変化があったものであり、「地目の変換」ではないが、「これらに類する特別の事情」に該当します。
問 据置年度において、都市計画の市街化区域と市街化調整区域の線引きの変更に伴い、市街化調整区域(又は市街化区域)に編入された土地(農地を除く。)については、評価替えになりますか？
答 この例の様な土地は、据置年度における評価替えはしないものと思われます。
これは、地方税法第349条第2項ただし書きに規定する『地目の変換、家屋の改築又は損壊その他これらに類する特別の事情』に該当しないものと理解されているからです。
問 据置年度において、国道バイパスが供用開始したことで、その周辺の地価の上昇が著しい場合、地方税法第349条第2項ただし書きの『地目の変換、家屋の改築又は損壊その他これらに類する特別の事情』に該当するものとして評価替えになりますか？
答 この例の様な土地は、据置年度における評価替えはしないものと思われます。
これは、地方税法第349条第2項ただし書きに規定する『地目の変換、家屋の改築又は損壊その他これらに類する特別の事情』とは、
・ 土地の場合
その土地の全部又は一部について、用途変更による現況地目の変更、又は浸水・土砂の流入・隆起・陥没・地すべり・埋没等によって、土地の区画・形質に著しい変化があった場合等を言います。
しかし、これらの事情がその土地自体にない場合、例えば附近に停車場等が建設されたことによって地価の値上がり等の場合は含まれないものと理解されています。
問 家屋課税台帳上は、倉庫として登録されている建物が、賦課期日(1月1日)前に全面的な改築を行い、専用住宅となっています。
この場合、その敷地について、住宅用地として認定されますか？
答 その土地については、賦課期日(1月1日)において、その建物が専ら人の居住の用に供する家屋と認められる場合、その床面積の10倍相当の地積までは住宅用地として認定されます。(⇒法第349条3の2)
また、その住宅用地の内、その建物内にある住居一つにつき200㎡が、小規模住宅用地として認定されます。(⇒法第349条3の2第2項)
なお、この場合、一般的にはこの家屋について地方税法第349条第2項第1号に該当するものとして評価替えが行われます。
問 土地に係る固定資産税には、住宅の用に供されている土地については課税標準の特例措置がありますが、この場合の住宅用地の範囲には附属家の敷地も含まれますか？
答 附属家(納屋、物置、土蔵等)が住宅と別棟となっていても、住宅に附属し、住宅と一体となってその効用を果たしている場合には、その附属家(納屋、物置、土蔵等)の敷地も一体として住宅用地に含まれます。
地方法第349条の3の2で規定する住宅とは、専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部（床面積の４分の１以上）を人の居住の用に供する家屋を言い、原則として一棟の家屋をもって一個の家屋とされるものです。
しかし、この例の様に、附属家(納屋、物置、土蔵等)については、その住宅と効用上一体として利用する状態にあり、かつ、その住宅と切り離した場合にその住宅の効用が著しく低下する様なものであれば、通常はこの附属家(納屋、物置、土蔵等)を併せて一個の家屋として取り扱われることになります。
※地方税法第349条の3の2(抜粋)
(住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例)
第349条の3の2 専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの敷地の用に供されている土地で政令で定めるもの（前条（第11項を除く。）の規定の適用を受けるものを除く。以下この条、次条第1項、第352条の2第1項及び第3項並びに第384条において「住宅用地」という。）に対して課する固定資産税の課税標準は、第349条及び前条第11項の規定にかかわらず、当該住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の３分の１の額とする。
