地番と住居表示

■　地番
　地番とは、不動産登記法第35条によって登記所が定める土地の番号です。
　地番は、一筆の土地ごとに付番され、特定の土地の名称として、或いは住居表示が実施されていない地域では住所を表します。
　なお、土地を分筆した場合は分筆前の地番に支号(枝番)を付番され、合筆した場合は合筆前の首位(先頭)の地番がその地番となります。

■　住居表示
　住居表示とは、住居表示に関する法律によって、街を分かり易くしたり、郵便物などを配達し易くすることを目的とした制度です。
　したがって、住居表示は地番とは異なります。
　わが国の住居表示には、住居表示に関する法律において、①街区方式と②道路方式を規定していますが、①街区方式がほとんどの地域で採用されています。
　街区方式による住居表示は、まず原則として道路や鉄道線路等に囲まれた区画を一つの単位として街区符号が付けられます。
　(例.　○○一丁目)
　次に、一つの街区符号の区画ごとに、住居番号が付番されます。
　(例.　○○一丁目○番)

字限図

字限図(あざぎりず)とは、1873年(明治6年)の地租改正に伴い、明治政府によって字(あざ)単位で作成された地図です。
字限図(あざぎりず)の作成に当たっては、一応一筆ごとに測量が行われましたが、当時の測量技術の低さや土地所有者等が自ら測量したことなどから不正確であり、境界(筆界)、形状及び面積(地積)等が現状と一致していない場合が多く散見されます。
なお、字限図(あざぎりず)は、公図を作成する際の基礎となっており、地籍調査の完了していない土地においては、この字限図(あざぎりず)を基にした公図が現在でも利用されています。

●　関連用語

関連≫
・縄伸び　…	実際の土地の面積よりも、地積を小さく測量すること。
	これは、租税逃れのために検地(測量)の際に実際よりも長めに目盛した縄を使用して測量する。

・縄縮み　…	実際の土地の面積よりも、地積を大きく測量すること。
	これは、小作料や売買代金を多くするために検地(測量)の際に実際よりも短めに目盛した縄を使用して測量する。

一筆地調査

一筆地調査とは、一筆ごとの土地について、土地所有者等によって境界(筆界)や地目などを確認し、境界標識(杭)を設置することです。
これにより、その後の一筆地測量(地籍測量)の基礎となり、地籍図及び地籍簿の基礎となります。

なお、土地所有者同士の主張が合意出来ず境界(筆界)が確認出来ない場合や、土地所有者等の立会いが無かった場合など、隣地との境界(筆界)がどうしても決定出来ない場合は、筆界未定となります。
筆界未定となった場合は、地籍図の作成はされず、後に分筆、合筆及び売買等で境界(筆界)を決めなければならなくなった時には、当事者間で境界を確定しなければなりません。
また、この時の測量や地図等の訂正などは当事者同士で行うこととなり、これに係る費用等も当事者同士で負担することとなります。

●　一筆地調査の流れ

1. 調査図素図の作成
2. 現地調査の通知
3. 現地調査の実施　…　土地所有者等の立会い
4. 境界(筆界)の確定
5. 地籍調査票の作成

地籍調査

地籍調査とは、国土調査法に基づく土地の調査のことです。昭和26年から実施されており、平成15年度時点の地籍調査の進捗率は全国平均で約46%です。

地籍調査では、一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置(筆界)と面積(地積)を測量します。
地籍調査の実施主体は、市町村などの地方公共団体や土地改良区等の団体であり、土地の所有者は境界確認の立会いと調査成果の確認を行います。
なお、地籍調査に伴う調査費用は、国、都道府県及び市町村が負担します(基本的に、個人負担はありません)。

●　地籍調査の流れ(⇒地籍調査作業規程準則)

1. 地籍調査の実施計画の作成
2. 住民への地元説明会の開催
3. 一筆地調査
   　現地で、調査担当者と土地所有者によって土地の境界(筆界)を確認し、所有者、地番及び地目の調査をします。
   　その後、土地の境界(筆界)に杭を打ちます。関連≫
4. 地籍測量
   　図根点を設置して測量を行い、地籍図を作成します。
5. 地籍簿の作成
   　一筆地調査と地籍測量の結果をまとめて、地籍簿を作成します。
6. 地籍調査の結果の閲覧
   　市町村役場で20日間、一般の方に閲覧・確認してもらいます。
7. 地籍調査の成果を登記所への送付
   　地籍図と地籍簿の写しが登記所へ送付します。
   　登記所では、地籍図を『登記所備え付けの正式な地図』として備えつけます。

住宅用家屋証明書

住宅用家屋証明書は、租税特別措置法に基づいて不動産登記に係る登録免許税の減免措置を受ける際に必要となる、その家屋が住宅用家屋であることを証明する市区町村長が発行する証明書です。

●　適用要件

1. 申請者個人が居宅の用に供するために建築(取得)した、建築後(取得後)1年以内の住宅用家屋
2. 延べ床面積が50㎡以上のもの
3. 併用住宅の場合、居宅部分が全体の90%を超えるもの
4. 区分建物(マンション等)の場合、耐火・準耐火建物のもの
5. 建築後使用されたことのある住宅用家屋(中古住宅)の場合、取得日から20年以内(耐火・準耐火建築物は25年以内)に建築された家屋

●　申請に必要な書類

	家屋の種類
	新築家屋 (注文住宅)	建築後未使用家屋 (建売住宅・マンション)	建築後使用された家屋 (中古住宅)
登記事項証明書又は登記済証(登記完了証)	○	○	×
建築確認通知書と検査済証	○	○	×
住民票(住民票がある場合)※	○	○	○
売買契約書または売渡証書	×	○	○
未使用証明書	×	○	×
登記事項証明書	×	×	○

　※住民票…未入居の場合は入居予定年月日等を記載した申請者の申立書

●　交付手数料
　1件に付き1,300円(平成22年4月1日現在)

家屋に係る登録免許税の軽減措置

自己の居住の用に供する家屋に係る登録免許税について、その住宅用家屋を新築・取得した場合における所有権の保存・移転登記、又はその住宅用家屋の取得資金の貸付け等を受けた場合における抵当権の設定登記に係る登録免許税に特例措置が図られています。(⇒租税特別措置法)

なお、これらの特例措置の適用を受けるには、登記申請に当たって、その住宅の所在する市町村等の証明書を添付する必要があります。

登記の種類	対象住宅	本則税率	特例税率	備考
住宅用家屋の所有権の保存登記の税率の軽減	・個人の住宅の用に供される床面積50㎡以上の家屋	0.4%	0.15%	平成23年3月31日まで
特定認定長期優良住宅用家屋の所有権の保存登記の税率の軽減			0.1%	平成24年3月31日まで
住宅用家屋(未使用のもの)の所有権の移転登記(売買・競落に限る)の税率の軽減	・個人の住宅の用に供される床面積50㎡以上の家屋 ・中古住宅の場合は、築後25年以内(木造は20年以内)のもの、 　又は一定の耐震基準に適合するもの ・取得後1年以内に受ける所有権の移転登記のもの ・取得後1年以内に受ける抵当権の設定登記のもの	2.0%	0.3%	平成23年3月31日まで
特定認定長期優良住宅用家屋(未使用のもの)の所有権の移転登記の税率の軽減			0.1%	平成24年3月31日まで
住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の税率の軽減		0.4%	0.1%	平成23年3月31日まで

※租税特別措置法の第72条の二から第74条まで。
　第５章　登録免許税法 の特例

　(住宅用家屋の所有権の保存登記の税率の軽減)
　第72条の二 　個人が、昭和59年4月1日から平成23年3月31日までの間に住宅用の家屋で政令で定めるもの(以下第74条までにおいて『住宅用家屋』という。)を新築し、又は建築後使用されたことのない住宅用家屋を取得し、当該個人の居住の用に供した場合には、当該住宅用家屋の所有権の保存の登記に係る登録免許税の税率は、財務省令で定めるところにより当該住宅用家屋の新築又は取得後１年以内に登記を受けるものに限り、登録免許税法第9条の規定にかかわらず、１０００分の１．５とする。
　(以下、省略)

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基準地価の発表

2010年7月1日時点の基準地価(都道府県地価)が、国土交通省から発表されました。
2010年の調査対象地点は2万2,701地点(2009年は2万3,024地点)で、地価が上昇したのは27地点(2009年は3地点)、逆に下落したのは2万1,457地点となりました。
これにより、全国平均で住宅地では-3.4%(2009年は-4.0%)、商業地では-4.6%(2009年は-5.9%)となり、住宅地は19年連続して、商業地は3年連続しての下落となりました。
また、2年連続しての全都道府県での下落となっています。

なお、新潟県では、調査対象地点は540地点で、地価が上昇した地点は無く、横ばいだった3地点を除いて、全ての地点で下落しました。
全用途(住宅地、宅地見込地、商業地、準工業地、工業地、市街化調整区域内宅地)平均では-3.0%の、15年連続の下落とのことで、全国的には下落の幅が縮小している中で新潟県は回復が遅れている様です。

※参考URL

• 土地総合情報システム
• 平成22年都道府県地価調査
• 標準地・基準地検索システム

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