■ 地価公示
国土交通省は、17日に地価公示を発表しました。
地価公示は、地価公示法に基づいて、土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を3月に公示するものです。
地価公示は、土地そのものの価値を示すために、現存する建物の形態や様々な権利に係わらず、その土地の効用が最高度に発揮できる想定の下での『更地』の評価で、1月1日の価格時点となっています。
2011年(平成23年)1月1日の標準地は、26,000地点で、内訳は市街化区域：20,551地点、市街化調整区域：1,412地点、その他の都市計画区域：3,934地点及び都市計画区域外：103地点です。
今回の調査では、全国的に依然として下落基調が続いるが、下落率は縮小傾向にあるとのことです。
用途別では、宅地：-2.7%、宅地見込地：-4.9%、商業地：-3.8%、準工業地：-2.9%、工業地：-3.2%、市街化調整区域内宅地：-3.2%となっています。
なお、新潟県の調査地点は、430地点で、全用途平均が前年比-3.1%と、16年連続して下落している様です。
住宅地と準工業地では横ばいだったものの、商業地、工業地及び市街化調整区域内宅地は下落しています。
※2011年(平成23年)3月11日に発生した東北地方太平洋沖地震により、当該地域においては、震災の前後で価格等が変化している標準地があるとのことです。
1995年(平成7年)1月17日午前5時46分頃に発生した阪神淡路大震災に際しては、震災によるその被害の大きさを鑑み被災市街地復興特別措置法が制定され、固定資産税及び都市計画税においても特例措置が執られました。
■ 阪神・淡路大震災による被災住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置
阪神淡路大震災により住宅用家屋が滅失・損壊し、更地となった土地(住宅用地として使用することができないと市長が認める場合)について、住宅用家屋が再建されるまでの間、住宅用地とみなす。
■ 阪神・淡路大震災による被災家屋の所有者等が取得する代替家屋に係る固定資産税及び都市計画税の減額措置
阪神淡路大震災により被災した家屋を処分(取壊し・売却)し、それに代わる家屋(代替家屋)を新築・取得した場合、代替家屋の固定資産税・都市計画税を軽減(２分の１)する。
なお、これらの特例措置は、その後延長措置が採られましたが、平成22年度税制改正において、これらの特例措置は廃止されました。
地方税法(昭和25年7月31日・法律第226号/改正平成7年2月26日・法律第49号)
附則
(阪神・淡路大震災に係る固定資産税及び都市計画税の特例)
第16条の２ 阪神・淡路大震災により滅失し、又は損壊した家屋の敷地の用に供されていた土地で平成7年度分の固定資産税について第349条の３の２の規定の適用を受けたもの(以下第3項までにおいて「被災住宅用地」という。)のうち、平成8年度又は平成9年度に係る賦課期日において家屋又は構築物の敷地の用に供されている土地以外の土地で平成7年度に係る賦課期日における当該被災住宅用地の所有者その他の政令で定める者が所有するものに対して課する平成8年度分又は平成9年度分の固定資産税又は都市計画税については、当該土地を平成8年度又は平成9年度に係る賦課期日において同条第1項に規定する住宅用地(以下本項において「住宅用地」という。)として使用することができないと市町村長が認める場合に限り、当該土地を住宅用地とみなして、この法律の規定(第384条を除く。)を適用する。この場合において、第349条の３の２第2項第２号中「存する住居」とあるのは、「平成7年度に係る賦課期日において存した住居」とする。
２ 市町村長は、前項に規定する平成7年度に係る賦課期日における被災住宅用地の所有者その他の政令で定める者が同項の規定の適用を受けようとする場合には、その者に、当該市町村の条例の定めるところにより、その旨を申告させることができる。
３ 第343条第6項に規定する仮換地等(平成7年1月2日以後に使用し、又は収益することができることとなつたものに限る。)に対応する従前の土地が被災住宅用地である場合において、平成8年度分又は平成9年度分の固定資産税について同項の規定により当該被災住宅用地につき土地登記簿又は土地補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている者で第1項に規定する平成7年度に係る賦課期日における当該被災住宅用地の所有者その他の政令で定める者をもつて当該仮換地等に係る同条第1項の所有者とみなされたときは、当該仮換地等に対して課する平成8年度分又は平成9年度分の固定資産税又は都市計画税については、当該仮換地等を被災住宅用地とみなして、前2項の規定を適用する。この場合において、第1項中「土地以外の土地で平成7年度に係る賦課期日における当該被災住宅用地の所有者その他の政令で定める者が所有するもの」とあるのは「土地以外の土地」と、「存する住居」とあるのは「住宅用地の上に存する住居」と、「平成7年度に係る賦課期日において存した住居」とあるのは「附則第16条の２第1項に規定する被災住宅用地の上に平成７年度に係る賦課期日において存した住居」とする。
４ 阪神・淡路大震災により滅失し、又は損壊した償却資産の所有者その他の政令で定める者が、平成7年１月17日から平成10年１月１日までの間に、当該滅失し、若しくは損壊した償却資産に代わるものと市町村長(第389条の規定の適用を受ける償却資産にあつては、当該償却資産の価格等を決定する自治大臣又は道府県知事)が認める償却資産を取得し、又は当該損壊した償却資産を改良した場合における当該取得され、又は改良された償却資産(改良された償却資産にあつては、当該償却資産の当該改良された部分)に対して課する固定資産税の課税標準は、第349条の２の規定にかかわらず、当該償却資産が取得され、又は改良された日以後最初に固定資産税を課することとなつた年度から3年度分の固定資産税に限り、当該償却資産に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の２分の１の額(第349条の３又は附則第15条から第15条の３までの規定の適用を受ける償却資産にあつては、これらの規定により課税標準とされる額の２分の１の額)とする。
５ 前項の規定の適用がある場合には、附則第15条の４中「前3条」とあるのは、「前3条又は附則第16条の２第4項」とする。
６ 市町村は、阪神・淡路大震災により滅失し、又は損壊した家屋の所有者その他の政令で定める者が、平成7年１月17日から平成10年1月1日までの間に、当該滅失し、若しくは損壊した家屋に代わるものと市町村長が認める家屋を取得し、又は当該損壊した家屋を改築した場合における当該取得され、又は改築された家屋に対して課する固定資産税又は都市計画税については、当該家屋が取得され、又は改築された日(当該家屋が平成7年１月17日以後において2回以上改築された場合には、その最初に改築された日。以下本項において同じ。)の属する年の翌年の1月1日(当該家屋が取得され、又は改築された日が1月1日である場合には、同日)を賦課期日とする年度から3年度分の固定資産税又は都市計画税に限り、当該家屋に係る固定資産税額(前条(第4項を除く。)の規定の適用を受ける家屋にあつては、同条の規定の適用後の額。以下本項において同じ。)又は都市計画税額のうち、本項の規定の適用を受ける部分に係る税額として政令で定めるところにより算定した額(当該家屋が区分所有に係る家屋である場合には、本項の規定の適用を受ける部分に係る税額として各区分所有者ごとに政令で定めるところにより算定した額の合算額)のそれぞれ２分の１に相当する額を当該家屋に係る固定資産税額又は都市計画税額から減額するものとする。
７ 前各項に定めるもののほか、これらの規定の適用に関し必要な事項は、政令で定める。
最高裁判所第2小法廷(古田佑紀裁判長)は、賃貸マンション等の『更新料』を徴収する契約が消費者契約法第10条(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)に反するかどうか争われている訴訟について、原告及び被告の双方から主張を聞く口頭弁論を6月10日に開くことを決めました。(3月4日)
これは、賃貸マンション等の契約を継続する際に支払う『更新料』を巡っては、大阪高等裁判所で無効が2件、有効が1件と判断が分かれているため、統一的な判断を示すために実施されるものと思われます。
- ◇大阪高等裁判所の判断◇
- 無効：2009年(平成21年)8月27日・成田喜達裁判長・判決要旨(趣旨が不明瞭、借主側に重大な不利益)
- 有効：2009年(平成21年)10月29日・三浦潤裁判長・判決要旨(賃借権の対価)
- 無効：2010年(平成22年)2月24日・安原清蔵裁判長・判決要旨(更新料相当分を上乗せした家賃を明示すべき)
※消費者契約法(平成12年5月12日・法律第61号/改正平成21年6月5日・法律第49号)
第二節 消費者契約の条項の無効
(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)
第10条 民法 、商法 (明治32年法律第48号)その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
※民法(明治29年4月27日・法律第89号/改正平成18年6月21日・法律第78号)
第一編 総則
第一章 通則
(基本原則)
第1条 私権は、公共の福祉に適合しなければならない。
２ 権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
３ 権利の濫用は、これを許さない。
