主要都市の高度利用地地価動向報告

■　主要都市の高度利用地地価動向報告
　国土交通省は、四半期ごとに全国の一等地(高度利用地)の地価動向(対象地区：150地区)を発表しました。

• 東京圏：65地区、大阪圏：39地区、名古屋圏：14地区、地方圏：32地区
• 住宅系地区…高層住宅等により高度利用されている地区(42地区)
• 商業系地区…店舗、事務所等が高度に集積している地区(108地区)

　この主要都市の高度利用地地価動向報告は、先行的な地価動向を明らかにする為に、四半期ごとに調査・報告されます。
　今回の調査では、住宅地や三大都市圏を中心に地価の下げ止まりの傾向が強まり、下落したのは前回の105地区から87地区に減少しました。
　ただし、上昇に転じる動きは弱い模様です。

• 全体の下落地点：58%(87地点)←前回70%(105地点)
• 住宅地の上昇・横ばい地点：79%(33地点)

　※参考URL

• 主要都市の高度利用地地価動向報告～地価ＬＯＯＫレポート～

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競売不動産の買受け

裁判所によって競売開始決定された不動産の競売は、次の様な手順で行われます。

　1.不動産競売の公示
　　↓　・不動産の選択(BITやFAXサービスなど)
　2.閲覧開始
　　↓　・不動産の調査
　3.入札
　　↓
　4.開札
　　↓
　5.売却許可決定
　　↓
　6.代金納付
　　↓
　7.登記(嘱託登記)

●　注意事項
　(1) 競売不動産の事前調査は、物件明細書(権利関係に関する情報)、現況調査報告書(現在の状況に関する情報)及び評価書(周辺環境に関する情報)のみで、その不動産所有者の承諾がなければ、内部等を確認することが出来ません。
　(2) 上記(1)の書類については、閲覧室などでコピーすることは出来ますが、開札日や特別売却期間を経過すると、買受人となった場合でも記録の閲覧謄写手続が必要となります。
　(3) 買受人或いは特別売却における買受申出人となった場合で、入札額(特別売却申出額)から保証金を差し引いた残代金を納付出来なかった場合は、その不動産の買受資格を失うと同時に予め納めた保証金も返還されません。
　(4) 競売不動産を買受ける場合、消費税は掛かりませんが、所有権移転登記の際の登録免許税や、不動産取得税(都道府県税)は掛かります。
　(5) 買受けた不動産に占有者がいる場合は、この不動産の明け渡し交渉は、買受人自身が行う必要が有ります。

　※ 特別売却における買受申出人とは、競り又は入札に拠る方法以外の特別売却時に、一番最初に買受けを申し出た人のことです。
　　なお、特別売却は、期間入札に拠る売却を実施しても、適法な買受けの申し出が無かった場合にのみ実施されます。

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不動産競売申立て－(1)

不動産競売申立ては、管轄する地方裁判所に対して行います。

■　申立手数料
　・強制競売：債務名義1個について　…　4,000円分
　・担保不動産競売：担保権1個について　…　4,000円分
　※収入印紙を提出します。

■　差押えの為の登録免許税

　登録免許税＝請求債権額×1,000分の4　…　100円未満切捨て
　請求債権額＝元金＋確定利息＋確定損害金合計　…　1,000円未満切捨て
　※根抵当権の場合は、極度額と請求債権額のうち、低額の方を基準とします。
　※登録免許税は、収入印紙又は所定の領収証書を提出します。

■　予納金
　・不動産5個まで：70万円
　・不動産10個まで：100万円
　・先行事件が有る場合：30万円

国・公有財産売払物件

■　国・公有財産売払物件とは、国や地方公共団体が所有している財産を競争入札に拠って売却される物件を言います。
　競売や公売の様に、最高価額を申し出た人に買受けの承諾を与えて売買を行います。
　所有者が、国や地方公共団体であることから、占有者に拠る立ち退き問題などはありません。

任意売却

■　任意売却とは、債権者や抵当権者などとの合意を得た上で不動産を売却し、完済出来なかった残債務を残した状態で、差押えや抵当権などを解除して貰う売却方法です。
　すなわち、競売や公売とは異なり、一般的な流通市場における売買と言うことです。
　いわゆる、売買は、形式的には債務者の意思に基づいて行われることになります。
　また、通常は、競売や公売よりも売買値が高いと言われており、いわゆる市場価格(時価)に近い価格で売買される様です。

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競売と公売

■　競売は、民事執行法に拠る、債務名義に基づいて裁判所が行う強制競売(第45条・強制競売)と、担保権の実行としての競売(第181条・担保権の実行としての競売等)がありますが、いずれも競り又は入札に拠って最高価額を申し出た人に買受けの承諾を与えて売買を行うことです。

●　特徴

• 所有権の移転登記や抵当権等の抹消登記が確実。
• 事前調査は、物件明細書、現況調査報告書及び評価書等のみ。(→内覧、下見等が出来ない。)
• 瑕疵担保請求、契約解除及び損害賠償請求は不可。(→現況渡し、自己責任)
• 消費税は、非課税となる。

■　公売は、国税徴収法第94条に拠る税などの滞納者の差押え財産を換価することで、入札又は競りに拠って最高価額を申し出た人に買受けの承諾を与えて売買を行うことです。

　なお、一つの物件が競売と公売に同時に掛かった場合は、滞納処分と強制執行等との手続きに関する法律に拠って調整されます。
　裁判所が行う強制執行に拠る競売の場合は、公売よりも優先されます。