ローン金利の選び方

おはようございます


物件をご案内していて、物件を購入したいが、ローンを借りられない方がいらっしゃいます…

物件を探す前に、ローンを借りられるか？？

休日にローン相談会や休日に住宅ローンをやっている銀行さんも多いので、一度聞いてみるものいいと思います

 

さて、今日は「金利優遇」について考えてみましょう。

店頭表示金利から▲1％とか▲1.5％とかの幅で金利を下げてくれるのが「金利優遇キャンペーン」です。

住宅ローンを獲得するために銀行間で競争が激化しています。

変動金利でいうと店頭表示金利はだいたい「2.2～2.5％」くらいですが、そこから銀行によって違いますが「1.0～1.5％」くらい引いてくれます。最大「1.8％優遇」なんていう金融機関もあります。

そうすると適用金利は「1.0～1.2％」くらいになります。中には「1％」を切る銀行もあります

当初優遇期間が終わると、その時点の一般金利になります…

つまり？？

１％台の金利が一気に２％台になる…！？

2000万円借入れ　1％　35年返済　月々56,457円

2000万円借入れ　2％　35年返済　月々66,252円

約支払が１万円アップ…


ローンの計画は、慎重に…

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不動産 個人で販売 宅建業違反 判例

おはようございます


今日は、不動産の免許とは？？

さて問題です！

個人Yが持っている土地５００坪を分割して１００坪ずつして販売する事は可能でしょうか？？

答えは　駄目です…

不特定多数に反復して業を行うには宅建業の免許が必要になります

宅地を分譲（分割）する時点で、不特定多数に販売する事になります

今日は個人の人が宅建業法で逮捕された過去の判例↓

静岡県内。2002年10月頃。無免許の不動産
業者（以下「無免許業者」）が、原野約200㎡
を290万円で販売した他、2004年７月頃、原
野200㎡及び建物を約700万円で販売した。
2005年７月、１人逮捕。

新潟県内。2002年２月～2004年４月の間。
無免許業者が、競売物件８件を落札し、合計
１億1000万円で販売した。2004年５月、３人
検挙

愛知県内。2001年７月～翌年７月の間。無
免許業者が、国定公園内に無許可で道路を設
置する等して工作物を新築し、他の不動産業
者の名称を利用し約20人に約30区画の土地を
販売。2003年６月までに３人逮捕。

兵庫県内。2000年３月～2003年６月の間。
無免許業者が、競売物件を次々に落札し、不
動産媒介業者を介して42物件を販売した。
2003年７月、２人検挙（うち１人逮捕）。

愛知県内。1993年３月～2002年５月の間。
無免許業者が、競売不動産を次々に落札し、
他の不動産開業者を介して約140件を販売し、
転売利益及び媒介手数料を得た。2003年５月、
無免許営業と同幇助で、６人逮捕。

千葉県内。免許取消となった不動産会社の
代表者が、都知事免許業者の経営者が病気で
会社存続困難となった状況につけこみ、１件
10万円で名義借りをして不動産売買を行い、
さらに、他人の土地を勝手に売買して土地代
金を騙取。2001年９月、２人を検挙。

静岡県内。建設業を営む者が、競売で落札
した物件を買い付け、知り合いの知事免許業
者に当該不動産の売却を媒介させる方法によ
り、転売利益と手数料を得ていたとして、検
挙。媒介した免許業者を無免許幇助で検挙。

静岡県内。建設業を実質経営する市会議員
らが、1997年10月頃から無免許で宅地を買い
付け、同族企業の不動産業者に売却を媒介さ
せ、転売利益及び手数料を得た。市会議員ら
４人を検挙（うち３人逮捕）。

北海道内。養鶏業者である無免許業者が10
人に宅地販売。業者ら１法人５人を検挙。

福井県内。1997年８月頃～1998年８月頃の
間。無免許業者が、５人に対して宅地建物を
売買した。１人逮捕。

岡山県内。1997年10月頃～1998年８月頃の
間。無免許業者が、４人に対して自社所有宅
地を販売。１人逮捕。

愛媛県内。1997年２月～1998年７月頃の間。
無免許業者が、10人に対し山林を宅地用に販
売。１法人４人を検挙、うち１人逮捕。

 

以上、判例でしたが

 

不動産売買の際には、お近くの不動産屋さんにお尋ね下さい

 

それでは今日も一日頑張りましょう～



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相続の範囲

おはようございます

 

相続財産か否か？
●　土地、建物、現金、貴金属、車、家具、書画骨董、果樹立木など

これらの所有権はもちろん相続財産の対象になります。

●　預貯金、有価証券（株式、国債、地方債、社債、手形）、貸付金などの金銭債権

代表的な相続財産です。ご商売をされていたなら取引先への売掛金なども相続されます。

［補　足］
分割可能な可分債権ですので、法律上は相続開始とともに各相続人に分割され、相続分に応じて権利が継承されることになります。
しかし現状として、例えば、相続人の一人が自分の相続分の預金を引き出しに行っても相続人全員の同意書面がなければ応じてもらえないことが一般的です。
※自分の相続分のみ引き出し可能な場合もあります。

●　生命保険金など

これは契約内容から契約者（保険料を負担していた人）と被保険者（保険の対象となる人）が被相続人で、受取人が相続人も含めた誰かであった場合、これは保険契約から生じる受取人固有の権利として相続財産には含まれません。仮に、受取人が被相続人自身とする契約であったとすれば、それは相続財産に含まれます。

［補　足］
生前に被相続人が保険料を支払っていることから考えると、相続人（受取人）は特別な経済的利益（贈与）を受けたとも言えますので、保険金が特別受益の持ち戻しの対象となる場合もあります。

●　死亡退職金など

会社の就業規則に基づくその受給権も受給権者の自己固有の権利として、特段の事情が無い限り相続財産に含まれない。これは遺族の生活保障的性質があるためです。このことから考えると遺族年金も同様に相続財産に含まれません。

●　社員権（株主権）

株式会社の株主たる地位、有限会社の社員たる地位、合資会社の有限責任社員たる地位も相続の対象になります。ただ合名会社の社員権、合資会社の無限責任社員の社員権は（定款に相続を認める定めがある場合を除く）相続されません。

●　賃貸借権

被相続人が住居を借りていた場合、その賃借権は原則として相続されます。但し、対象物件の個々の契約や継承する人の地位により、必ずしもすべて相続の対象になるとは限りません（公営住宅の使用権における内縁の妻（夫）など）。

［補　足］
一方、貸していた側の契約上の地位も相続されます。
ちなみに賃貸借に限らず、契約上の売主や買主の地位も原則は相続の対象ですが、例外がありますので個々に検討する必要があると思います。

●　損害賠償請求権

例えば、交通事故が原因で亡くなられた被相続人場合、病院の費用、もし死ななければ取得できたであろう収入（死亡による逸失利益）、慰謝料（加害者に対する被相続人のもの）などの損害賠償請求権も相続の対象になります。

●　祭祀財産

墓地、墓石、仏壇などの祭具は相続財産とは区別されます。被相続人からの指定がある場合はその者が、ない場合は慣習に従って祭祀を主宰する者が継承します。※遺骨も同様です。

●　負債（マイナスの財産）

借金などの債務も原則として相続され返済義務が生じます。

ただ金銭債務のような可分債務は遺産分割の対象とはならず、各相続人の相続分に従って継承されます。

身元保証債務（雇用契約の際の保証人など）や信用保証債務（継続的な取引に際して将来分まで保証する契約―根保証―など）は人的信頼関係に基づいていることから原則として相続されません。※個々の契約内容により例外もあります。

 

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相続税対策 平成２７年

おはようございます

 

今、相続税を払う人は、１００人に４人

しかし、平成２４年度税制改正大網の相続税が増税されれば、

平成２７年以降、相続税を払う人、納税に困る人がたくさん出るだろう。

 

全国平均相続人は、３〜４人

２７年以降、4800万〜5400万以上の資産がある人は、相続人が相続税を納めなければならない可能性がある。

※今だと3人〜4人だと、基礎控除8000万〜9000万

 

相続税の納税期限は10ケ月

 

 

納税する準備してない人は、今のうちに、使っていない土地、手離れの悪い資産を、手離れのいい不動産に替えておくのがいいと思う。

 

今から相続税対策する方は、法人化（個人から法人に）、賃貸（賃貸建てると評価が下がる）、銀行からの借入れ（自社株評価を下げられる）するといいですね～

 

 

なんて〜思ったこと、ひとり言してみました(^^)

 

消費税も上がるし、これからの日本は、大変だ〜

それに備えましょ〜

備えあれば、憂いなし！

 

常日頃から、準備をしっかりしていれば、突然何かあっても、万が一の事態に心配することはない！

 

大事だと思います！

今日も一日頑張りましょう~

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現地調査は大切

おはようございます

 

今日は、ネタが思いつかないので、過去にあった不動産でのトラブル？

 

物件調査で、

水道局で水道を調べると、水道が入っている。

しか~し、現地に入っているのは、隣地の土地に入っていた。

なんて事もあります。

水道局の図面だけではなく、現地調査も大事です。

 

田舎などで、境界があやふやの所で、

見た目水道は入っているけで、境界を確定してみると、水道が隣地に入っている…

 

そんな事もあります。

 

田舎では、で周りが親戚だらけで、工事を簡単にするために、

隣地から水道を引いたり、排水を他人の土地を経由して流すなんて事もありますので、

ご注意ください。

 

今日のブログは、誰に書いたものかわかりませんが…

以上、不動産の注意点でした。

 

今日も一日頑張りましょう~

 

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不動産屋の利益率

おはようございます

「不動産ってこれで儲けいくらぐらいあるんですか？」って聞かれる事がありますが、

 

今日は、価格について

リフォームもピンからキリまでモノのグレードがあります。

どれにするかで、価格も変わります。

しかし、同じモノでも、ピンからキリまで値段が違います。

同じ価格では無いのは、需要があり商売として、成り立つからである。

 

んでは、不動産の価格は？

同じような事が言えます。

不動産のチラシを見ていると、１ケ月ぐらいですぐ値段が下がっている物件などがあり、

お客様から

「不動産の物件はすぐ値段が下げるんだから、どうせこの物件もすぐ値段下がるんでしょう～？？」


不動産会社によって、売買価格のつけ方は違います！



例えば、ハウスメーカーで家を建てる時ですが、

下記のＡ～Ｃ　どのメーカーと契約しますか？？

■Ａの値引き
２，４６８万円を、６０万円値引きさせてもらって、２，４０８万円でのご契約はいかがでしょうか。
■Ｂ値引き
２，５６８円を、１６０万円値引きさせてもらって、２，４０８万円でいかがでしょうか。
■Ｃの値引き
決算なので、２，６６８万円の見積もりを１割ほどの２６０万円値引きさせてもらって、２，４０８万円でのご契約でいかがでしょうか。



一番値引き率の高い、Ｃ社が一番好感が持てますよね？？

お客様も
２６０万円も安くしてもらった

値引きしてもらって、気分もいいですし、元は２６６８万円のもの

Ａ社の２４６８万円より高い

こんな所に優越感が感じてしまい、Ｃ社で購入…しかしＡ・Ｂ・Ｃの中身はほとんど同じ


上記の例を不動産の中古住宅や土地の場合なら？？

最初の値段設定を高くして、契約なら安くしますよ～　　Ｃ社のパターン

しかし、最初から適正価格で

ずっと値段を変えない、Ａ社パターンの方もいらっしゃいます



安くなると決めつけるのでは、なく自分自身で価格を見定めるのも大切だと思います。



よくブランド物だからいいというのを聞きますが、私はノンブランドでも

同じ素材で価格が半分以下とか安いのであれば、私はそちらで十分だと思います。



人により価値感が違いますし、家の対するフィーリングも違います。


自分なりの価値、価格を見定めるのも大切だと思います。

ちなみに、新築建売の利益率は、物件や会社によりますが、大手のビルダーなどで、１５%前後です。

以上、ブログ終了



今日も頑張りましょう～


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１００稼ぐには１６２％稼がなければならない。

おはようございます

今日の朝の雪はなんだこりゃ~です。

さて今日は、

最近収益物件のお話しを聞きますが、

「借入金の返済は、利益から返す」ということをあまり理解していない人がいるので、

これは、収益物件に限らず、法人や個人で借入する場合にも言える事




３０００万円借入金利　借入１０年　金利３％

月々　28万9千円の返済　年間　347万円の返済

さて、単純に考える人は

347万円の収入があればいいんでしょう？

347万円の収入があれば、税金が持って行かれます。

法人でも個人でも、所得金額によって税金は違いますが

仮に、他にも事業をやっていて、主の職業で黒字、収益物件は副業

今、現在の法人税等の実行税率（※所得金額によりますが…）　約38％くらい

347万円の収入があれば、131万円税金で持っていかれます。

手残り　216万円　年間返済額に足りません。

※正しく計算すれば、減価償却費、管理費用等経費になりますので、税金はもっと少なくなります。

そのほか、消費税もあります。

 

表面利回り７年で元がとれるなどの会話がありますが、

実際に、実効税率　３８％の税金取られ、消費税も払ったら、（今は消費税は考えずに…）

実際　１００万円の返済するためには、いくら稼げばいいのか？

１６２万円稼いで、税金　61万円　残り　１０１万円

１００を稼ぐには、１６２％の稼ぎが無ければならない…

税金って大きいですよね～

単純に減価償却無しなどで計算しましたが、その他消費税支払いがあればもっと稼がねば…、

従業員がいれば、社会保険厚生年金の負担もありますし…


税金って思っているより大変です。

以上、税金についてでした。

 

今日も一日頑張りましょ～

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広告宣伝

おはようございます

今日は、不動産の広告宣伝について

折込みチラシやホームページ、インターネットでの反響、現地看板など

物件の宣伝の仕方はいろいろですが、

不動産ってタイミングだな~と思う事

 

折込チラシに同じ物件が３ケ月、１年ずっと載っていても、

問い合わせが来るんです！

常日頃から物件を探している方は、また同じ物件が出てると思うかもしれませんが、

不思議なもので、

「チラシで初めて見ました。」

といって、案内すると決まったり…

今まで何度もそのようなタイミングに遭遇した事あります。

 

価格、条件などありますが、不動産には、タイミング（縁）があるという事

不思議に思います。

以上、今日は不動産の不思議な縁についてでした


今日も一日頑張りましょう~


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確定申告 住宅ローン控除 必要書類

 

 

おはようございます

確定申告の時期になりました。

今年は震災もあり、だいぶ申告が混んでいます。

ゆとりを持っていきましょう~

今日は住宅ローン控除を受ける方のために、

 

 

必要書類について

 

＜申告に必要な書類＞

 

 

 

所得税から控除で余った分は、住民税から控除できます。

 

 

平成22年から住民税からの控除に手続きは必要ない

住民税からも控除してもらえる人は、平成21年までは住民税から控除してもらうための申告を市役所等へ行わなくてはなりませんでしたが、平成22年より変更されました。

●所得税の確定申告をしている人
確定申告をすることにより、住民税からの控除もおこなわれます。

●給与収入のみで前年に住宅を取得した人
住宅ローン控除を受けるためには、初年度は確定申告をする必要があります。所定の書類を添付し、確定申告をすることにより、住民税からの控除もおこなわれます。

●年末調整で住宅ローン控除を受けている人
年末調整で住宅ローン控除を受けていれば、勤務先から提出される給与支払報告書（源泉徴収票と同じもの）により、住民税からの控除もおこなわれますので、手続きは必要ありません。

住民税からの控除もしてもらえる人は、手続きが必要なくなったため、住民税が自動的に少なくなっています。しかし、住宅ローン控除の期間が終了すれば、住民税ももとに戻ります。手続きが不要になったことで便利にはなりましたが、住宅ローン控除で住民税が少なくなっているという自覚が薄れてしまいがちですので、内容は把握しておきましょう。

 

 

今日も一日頑張りましょう~

 

 

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理想の住宅

おはようございます


今日は、住む家について思う事

理想の家とは何か？

床暖房、オール電化、高気密、高断熱、スーパー、学校が近い、収納充実、駐車４台、南道路

人によって違うと思うが、

上を目指せば、いくらでもキリが無い

全部理想を満たせば、理想の家か？

それは、理想の家で、現実的な家では無いはずです。

それを実現するだけの予算と条件１００%はまず無いと思います。

 

ある物件を見て、〇〇と△△がダメ

「それでは、〇〇と△△をクリアする物件であれば、プラス７００~１０００万円予算あげれば、あると思います。」

しかし…、予算あげると、住宅ローンの返済がキツイ…

やっぱり、〇〇と△△は我慢しよう…

これが、現実だと思います。

 

理想を求めて、家探しも大事だと思いますが、

現実を知るのも夢のマイホーム探しの大事なポイントだと思います。


分からない事は、お近くの不動産屋さん、建築関係者に聞いてみましょう~


分からないままでは、進みません…まずは知り、そこから改めて考える。大事だと思います。

 

それでは、今日も一日頑張りましょう~


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10年後のローン残高 計算方法

おはようございます

 

さて、今日は

住宅ローンを借りる際、何年目にはどのくらいの残高になっているかを知っておくことは、とても重要なことです。

例えば、60歳の定年時に住宅ローンの残高はどのくらいになっているのか？

退職金で返済できるのか？

10年後の残高は＝10年後に見直す際の繰上返済額や金利上昇リスクの判定など。

この残高は、“当初の返済月額”を“残期間の返済月額”で割った割合を借入金額に掛けることで算出することができます


≪計算例：3,000万円　35年返済　3％　で借りた際の10年後残高は？≫

　35年返済の返済月額は・・116,000円（Ａ）

　25年返済の返済月額は・・143,000円（Ｂ）

　Ａ÷Ｂ＝0.811（Ｃ）

　3,000万円×Ｃ＝24,335,664円←10年後の残高

10年経っても元金はだいぶ減りませんね…


この計算は、目安の金額を出し、全体計画などを考える材料として使えます

それでは、今日も一日頑張りましょう～

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全損の家 ローンが…

おはようございます

今日は、朝から電話で、

震災絡みの家の購入や、売却のお話しが２件

どれが、一番ベストな選択なのか？難しいところです。

あるお客様

家が震災で全損認定

売却するのがいいのか？

手直しして住むのがいいのか？このまま住むのがいいのか？

解体してしまったほうがいいのか？

どれがいいか相談されました。


子供達は県外に…

旦那様は仕事で福島にいるが、全損

申請を出せば、自治体が解体費用を出してくれる。

そこで、私の提案は

「仕事もあるので、県外に行く気は無いという事なので、

住めるのであれば、まず解体はしないほうがいいと思います。

建て替える費用、新築費用の調達は難しいので…

更地にしても売るのにだいぶ難しい場所です。

後は、現在のローンをなくせなければ、売却も出来ません…

ならば、全損認定はもらっていますが、

まだ住める家という事なので、このまま住んでいるのがベストではないか」とお答えしました。

 

状況が変わった場合は、いつでもご相談下さいと終わりましたが、

選択をするというよりも、実現できる選択をしなければ、なりません…


悲しい現実ですが、

買った夢のマイホームが全損

そして、年齢が重ねれば、またローンを組むのが難しい、借家には住みたくない

地震保険も入っていて、売却すれば、抵当権は外せるが、再びローンを組むのが難しい…

 

この被災地にこのような人がたくさんいる


出来る限りの知恵をアドバイスをして行きたいと思います。

今日も頑張ろう~

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不動産 高く売る方法

こんにちわ～


午前中は案内やらで、この時間に…、

今日は不動産の雑談

安い中古住宅は問い合わせありますね～

しかし、売りにくい物件もあります。

例えば…


前面道路が狭い

駐車場が無い…又は、停めにくい

リフォームしなければ、住むことが出来ない物件

広すぎる物件（部屋や土地が広すぎ…）

田舎すぎる物件

外部的マイナス要因のある物件

などなどいろいろあります。

 

売れない物件、早く売ってくれ～

どうやったら売れるか？提案やアドバイスを下さいと言われるが…

簡単な方法は…

価格を下げる　これが一番簡単な方法です。

あとはタイミングも大事です。

それ以外にもケースバイケースですが、

住めない状態や見た目が悪い物件の場合、

簡単な手直しをする。

例えば…

家財道具があって、見栄えが悪い

障子、襖がブリブリ破けている、畳がシミだらけ、広縁のシミ

家財道具を片付けて、障子・襖の張替え、畳の表替え、一部クッションフロアー張りなど

そんなに費用をかけなくても、見栄えが大きく変わります。

値段を大きく下げるのでは、無く

少しだけ費用をかけてみるのも一つの方法だと思います。

それで手元に残る、金額に大きな差が生まれます。

以上、不動産の雑談でした。

残り半日無いですが、今日も一日頑張りましょう～

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鳥が運んでくるインフルエンザ

おはようございます

 

インフルエンザA型ウイルスは渡り鳥などによって地球規模で運ばれきます

そして小学校で始まると考えられています。 小学生は罹患（りかん）率が高く、それが家庭で成人や高齢者に感染して、空気感染します。

そしてインフルエンザは12～3月に流行します。
特に、ピークは１月末から２月初旬が多い

温度が低く乾燥した冬には、空気中に漂っているウイルスが長生きできるからです。 年末年始の人の移動で ウイルスが全国的に広がるのもひとつの原因…


インフルエンザは、患者のくしゃみや咳、痰などと一緒に体の外に出されたウイルスが、小粒となった水滴に含まれて飛散し、それが鼻やのどなどから吸い込まれることによって感染します…


マスクや空気の換気が大切です


1918年スペイン風邪（パンデミック）が流行し

世界の人口の約50％が感染し、25％が発症したと見積もられている。死亡者は2,000万人以上にのぼり、疫病史上有数の大被害となったそうです…


インフルエンザ侮るなかれ…

今が、インフルエンザの一番のピークです…

県内で、幼稚園児と小学生でかなりの数がインフルエンザにかかっていますので

予防対策しましょう～

 

それでは、今日も一日頑張ります


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20Ａ 40Ａ どのくらい違うのか？

おはよございます

ご契約のアンペア数とは、同時にどのくらいの電気を使用できるかを表しているものです

具体的には、20アンペアのご契約で100Vの電気機器を合計2000Wまで同時にご使用できます
(1000Wの電子レンジと700Wの炊飯器と300Wの掃除機等)

これを40アンペアのご契約に変更した場合は、同時に4000Wまで電気を使用できるようになります。
(1200Wのクーラーと1500Wのドライヤーと1000Wの電子レンジと300Wの掃除機等)

電気のご使用量につきましては、ご使用されている電気機器が同じであれば20アンペアでも40アンペアでも同じご使用量になります。

なお契約アンペアの大きさによって電気料金の基本料金が変わってきます。

以上電気のお話しでした。

 

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