マンション購入について

読売新聞によると、

築30年超の老朽マンションが

全国にざっと1万棟、56万戸あると推計されています

しかし、建て替え工事が実施されているのはわずかとのこと。

建て替えには所有者らの8割以上の賛成が必要なので

建て替えることが難しいようです

あるマンションの評論家は

保守的・慎重に考える場合、

「資産としてのマンションは、30年程度で無価値になる」

と考えておいたほうがよさそうです。と…

一戸建ての場合では、土地の価値があるため

将来の残存価値がある程度わかりますが、

マンションの残存価値は把握がとても難しいことは事実です…

多額の住宅ローンを組んでマンションを買ったものの、

30年後には価値ゼロの老朽マンションに住んでいる

ということにもなりまねません。

35年のローンを組んでいるとまだあと5年の返済が残っています。

マンションを買う場合には、念のため

30年後の残存価値にはほとんど期待できないというくらいの前提で

家賃としていくら払ってもいいかという金額と

ローンの返済額を冷静に比較する必要がありそうです…


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トンでもない話しモーケッコー

世界保健機関（ＷＨＯ）は２５日、メキシコ・米国での豚インフルエンザ拡散と関連して、「非常事態宣言」を発令したそうです。

２７日現在で、メキシコで死者１０３人

豚 インフルエンザが人に集団感染したのは今回が初めて

豚 インフルエンザは鳥インフルエンザと大きな差があって、集団感染していることだそう…

インフルエンザ治療剤（タミフルなど)２５０万人分を備蓄しているため大きな心配はないというけれど・・・。

予防するには手足をよく洗うのも大切だそうです

咳や高熱などインフルエンザらしい症状が表れれば、すぐに保健所や病院に行ったほうがいいでね


牛から鶏、そして豚まできましたね～不景気な話しもあり…

トンでもない話しは、モー（結構）ケッコー　



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中古住宅の耐震性の目安は？？

①昭和５６年　建築基準法　改正↓

耐震設計法が大きく見直され、壁量規定の変更や、壁材に、より丈夫な材質を用いることなどが盛り込まれた


この年の改正は新耐震基準と呼ばれ、この年以降に建てられた住宅は、阪神・淡路大震災においても被害が少なかったといわれている。

 

②昭和５７年に住宅金融公庫の大改正

が有り、今で言う筋交いプレートや山形金物などの耐震金物が強化される仕様に改訂されています

　それまでは、写真（上）のような筋交いの止め方で良かったんですね。釘だけで止めています。　でも昭和５７年の改正からは、下の写真のような筋交いプレートを使うようになりました。

安心度がアップ

平成７年の阪神大震災。
当時の震災を調査した記録でも、公庫仕様を守って建てられた住宅には大きな被害が少なかったっとなっています。

ということで、中古住宅の耐震性は、概ね昭和５７年以降程度までの建物であれば、一通り安心と言えるかも知れません。


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国家資格で一番の受験者数 宅建試験の変更

宅建試験が大幅に変わるようです。

週刊住宅より。

宅地建物取引主任者資格試験（宅建試験）の

出題数の分野配分が、09年度から大きく変わる。

試験実施機関である不動産適正取引推進機構の試験委員会で

宅建業の実務に即した分野の問題を増やす方針を決めた。

　具体的には、50問中16問で定着していた

宅建業法からの出題を20問に増やす一方、

権利関係など他分野からの出題を１～２問ずつ減らすもようだ。


実務に近い、問題数を増やしたようですね

よく「宅建（たっけん）」と言われるものは

正式名称で「宅地建物取引主任者」といいます。

国家資格で一番受験者数が多い資格です


これら宅地建物の取引が公正に行われるようにするために
昭和３３年に建設省が作ったことが始まりです。

当時は「宅地建物取引主任者」ではなく、「宅地建物取引員」と呼ばれていました。
非常に歴史の長い資格なんですね。

ちなみに平成20年度宅地建物取引主任者試験の受験生は約20万人
バブル期は約30万人もの受験生がいましたが、20万人でも非常に多い数字です。


今年受験する皆様、合格お祈り申し上げます


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公示地価 基準地価 路線価 固定資産税評価額 とは？？

●「公示地価」とは？

一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の
取得価格算定の規準となり、また国土利用計画法に基づく土地取引の規制に
おける土地価格算定の規準となる等により、適正な地価の形成に寄与することを
目的として、土地鑑定委員会が、毎年１回、1月1日時点の標準的な土地に
ついての正常な価格を一般に示すものです。

●「基準地価」とは？

国土利用計画法に基づき土地取引の規制を適正かつ円滑に実施することを
目的に、都道府県から公表される７月１日時点の価格です。基準地の地点と
一部が公示価格と重なるため半年間の変動率の変化を把握できます。

公示地価も基準地価バブルの頃は実勢価格よりもかけ離れた感じでしたが
最近はかなり実勢価格に近付いたのではないでしょうか。

●「路線価」とは？

相続税法により「相続税や贈与税を課税する」ために国税庁から発表される
１月１日時点の価格です。
路線価は相続税や贈与税を課税するためのもので一般の取引に関係がない
ものと思われがちですが市街地ではほとんど公道（前面道路）に対して路線価が
つけられているため不動産の世界では意外と役に立つ指標になります。

公示地価も基準地価も大きく実勢価格と乖離している場合が多く、当然ながら
「公示時価の８割が目安」とされている路線価も実勢価格とは乖離しています。

そのため、路線価をみて「売買価格がどの位？」という見当をつけることはできません。

●固定資産税評価額とは？

個定資産税評価額とは、固定資産税など土地と建物にかかる税金の基準と
なる価格のこと。
土地は「公示価格の7割」、新築の建物の場合は建築費の5～7割程度が目安
となる。
建物や土地などの不動産を購入したり、保有したりすると、固定資産税、
不動産取得税、登録免許税といった税金がかかる。この税金の額を算出する
際の基本となるのが、固定資産税評価額だ。固定資産税評価額は、市町村が
決定し、3年に1度評価が見直される。

ちなみに、今年平成２１年度が評価替えの年になります。




◆買主様

「固定資産税評価額を見て、こんな評価なのになんでこんな値段なんだ？」とか…


（団地とかの評価額は低くなっている事が多い…）



◆売主様

「評価額がこんだけあるんだから、もっと高く売れるだろ～」って事が…

（調整区域の土地の評価額が宅地並みの場合）



固定資産税評価額がその物件の売値の評価額ではありませんので…
ご注意を…


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「駅から徒歩○分」ってどこからどこまで？？

不動産の物件資料に書いてある「駅から徒歩○分」の規定については、1分80m計算です。


これは女性の歩く速さを基準にしているようで、男性だとちょっと遅め。
ただし、坂道とか幹線道路の信号待ち等は考慮されないため、実際ずれてきます。

では。
もっと根本的な部分で、駅のどの部分から建物のどの部分までなのでしょう? →

確かに、「駅」と一口に言っても、ホームなのか、改札なのか、出口なのか、出口がいくつもあったらどれが基準か?
「建物」にしても、部屋なのか、エントランスなのか、敷地が広ければどうなるのか?

答えは…


「駅」側の基準点は、最も建物寄りの駅舎の端。
「建物」側の基準点は、最も駅寄りの敷地の端。

地下鉄の場合は、建物に一番近い出口からの計算となりますし、敷地が広いマンションに関しては敷地の一番端となります。
なので、場合によっては、計算次第では2～3分は遠くなります。


今日は、こんなお話しでした

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土地は誰のモノか？

今日は、ちょっと見方を変えた不動産！？

土地（不動産）を取得すると、下記の税金がかかります


土地（不動産）購入を賃貸アパートに例えると↓


◆登録免許税
（国税）…１回だけ
国に対する　　　　　　　　　　礼金

◆不動産取得税
（県税）…１回だけ
県に対する　　　　　　　　　　礼金

◆固定資産税
（市町村）…毎年
市町村に住まさせて頂く 　　家賃


◆土地（不動産）を造成・改築する為には、
大家さん（市町村）の建築確認等の許可が必要…大家さんに届出

◆家を建て替えると税金が新しくかかります…　　更新料


◆国が道路用地として土地の買い上げ

土地収用法による収用手続き　…　強制的に土地を取り上げられる手続き

一般の賃貸アパート場合…貸主のやむ得ない理由で解約できる


土地は国のもの？？


一般的にアパートに住んでいる人は、



◆　国　→　　借りる　　大家さん　　→　　借りる　アパート入居者　


国の土地を借りるのに、大家さんはその家賃を払っています

そしてアパート入居者は更に上乗せして家賃を払っています

どうせ家賃を払うのなら、中間マージンない直接、国に家賃を払いましょう～




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SFCG破産 資産２６００億流失

今年２月に経営破綻した商工ローン大手「ＳＦＣＧ」

（東京都中央区、旧商工ファンド）について、

東京地裁（佐村浩之裁判長）は２１日、

破産手続きを開始する決定をした。

同社が資金繰りに行き詰まった昨年秋以降、

貸し出し債権など約２６７０億円（簿価）分の資産が

関係会社や創業者の大島健伸元会長（６１）の

親族会社に流出していた。



負債総額は、過払い金返還請求額が増えたため、民事再生申し立て当時の約３３８０億円から約５５００億円に拡大した



大半は民事再生手続きの開始申し立て直前に

関係会社に流出していたとのこと。

さらに大島元会長の役員報酬を月額２０００万円から

９７００万円に増額

うまく法の逃げ道を作って、やっている…だがうまくいくか？？

今後の展開に、目が離せませんね…

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天気マニアにな～れ

犬を飼っていて犬の散歩で濡れたくない…


そんな方には、こんなサイトを紹介します


気象庁の「レーダー・降水ナウキャット」のページは、

雨模様の日の、いつ、ワンこの散歩にいけるかを調べるのに好都合なサイトです。

雨に濡れた後の世話が大変です。出来れば濡れたくないものです

　そういうとき、下の写真のように、このサイトを見ると雨の量や降っている範囲が一目瞭然なので、
「あっ、あと３０分で雨の切れ目が来そうだ」
「しばらく雨は来ないな」といった事が予測出来ます。
しかも、前後１時間の動画付きなので、あまり予想がずれることはないらしい。

　まだ、使っていない人は一度、お試しあれ。犬の散歩以外でも、いろいろ使い道はありますよ。




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巨大な地図を作れるサイト紹介！

今日は、A4の用紙をつなぎ合わせて巨大な地図を作れるサイトをご紹介します



入力欄に住所を入力して「地図検索」ボタンをクリックし、印刷したい場所を表示させます。

そして、印刷する縦横の用紙枚数を指定（A4用紙の縦5枚、横10枚まで可能）して

「印刷イメージをプレビュー」ボタンをクリックすると画面でイメージを確認

その状態で「印刷ページへ」をクリックした後、印刷するとA4用紙で指定枚数分印刷されますので

印刷された用紙をパズル？のようにつなぎ合わせると、すごく大きな地図の完成です


その名も・・・・・・・　「4x3印刷」



同業者の方や、良く地図を使う方、何かの時に便利かもしれませんよ？？


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小学校４～６年生 の平均年収４万５０００円

ＹＡＨＯＯで面白い記事があったので引用します。


日本珠算教育連盟のアンケート調査で明らかになった

　同連盟が今年２月、首都圏の小学４～６年生３００人を対象に、金銭の管理などについて調査した。

　定期的に小遣いをもらっている小学生は５６・３％と半数を超えた。小遣いの額は「１０００～１１００円未満」が２６・０％で最も多く、平均は９１３円だった。１０・１％は、２０００円以上と回答した。

　小遣い以外にお金をもらうのは「お年玉」や誕生日で、こうした“臨時収入”は計約３万円だった。毎月の小遣いなどを加えた小学生の“年収”は約４万５０００円にのぼった。

　小遣いの使途で最も多いのは、菓子やファストフードの購入で５５・７％。ただ、まとまったお金になると、約６割の小学生が「預金する」と回答。８５・７％の小学生が預金をしており、うち約６０％が、理由を「将来のため」と答えた。


約６０％を貯金

「１００年に一度」といわれる厳しい不況は、大人だけでなく、子供たちにも強く影響しているようです…


ちなみ、
◆２０代の平均年収

341万円

◆３０代の平均年収
484万円

◆４０代の平均年収
589万円

◆５０代の平均年収
573万円

◆６０代の平均年収
382万円


４０歳をピークに平均年収は下がるようですね…



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所得税 住民税 厚生年金 どれが高い！？

◆所得税とは？？

所得税／住民税は、ともに「所得」に対してかかる税金です。
所得の基本的な考え方は、以下のようなものです。

所得＝収入－その収入を得るのにかかった費用

所得税等の計算の際には、所得は10種類に分類されます。
会社員の給料は「給与所得」という所得になります。

給与所得は、給料の収入から、費用の代わりに「給与所得控除額」というものを引いた額になります。
給与所得控除額は、給与の額から以下のように計算して求められます。

給与収入		給与所得控除額
	65万円以下	給与収入全額
65万円超	162.5万円以下	65万円
162.5万円超	180万円以下	給与収入×40％
180万円超	360万円以下	給与収入×30％＋18万円
360万円超	660万円以下	給与収入×20％＋54万円
660万円超	1,000万円以下	給与収入×10％＋120万円
1,000万円超		給与収入×5％＋170万円

例えば、給与収入が500万円の方だと、給与所得は以下のように計算します。

• 給与所得控除額＝500万円×20％＋54万円＝154万円
• 給与所得＝500万円－154万円＝346万円

例えば、同じ所得でも、子供がいる家庭といない家庭では、税の負担能力に差があります。
そこで、所得から「所得控除」という額を引いて、その結果に対して所得税を課すようになっています。

所得控除はいくつか種類がありますが、所得税の所得控除のうちで主なものをあげると、以下のようになります。

所得控除の種類	所得控除の額
社会保険料控除	社会保険料（厚生年金等）全額
配偶者控除	38万円（ただし配偶者の所得によっては0）
配偶者特別控除	0～38万円（配偶者の所得によって変化）
扶養控除	扶養家族1人あたり38万円～（扶養家族の年齢等によって変化）
生命保険料控除	最大10万円（生命保険料の額によって変化）
地震保険料控除	最大5万円（地震保険料の額によって変化）
医療費控除	医療費－保険等で補填される額－α （αは所得によって変化、最大10万円）
基礎控除	38万円

◆所得税を求める

課税される課税所得が求められたら、それに税率を掛けて、所得税を求めます。
計算方法は以下のようになっています。

課税される所得（Aとする）		所得税の計算式
	195万円以下	A×5％
195万円超	330万円以下	A×10％－97,500円
330万円超	695万円以下	A×20％－427,500円
695万円超	900万円以下	A×23％－636,000円
900万円超	1,800万円以下	A×33％－1,536,000円
1,800万円超		A×40％－2,796,000円

◆住民税

住民税は、以前は所得に応じて5％／10％／13％の3段階でしたが、一律10％になりました。
例えば、課税される所得が200万円の方だと、住民税は200万円×10％＝20万円です。

◆厚生年金　社会保険料等


「税金が高い」という声はよく耳にしますが、会社員の方の場合、税金よりも社会保険料の方が高いことが多いです。

前述したように、給与収入からは給与所得控除額を引くことができますが、この額は結構大きいです。
さらに、各種の所得控除も引くことができますので、課税される所得はだいぶ少なくなります。
例えば、年収500万円の会社員の方だと、家族構成等によって差はありますが、課税される所得は150万円～250万円程度です。
仮に、課税される所得が250万円だとすると、所得税と住民税は以下のように求められます。

• 所得税＝250万円×10％－97,500円＝152,500円
• 住民税＝250万円×10％　　　　　　　＝250,000円

一方、厚生年金等の社会保険料は、給与収入にほぼ比例してかかります。
所得税等とは違って、所得控除のようなものはありません。
厚生年金等の保険料率を合計すると、現時点で約12％ぐらいです。
例えば、年収500万円の方だと、社会保険料の合計は

500万円×約12％＝約600,000円です。

「税金が高い」ですが、それ以上に「社会保険料が高い」です……


しかし

これが家を買うと住宅ローン控除で戻ってきます

例えば、ローン３０００万円買うと

ローン残高の１％

約３０万円の所得税・住民税が戻ってきます


家を買うとこんなに嬉しいオマケもついて来ます

というお話しでした


ちなみに、簡単に所得税・住民税・厚生年金等を調べられるサイトがありましたのでご紹介します→コチラ



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「テナント」 は 何語？？

テナント[tenant]
貸しビルなどの借り手。
店子(たなこ)/家を借りている人。借家人。
★テナントは、ビルや百貨店・ショッピングセンターなどの一部区画を、その建物を管理・運営する母体企業から借り受けて運営する店舗の事をいいます。

正解は英語でした

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ゴールデンウィーク の 由来

ＥＴＣ効果で休日の高速道路は例年よりかなり多い車が走っているそうです 

ゴールデンウィークはとても混雑しそうな予感…


ここで今日は、ゴールデンウィークについての再放送

実は、「ゴールデンウィーク」という言葉は映画業界から生まれたもの。

この休日の集まった1週間は、映画館の入場者が普段より倍増するそうです

映画業界では1年間で1番売上があるので、日本の映画関係者が「最高の1週間」ということで「ゴールデンウィーク」と呼ぶようになったのがきっかけとなり、一般に広まっていった

　
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体温が４２度以上にならない理由

最近暖かい日が続いています

今週は天気が崩れる日がありそうです。


そこで今日は、こんなお話し！？


健康なときの体温はだいたい３６～３７℃に保たれています。これは、脳にある体温調節中枢の働きによるもので、寒いときには発熱量を多くし、暑いときは少なくするなどして体温調節をします

　ところが、病気になると体温は２～３℃上がります。ウィルスや細菌が体内に入ると、プロスタグランジンという物質ができ、それが体温調節中枢を刺激するためです

　しかし、体温が上がると言っても、どこまでも上がるわけではありません。風邪をひいたときなどは、３９℃くらいになることもありますが、４０℃になると脳の活動は正常でなくなり、４２℃になると人間は死んでしまいます

　４２℃というのは、人体を構成している細胞内のタンパク質が固まり、元に戻らなくなる温度です。つまり、生卵が熱によってゆで卵になるのと同じ原理だそうです
　したがって、体温は４２℃以上になることはなく、体温計の最高目盛りが４２℃なのも、このためです…


体調管理には、注意しましょう～

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