＜（おとり広告の禁止）＞

＜（おとり広告の禁止）＞

・宅建業者は、次に該当する表示をしてはならない


１．物件が存在しないため、実際には取引することができない物件に関する表示

２．物件は存在するが、実際には取引の対象とはなり得ない物件に関する表示

３．物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件に関する表示


(常識的判断でできる問題ですが、、、、？）

◇金銭債務の不履行

◇金銭債務の不履行－１

・金銭債務は、常に履行遅滞であります。
・金銭債務は、「不可抗力」をもって抗弁とすることはできません。


★金銭は、融通性・普遍性から、履行不能は有り得ません。

　　特定物とは違って、代わりがいくらでも存在しますので、支払いが不可能ということは有り得ません。





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5. 抵当権の順位

5. 抵当権の順位は登記の前後で決まるが、順位は各抵当権者の合意によって変更できる





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強迫による意思表示

強迫による意思表示：誰が強迫を行なった場合でも取消せる。

問題ー建物の賃貸借A

問題ー建物の賃貸借
建物の賃貸借において、期間満了前に当該建物が第三者の放火により全部滅失したときは、当該賃貸借は終了する。



解説：正しい。
この世に存在しない物を貸し借りするのは不可能である。
従って、建物が期間満了前に全部滅失したときは、その理由を問わず、
滅失した時点で建物の賃貸借は終了する。

なお、借地権は借地上の建物が滅失しても消滅しないが、これは借地上の建物が滅失しても貸し借りしている物（借地という土地）はまだこの世に存在しているからである。両者を混同しないようにしてください。




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☆建築基準法の適用範囲

建築基準法の適用範囲

建築基準法は建築物及び建築物の敷地、構造、設備、用途が規制の対象となります。（法1条 [目的]）

一般的な建築物は全て適用範囲に含まれますが、文化財法による国宝や重要文化財など、鉄道の跨線橋や保安施設などは適用の範囲には含まれません。
（法2条1[建築物]、法3条 [適用除外]）

☆ 37条書面

☆　37条書面

宅地建物の取引に関する契約が成立しても、その契約の内容が不明確であるため、後日になって、当事者間で紛争が生じることが多いわけです。


このような
事態を防止するため、成立した契約の内容のうちで主要なものについて書面に記載させることにより、契約内容の明確化を図ることとし、また、これにより買主等にも注意を喚起させることとしたのです。


宅地建物取引業者は、

宅地また建物の売買または交換に関し、みずから当事者として契約を締結したときはその相手方に、

当事者を代理して契約を締結したときはその相手方および代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは

当該契約の各当事者に、

遅滞なく、所定の事項を記載した書面を交付しなければなりません。





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基本用語２

基本用語２

囲繞地通行権

ある土地が他の土地に囲まれているために、公道に出るには他の土地を必ず通行しなければならない場合、この土地は袋地と呼ばれる。

またこの袋地を囲んでいる他の土地は、囲繞地と呼ばれる。

民法では、このような袋地と囲繞地との関係において、袋地の所有者に対して、囲繞地を当然に通行することができるという権利を与えている。この権利を「囲繞地通行権」と呼ぶ（民法第210条）。

なお袋地の所有者は、囲繞地を通行するためには、囲繞地の所有者に対して相応の金銭を支払うことが必要とされている（民法第212条）。

ただし、広い土地を細かく遺産分割した結果として、袋地が発生してしまった場合には、袋地の所有者は、無償で囲繞地を通行することができる（民法第213条）。

追加供託 (講師 武井 信雄)

追加供託

営業保証金は、事務所を新設した場合には追加供託をしなければならない（業法26条）が、出張所を設置した場合には供託する必要がない。

◇ 宅建試験の重要なポイントは、民法ではありません。

宅建試験の重要なポイントは、民法ではありません。
宅地建物取引法であります。
よって、この項目を森を見るように見つめてください。

宅地建物取引業法

1　宅地建物取引業

2　免許申請手続き

3　営業保証金制度

4　保証協会

5　宅地建物取引主任者

6　専任の取引主任者

7　登録の要件

8　宅地建物取引主任者証

9　業務規制

10　誇大広告の禁止

11　取引態様の明示と媒介契約

12　媒介契約規制

13　重要事項等の説明（法35条）
1
4　37条書面の交付

15　8種類の規制等
1
6　手付金の制限

17　クーリング・オフ

18　損害賠償額の予定

19　報酬額の制限

20　証明書の携帯等

21　宅地建物取引業者への監督

22　宅地建物取引主任者等への監督

以上22項目を何度も書いて覚える。声を出して覚えてください。基礎体力を創るのです。