東大阪市戸建物件の購入

戸建物件を6月初旬から探していましたが、ようやく購入に至ることができました。

住所：大阪府東大阪市
延床面積：74㎡
購入価格：590万円（売出価格760万円→680万円、指値580万円）
築年数：24年
構造：鉄骨3階建て（駐車場あり）
駅から徒歩7分

 

 

以前、戸建物件の検索条件として以下を掲げていましたが、利回りを除いてすべて条件を満たした物件です。

 

■必須条件
・大阪府または京都市・宇治市　
・土地所有権　　　　　　　　　　　　
・ベランダあり　　　　　　　　　　　　　
・物件価格1000万円以下　　　　
・利回り10%以上　　　　
・再建築可　　　　　　
・店舗付き住宅でない　
・テラスハウスでない　

■推奨条件（以下の条件のうち1つは満たしていなくても可）
・駅から徒歩10分以内
・築30年未満
・ベランダあり（しかも２階）
・ベランダは北向きではない
・建物面積70㎡以上
・駐車場有り
・利回り12%以上
・徒歩５分以内にスーパーあり
・小中学校も10分以内にあり

 

まだ、賃借人がおらず家賃が決まっていないため、利回りについては確定的なことは言えませんが、おそらく利回り12%も実現できる見込みです。

 

先日、リフォーム業者とともに内覧し、おそらく80万円程度で収まりそうです。したがって、590+80=670万円です。

（リフォームは、2階の和室は洋室にかえ、和室と洋室の境目をなくし、2階全体をLDKにする。さらにCF交換、全室クロス張替、3階和室畳表交換、洗面台交換、スイッチ類交換等）

 

家賃は固く見ても7万円、チャレンジ家賃として8万円からスタート予定です。

 

家賃7.5万円と仮定すると、収益性は次の通りです。

表面利回り：13.4%

実質利回り：12.3%

IRR:10年後 7.7%, 20年後 8.9%

 

まあ悪くは無い数字です。融資を受けると、ぐっと収益性は上がりますが、将来は共同担保としての利用も考えたいため、抵当権が設定されていないきれいな物件として置いておきたい。また、賃借人が付くまでは、一応実需向け物件としても売りに出す予定なので、万が一、すぐに売却となった場合に、融資手続きが無駄になってしまうということもあります。