聞き慣れない言葉・「 指定流通機構 」

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「指定流通機構」

前回も好評だった・「マイホームを買う前に読む本」

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「不動産を売る前に・・・」シリーズ


勘違い　その②

売り物件は、販売を任されたその業者だけが取り扱っている？

これもまた、

多くの皆さんが勘違いされていることです。

多くの皆さんは「其々の不動産屋さんが、

其々の物件を売っている」と思っておられます。

しかし現実には、

ほとんどの不動産業者が同じ物件を取り扱っています。

基本的には、

ひとつの物件をどの不動産会社でも売ることが出来るのです。

お客様が勘違いされるのも無理はありません。

家電製品であれ、食料品であれ、

我々消費者はチラシを出しているその店から買う事が当たり前ですから。


それでは不動産が取引される仕組みはどうなっているのでしょうか？

ちょっと難しい話になりますが、

これから不動産を売る人にとって重要なことですのでしっかりと理解してくださいね。

例えば、山下さんというお客さんが、

不動産業者Aに「自宅を売ってくれませんか？」と

「専任」でお願いしたとします。

すると、不動産業者Aは次の二つのことをします。

１，山下さんの家を広告に出したり、

現地に看板を立てたりして山下さんの家を買う人を探す。

２，「山下さんの家の販売を任された」ことを

７日以内に「指定流通機構」に登録する。


この聞きなれない言葉「指定流通機構」とは、

ほとんどの不動産業者が加盟しているものです。
（以下、「流通機構」と表記します）

ここに物件の登録をすれば、

加盟している不動産業者全体に瞬時に物件情報が行き渡る、

という非常に便利なものなんです。

このシステムによって「山下さんの家が売りに出ました」という情報は、

瞬く間に地域全体の不動産業者に行き渡ることになります。

其々の不動産業者は、それぞれ「買いたい」お客に紹介するわけです。

　ちなみにこの「流通機構」への７日以内の登録は、

「より早く、より確実に」不動産取引が出来るように法律で義務付けられています。

今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　


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「専任」とは??

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　専任・とは

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ところが、

現実にはこの２つの媒介契約の違いを説明せずに、

勝手に「専任」にしてしまう不動産業者が少なくありません。

なぜかと言いますと、

不動産業者としては「専任」の方がありがたいのです。

「専任」は自分のところに入ってくる手数料が保証されているのに対し、

（いつかは必ず売れるわけですから）


「一般」は一生懸命チラシをまいても、何度も現地案内しても、

他の不動産業者が売ってしまったら一銭にもならないからです。


また、この「専任」の期間は３ヶ月まで、と法律で決められています。

その後は売主さんと不動産業者がお互いに合意すれば更新（延長）できるのです。

この「３ヶ月の期間」のことも説明しない不動産業者がいます。

これでは、売主さんは、「ずっと売れなくても、

一旦お願いしたら他の不動産屋さんには頼めない」と思い込んでしまいます。


更にモット驚くことが有ります。

この「媒介契約」を結びますと、

「不動産業者は規定の書面を作って売主様に渡すこと」と

法律で定められているのですが、

この書面自体作らない不動産業者もいます。

重要な説明事項が書いてある書面を見せないで、

何を説明しようというのでしょうか。

これは、もう話になりません。

つまり、不誠実な不動産業者は、

●「専任媒介」「一般媒介」の詳しい説明をして

「一般」になったらマズイから説明はしない。

●３ヶ月間で売れなくても他の業者に依頼されないように期限の話はしない。

●書面には、媒介内容の違いや媒介期間が明示してあるから書面は渡さない。


ということになります。

今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　
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