敷金・礼金なしのわな

　敷金・礼金なしの手ぶらで入居できるマンションが最近人気が出ている。しかし問題が生じているケースもある。家賃を１０～１５パーセント高めに設定したり、入会金と１ヶ月分の保証金を返礼なしの条件で受け取ったり、あるいはシステム料金とかいった名目で徴収するなど実質的には礼金・敷金を負担しているケースもあり、家賃と契約内容その他の費用など、よく読んで納得して契約を結ぶ必要があろう。
　
　いずれにしてもアパートや１Ｋマンションなり供給過剰気味で立地の悪い(駅から遠い、古い物件とか)条件のところは空室が目立っている。

　業界の競争が激しいのであの手この手で入居者を募集しなければならず。キャッチコピーだけで判断しないほうがよいのではと思える。

住宅融資が増加

　団塊ジュニア世代を中心に２０年～３５年の長期のローンを組み、退職金も最終的には取り込むなど長期戦略で顧客を囲い込みを図っている。

　金利が５年固定年１．３パーセント、１０年固定年２．０パーセントと戦略金利を用い新規客の獲得を図り、大手銀行では今年上期３兆円の新規貸し出しを目論んでいる。

　地方において、住宅公庫年３．０パーセントの金利を５年固定年１．９パーセントその後変動金利と低利で借り替え融資を勧めている。

　また住宅公庫も０６年から融資業務を終えるため、長期については提携ローンを併用し、融資残高を伸ばしている。

　今後金融機関の間で金利競争の激しさが増すであろう。

　通常は大手銀行の住宅ローンの適用金利は、５年固定年２．８パーセント、１０年固定年３．５パーセント、２０年固定年４．７パーセント前後、公庫提携ローン年２．６８パーセントから２．６９パーセントである。

０５－０６－１５

アパートローンの進化

　最近のアパートローンは、ハウスメーカーが２０年間一定水準の家賃保障と大々的にセールスポイントとして売りに出している。
　これはかなり立地がよく収益性の高い物件でないとハウスメーカーもリスクを負うことになる。対象物件は限られるのではないか。

　また新しいローンとして個人によるアパートやマンションの建設資金を融資する新しいローンが出来ている。新型融資は将来の家賃収入などの物件の採算性を基に融資する。

　返済原資はその物件の収益からのみに限られた「返済原資限定型」の個人向けアパートローンである。建築者は自己のほかの物件を担保に入れるとか保証人を立てたりしない、

　当該建築物件とその下の敷地を担保に融資するということである。変動金利を適用の為、金利上昇局面での返済負担の増加、また競争により空室率の増加などリスクが高いローンである。

　返済が難しくなればその担保物権を売ってローンを完納させてオーナーには一切負担をかけないというオーナーには負担の比較的軽いローンではある。しかし土地までなくなる可能性はオーナーは覚悟しなければならないことを肝に銘じることだ。

　地価の下落する地域ではこのローンは不良債権化につながるなど融資先の選別が重要であろう。

０５－０６－１０

カード情報盗まれる。

　アメリカのカード処理会社で、ＵＣ，マスターカードなど約4万人の顧客情報を処理する会社にプログラムソフトで不正侵入し、わかっている範囲で約20万件盗まれたらしい。

　その中にＵＣカード、マスターカードの情報も含まれている。日本でのカード発行枚数は約2億6千万枚と一人当たり4枚平均保有、アメリカと同水準だが、利用は5分の１と少なく、使用しないカードが多い。

　私のカードもＵＣやマスターカードがあり、今回の事件により情報管理が大事だと切実に感じた。

○利用明細はそのつど確認する。
○盗難や紛失に備え番号一覧を控えておく。
○不要なカードは整理する。
○個人情報の取得やポイントサービスによる顧客囲い込みの為のカード加入はしない。

　往々にして年会費不要や得点につられて安易にカード加入したりするのが常であるが反省しきりである。

あゝビックリ、萩国際大学が再生法申請

　今朝の日経新聞のトップ記事に萩国際大学が私大で定員割れによる初の民事再生法適用の申請をすることになった。99年(今から6年前)に山口県と萩市が40億円を補助し開校したが、地域活性化の起爆剤として期待がかけられていた。

　しかしすでに私大の林立過多な時にどうかなと、危惧はあった。また地域活性化として企業誘致などもあるが山陰に人口4万人程度の小都市では進出企業もなく、漁業・観光産業が低迷が続く中やむ得ない選択であったといえよう。

　負債総額は30億円、一学年定員300人に対し、昨春は22人、今春は42人の入学者と、大幅に定員不足にまたビックリした。今後は専門学校的に特別科に特化した教育で生き残るしかないであろう。また地元の中小企業や経済にもいくばくかの影響はあろうが一般の企業とは違い、物・金、の流通は少なく影響は軽微であろう。むしろ心理的なダメージのほうが強いであろう。

　大学全入まであと2年、07年には志願者と定員とが同数となる全入時代となる。04年の私大入試では29.1パーセントの私大が定員割れと10年前の4.7パーセントから5倍に拡大しており今後も再編やこういった再生法、清算、合併など起こりえるといえる。

　この萩国際大学は開港以来定員割れで、開校時205人、02年ピーク時4学年合計651人、充足率は50パーセント台に過ぎず、しかも60パーセントが留学生という人気がない大学であった。昨年は国内初のゴルフ文化コースの創設やゴルフ場買収などユニークな教育プログラムを用意したが人気回復には至らなかった残念である。

日経新聞を読んで

銀行金利が一段と低下

　大手銀行の貸出金利、いわゆる平均約定貸出金利が年１．４パーセント台となっている。００年ごろは年１．９パーセント台であったが下がり年１．３パーセント台もあるという。

　銀行の主要業務は貸し出しであるがその基幹の貸し出し利ざやも１．１５から１．９５パーセントと各行に波はあるが低下してきている。

　この要因は
①大手企業のリストラや業績拡大で得たキャッシュフローの余剰金で負債圧縮にまわしている。
②売掛金・不動産等債権流動化などによる銀行に頼らない資金調達の広がり。
③高収益企業が増え、企業の資金需要が減退している。

　中小企業向け自動審査の開発を始め新商品の開発を手がけており、中小企業向けの貸出攻勢は強まっている。今後も地銀・信金との貸出金利競争は激しくなると思われその兆しは垣間見られているといえよう。
０５－０６－０８

マンション建設ラッシュ

　新聞では、東京首都圏のマンション建築が７年連続８万戸を上回る。全国のマンション建設戸数が約１６万戸であるから約半分強が首都圏(１都３県)で建設されることになる。

　バブル期の１９８０年代後半の首都圏マンションの販売戸数は４万前後で推移していた。この２倍以上の水準が７年続く状況である。

　しかし人気の強い湾岸エリア一帯のマンションの売れ行きも物件により売れ行きの差が出ており供給過剰感が出ているといわれている。

　人口１３万人の地方都市でもすでにマンションは２３棟約１１５０戸以上はあるが今でも３戸建設計画中で１５０戸か１８０戸また増えそうである。３０歳代前半の団塊ジュニア世代の購買層をターゲットに低金利の今賃貸住宅からの住み替えを提案して需要開拓を図っているといえよう。

０５－０６－０５

不動産融資の増加

　今朝の新聞で設備資金全体の融資が前年比２．９パーセント減のところ不動産向け融資は前年比1５．３パーセントの伸びを見せ他産業に比べ突出した伸びを見せている。

　この要因は、都市部における優良賃貸物件の投資が活発になっているとともに。担保融資ではなく収益還元法による投資効果がある物件が開発され融資されているという。もう一つは金融機関の資金が余っており貸付先が少ない為ともいえる。

　不動産向け融資は90年年代末のピーク時には６５兆円の融資残高であったが昨年は４８兆円と不動産向け融資がピーク時までとは行かないが伸びており注意を要する。

　投資効果のある優良物件に限定しているとはいえ競争は激しくもっと立地のよいところに安い物件が開発されると既存の賃貸ビルの入居者は愕然と減少するのでたちまち不採算となる。また融資は投資会社に変動金利で融資しているが親会社の保証を取っていなくいつ不良債権化するかわからないリスクを背負っており。再度不良債権の増加につながらなければよいのだが思うのである。

　地方都市でも、６．７年前に１Ｋに賃貸アパートを新築したが、昨年１ｋｍのところに２０戸１棟のマンスリーマンションが建ち、６戸１棟のこのアパートは入居者は２戸と激減し採算が取れなくなった。

　マンスリーマンション・・・敷金・礼金不要、洗濯機、テレビ、冷蔵庫等電化製品完備、体ひとつで入居し生活できる便利なもの。

０５－０６－０４

新規開業も持たざる経営

　最近の創業も持たざる経営が増えている。大手企業も遊休設備を売却したり、社宅を処分し賃貸に変えたり、店舗や本社家屋を売却し賃貸方式に変えるなど固定資産の圧縮を図りキャッシュフローの改善を図り企業が増えている。

　創業者達も、最近は店舗を二人でシェアリングするなど共同利用をして昼間は美容院夜はスナックバーと昼夜フル稼働させ、設備投資効率を向上させているケースもある。

　したがって少ない開業費用ですばやく開業できるので自己資金を何年か貯めて開業をしようとしたら近くに競合店がオープンしていたというようなビジネスチャンスを失することなくチャンスに即応できるメリットがある。またこれなら失敗してもリスクは少なくてすむ。新規開業のデータを見ても小口資金の草の根型の開業が多い感じである。

マンション事情

　日経新聞で、首都圏では今年も７万個以上のマンション販売が見込め７年連続の高水準と載っていた。社宅は２０年前に比べて、２５万戸も減っており需要が見込めるとの目算である。しかし、商業施設・スーパーや医療施設など併設されたマンションはよく売れるが、立地や利便性がよくないと不良物件となり値引きは２０パーセントにして売った先もあるなど苦戦である。

　土地購入費はマンション価格の３から５割が相場といわれているが地価が高騰しておりマンション価格は前年比７．７パーセントアップしている。平方メートルあたり７１６千円。地価高騰で薄利多売となっている傾向にあるようである。

　売れ残ったマンションは再販専門業者がいて首都圏では約１０社がある。新築マンションを２割から３割下げて購入しそれを当初販売価格の１割引で販売するのであるが昨年は約２０００戸ぐらい再販している。増える傾向にあるらしい。

　人口１３万人の地方都市でもマンション再販売業者が出てきて４５戸のマンションで７戸を再販売業者が買い取っている。全体の１５．６パーセントを買い取っている。しかも再販売価格は当初の販売価格の２６．１パーセント引きや２７．２パーセント引きでの販売価格である。その再販売業者は３５パーセント引きや４０パーセント引きで買い取っている勘定になる。立地条件、利便性、地域の人気、などで不良物件化してしまっている。

　またその物件はマイホーム支援特典セールとして、引越し費用負担約１０万円、諸費用一部負担約５０万円、全室照明器具付け約２０万円、全室カーテン付け約２０万円、家具家電購入支援約５０万円、概算合計約１５０万円分のサービスを実施中で新価格最大９９０万円の値引きとうたっている。
　
　新築マンション販売も今年に入り４ヶ月連続で前年を下回っており供給過多の兆しが無きともいえない。
０５－０６－０７