土地の実測図と変則型登記 の新法案の成立

最近の人間の生活も都市型になり、自己所有の住宅に住みたい、土地を購入して自宅を持ちたいと考える人が多くなり、マンション型の共同住宅や、戸建て住宅の販売業者が活躍する時代になった。
　土地は、道路と建物の利便性をする、敷地面積は購を入者には大きな関心事である。従って土地の面積も実測図を法務局に登記後売買事案が多くなった。現地実測は隣地地主と境界線及び境界石、地上地下まで相互確認同意が必要である。隣地境界石、境界線の所有権争いが裁判沙汰になる例もある。車一台止める車庫の分（約5坪）時価坪100万だったら500万　30年のローンで13、50０円円払う。これからの時代には、土地は実測図の添付無しには販売が困難になると予想できる。住宅地として建物を建てる場合、建蔽率及び容積率及び高さ制限等がある。その土地の立地条件、建築基準法の制限が必ずある。最近の建築手法は旧来の尺貫法から改革が行われ、敷地は目視可能、建物は芯々=外壁の中心線（＝１間は1820Ｍ）は目視できず、隣家との壁か狭いか又は屋根が雨樋の巾ぎりぎりの建築物ができ上げる。補修工事等の足場組に困難のものがある
　さて本題土地売買・変則型登記の本質を突く次の事例を紹介する。本件は近接に３軒の建屋がある敷地、の登記簿上の９９㎡（旧坪換算３．３）土地面積がある。不動産屋は設計者から１００㎡以上の面積があればかなり良い建物ができるとアドバイスを受けた。そこで家屋調査士と相談して現地実測を行うことにした。通常最近の隣地境界は、１０㎝幅のブロックの中間にフエンスを設置して、その中間点に境界石を埋設する。土地の所有者と家屋調査士は、ブロックの外側に境界石を設置して隣家の同意を得た。公図（９９㎡）と今回登記申請した実測図は101.15㎡になっており２．１５㎡の誤差があると売買契約書に記載して譲渡契約を済ませた。土地を買受けた買い手は、敷地面積は登記された面積で固定資産税が課税されることになる。（建物の新築時の特点は別）
　敷地測量に同意した隣家三軒は土地の形状、面積が減少したことになる。当然土地の面積が減少すれば、固定資産税は評価額・納税額が下がる。この三軒の土地の所有者は教会の承認をした時点で資産減少はそう深く考えていない。しかしこの手続き面積、地形。境界線の移動の手続きの怠慢が相続か譲渡の時に多きな問題となって将来浮上するのは規定の事実である。所有者が特定できない土地について、登記官が実地調査したり、関係者の聴取をしたり、資料の請求をするというのが今回成立した変則型登記である。残念ながら、隣家三軒にはかような書類は用意されていないだろう。これからはもっと複雑な解決困難な事例が出てくるだろう。