堀車庫（地下車庫）の登記 登記できる建物の基準☆不動産登記
堀車庫（地下車庫）って登記できますか？？とのご質問
基準を満たしていれば、もちろん登記可能です
次の４つの基準で判断します
１．屋根と壁で囲まれており、外気と遮断されていること
＊壁は三方向以上にあること
２．永続的な定着性があること
＊容易に移動できる建物は×
×基礎が、丸太杭を地面に打ち込んでいる建物
×期限付で取り壊す建物（ｅｘ．現場作業事務所）
×単にコンクリートブロックの上に乗せている
３．一定の生活空間＆人の滞留性があること・・・そして、その用途性があるもの
４．社会通念上において、取引の対象になる建物
本人確認情報：前の住所地への通知☆不動産登記
登記義務者が紛失等により、権利証や登記識別情報を添付できず
本人確認情報を添付して登記申請するケースで
登記義務者の現在の住所が、登記簿上の住所から移転している場合
法２３条第２項に関する確認の記載を忘れずに！！！
（事前通知等）
法第２３条 登記官は、申請人が前条に規定する申請をする場合において、同条ただし書の規定により登記識別情報を提供することができないときは、法務省令で定める方法により、同条に規定する登記義務者に対し、当該申請があった旨及び当該申請の内容が真実であると思料するときは法務省令で定める期間内に法務省令で定めるところによりその旨の申出をすべき旨を通知しなければならない。この場合において、登記官は、当該期間内にあっては、当該申出がない限り、当該申請に係る登記をすることができない。
２ 登記官は、前項の登記の申請が所有権に関するものである場合において、同項の登記義務者の住所について変更の登記がされているときは、法務省令で定める場合を除き、同項の申請に基づいて登記をする前に、法務省令で定める方法により、同項の規定による通知のほか、当該登記義務者の登記記録上の前の住所にあてて、当該申請があった旨を通知しなければならない。
（前の住所地への通知）
第７１条 法第２３条第２項の通知は、転送を要しない郵便物として書面を送付する方法又はこれに準ずる方法により送付するものとする。
２ 法第２３条第２項の法務省令で定める場合は、次に掲げる場合とする。
１ 法第２３条第２項の登記義務者の住所についての変更の登記（更正の登記を含む。以下この項において同じ。）の登記原因が、行政区画若しくはその名称の変更又は字若しくはその名称の変更である場合
２ 法第２３条第２項の登記の申請の日が、同項の登記義務者の住所についてされた最後の変更の登記の申請に係る受付の日から３か月を経過している場合
３ 法第２３条第２項の登記義務者が法人である場合
４ 前２号に掲げる場合のほか、次条第１項に規定する本人確認情報の提供があった場合において、当該本人確認情報の内容により申請人が登記義務者であることが確実であると認められる場合
↓ 本人確認情報への記載例
法２３条第２項に関する確認
当職は、下記のとおり、本件登記義務者が登記記録上の変更前の住所に居住していないことを確認した。
日 時 平成 年 月 日 午後○○時○○分
場 所 福岡県糟屋郡志免町○○二丁目１番１号（登記簿上の従前の住所地）
確認内容
登記記録上の登記義務者の上記住所地を訪ねたところ、本件物件所在地であることが判明した。建物は、施錠され表札や家財などの一切がなく空家であり、本人の申述どおりの位置、形状であることを確認した。近隣者（○○）を訪問し確認したところ、当該建物に居住していた者は、登記義務者本人であること、平成１７年２月頃東京に引越ししたこと、１０日ほど前まで○○不動産の売却物件の看板があったことの供述を得ることができた。
住宅用家屋証明（登記簿上の種類について）☆不動産登記
附属建物の登記簿上の種類が「車庫」のケース(^^)/
住宅用家屋証明の適応について☆
↓
適用を受けることができる者
・自然人だけ → 法人は× 外国人は○
・単独所有以外も○ → 共有者全員に適用ＯＫ
BUT 共有者の内の一部に要件を充たさない場合
→ その共有者の持分相当については通常の税率が適用される
自己居住用建物であること
＊登記記録上の「種類」で判断
【専用住宅の場合】
登記記録上の「種類」
→ 原則として「居宅」であることが必要
→ 賃貸目的である「共同住宅」には、適用×
→ 「居宅・車庫」「居宅・物置」等は建物全体について適用OK。
【併用住宅の場合】
登記記録上の「種類」が、「居宅・店舗」「居宅・事務所」などの場合
→ 居宅部分床面積が総床面積の９０％超える・・・建物全体に適用ＯＫ
＊床面積の内訳
→ 原則：建築確認書
→ 実務上は、土地家屋調査士作成の「床面積の内訳を証する書面」を添付
＊居宅部分以外の床面積が１０％以上のケース
→ 建物全体について適用×！居宅部分も適用が受けられない！！
【付属建物について】
「居宅」「物置」「車庫」等
→ 主たる建物と一体となって住宅の効用を果たす場合は、付属建物を含む建
物全体の適用ＯＫ
「事務所」「店舗」等
→ 付属建物の床面積が、主たる建物の床面積との合計面積の１０％未満の場
合、付属建物を合わせて建物全体で適用ＯＫ（併用
外国文書の訳文（翻訳文）の登記の添付書類☆不動産登記
訳文者（翻訳者）は一般人でＯＫ
訳文者（翻訳者）の印鑑証明書の添付は不要
訳者（翻訳者）が、訳文に相違ない旨を記載して署名・押印する
ＯＲ
登記権利者及び登記義務者（申請代理人でもＯＫ）が、訳文である旨を記載し、署名・押印する
【外国文字をもって表示した書面と訳文書（登研１６１号）】
要旨 登記の申請書に添付すべき書面で、外国文字で表示されたものがある場合には、訳文を添付するのが相当であるが、訳文者は一般人で差し支えない。なお、この訳文には、登記権利者及び登記義務者において、訳文である旨を記載し、署名、押印するのが相当である。
問 登記の申請書に添付すべき書面で、外国文字をもって表示された書面がある場合には、その訳文を記載した書面をも添付するのが相当である旨の先例（昭和３３、８、２７民事甲１７３８号通達―登記研究１３１号２３頁）がありますが、右の訳文者は、普通一般人でも差し支えないものと考えますが、いかがでしょうか。
答 御意見のとおりと考えます。なお、所問の訳文には、登記権利者及び登記義務者において、訳文である旨を記載し、署名、押印するのが相当である。
【申請書の添付書類で外国文字を使用した書面に添付すべき訳文（登研１４９号）】
要旨 申請書に外国文字の文書を添付するときは、その訳文を記載した書面の添付を必要とするが、その文書には、翻訳者の署名、捺印、翻訳年月日等は必要でないが、申請人が「右は訳文である」旨の記載をしなければならない。
問 申請書に外国文字の文書を添付したときはその訳文を記載した書面をも添付することとなっていますが（昭和３３、８、２７民事甲１７３８号民事局長心得通達参照）、訳文を記載した文書には翻訳者の署名捺印が必要か、必要とした場合、翻訳年月日、翻訳者の住所等の記載も必要か。
答 その必要はなく、申請人が「右は訳文である」旨の記載をするのみで充分である。
【登研２１３号】
外国文字で表示されている委任状の翻訳文は、登記申請代理人の作成したものでさしつかえない。
手付に関する担保権設定の登記原因☆不動産登記
買主Ａ 売主Ｂ
ＡがＢに、甲不動産購入の手付として○億円支払う予定
Ａは、手付金の支払いと同時に、Ｂ所有の乙不動産に担保権を設定したいとのこと（Ａとしては、甲不動産が購入できないことの心配よりも、手付金が戻ってくることに重きを置いている）
今回の登記原因に関するメモメモ％（＾＾）
↓
【抵当権設定登記原因の記載（登研４５０号）】
要旨 準消費貸借上の債務を担保するための抵当権設定の登記原因は「準消費貸借」とする。
問 売買代金を消費貸借の目的としたことによる当該債権担保のための抵当権設定の登記原因は、「年月日準消費貸借年月日設定」又は「年月日金銭消費貸借年月日設定」として差し支えありませんか。
答 「準消費貸借」とするのが相当であると考えます。
【抵当権の設定の登記の登記原因（登研４３６号）】
要旨 売買代金を担保するための抵当権の設定の登記の登記原因は、「昭和何年何月何日売買代金の昭和何年何月何日設定」と記載するのが相当である。
問 売買代金を担保する為に抵当権を設定する場合の申請書の登記原因の記載の仕方をお教え下さい。
答 所問の場合の登記原因は、「昭和何年何月何日売買代金の昭和何年何月何日設定」と記載するのが相当と考えます。
【年月日売買による手付金返還債権年月日設定】 → 登記可能
＊参照：不動産登記実務必携
第５８８条（準消費貸借）
消費貸借によらないで金銭その他の物を給付する義務を負う者がある場合において、当事者がその物を消費貸借の目的とすることを約したときは、消費貸借は、これによって成立したものとみなす。
第４２０条（賠償額の予定）
１当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所は、その額を増減することができない。
２賠償額の予定は、履行の請求又は解除権の行使を妨げない。
３違約金は、賠償額の予定と推定する。
第５５７条（手付）
１．買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
２．第５４５条第３項の規定は、前項の場合には、適用しない。
第５４５条
３ 解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。
連件申請の登記識別情報のみなし提供と１号仮登記の抵当権設定仮登記☆不動産登記
連件申請 ２－１ 所有権移転登記
連件申請 ２－２ １号仮登記の抵当権設定仮登記
登記識別情報を提供できないという理由で、後件の１号仮登記は受理されるか？？
今回は訳あって、抵当権の本登記ではなく、１号仮登記をしたいとのご依頼
１号仮登記は
登記識別情報 ｏｒ 第三者の承諾書等
を添付する事ができない場合に申請可能
ＢＵＴ
規則６７条の要件を満たす連件申請では
みなし規定あり（登記識別情報が提供されているものとみなされる）
↓
本件のような連件申請の場合において登記識別情報を提供できないという事を理由に仮登記の申請をする場合においても後件の登記は受理されるとの扱いに統一されている！！
ついでに
↓
登記原因証明情報
１．登記申請情報の要項
（１）登記の目的 抵当権設定仮登記
（２）原因 平成２６年○月○日金銭消費貸借同日設定
（３）当事者 福岡市博多区○○○○○
債務者 猫田猫吉
福岡県筑紫郡○○○○○
権利者 犬山犬吉
福岡市博多区○○○○○
義務者 猫田猫吉
（４）不動産 土地１建物１
２．登記の原因となる事実又は法律行為
（１）金銭消費貸借契約の成立
犬山犬吉（以下、甲という）は、猫田猫吉（以下、乙という）との間で、平成２６年○月○日、下記の金銭消費貸借を締結し、甲は、乙に対し、本契約に基づく下記金銭を貸し渡した。
貸 付 額 金○○○○万円
利 息 無利息
損 害 金 年２１．９％
返済期日 平成２６年６月○日
（２）抵当権の設定契約の成立
乙は、甲との間で、同日第１項の債権を被担保債権とする抵当権を、本件不動産に設定する旨を約した。
（３）仮登記の合意
乙の権利に関する登記識別情報が提供できないため、甲と乙は、抵当権設定仮登記手続をすることに合意した。
平成 年 月 日 福岡法務局 御中
上記の登記原因のとおり相違ありません。
（登記義務者） 福岡市博多区○○○○○
猫田猫吉
相続を原因とする所有権一部移転登記☆不動産登記
被相続人 Ａ
相続人 Ｂ（法定相続２分の１） Ｃ（法定相続分２分の１）
Ｂから、自分の法定相続分（２分の１）のみを、移転登記して欲しいとのご依頼
ＢＵＴ
【持分のみの登記の可否（相続登記手続）】
共同相続人のうちの１人の持分のみの相続登記は、することはできない。（昭３０．１０．１５民事甲第２２１６号）
被相続人と相続人（相続を原因としてＧＥＴ）の共有状態を作らせない！！
Ｃが相続登記に協力してくれないのであれば
Ｂのみが申請人（保存行為）となって、Ｂ（持分２分の１）Ｃ（持分２分の１）の共有とする相続登記申請は可能
ＢＵＴ
Ｂの登記識別情報は発行される
Ｃの登記識別情報は発行されない
後々Ｃが、Ｃ持分について、売却（移転登記）や担保として差し出す（抵当権設定）場合に、登記識別情報が発行されていないため、通常の手続きが取れず、時間や費用が掛かることに。。。。
なので、後で揉めないために、説明承諾等をしっかりと！！
高齢者削除と不在者財産管理人と登記☆
夫：Ａ（被相続人） 妻：Ｂ 子：Ｃ Ａの父：Ｄ
Ａが死亡し、ＢとＣが相続放棄済
相続人はＤのみで、他に親族は一切存在しない
Ａはマンションを所有しており、多額の滞納費（管理費＆修繕積立金）あり
Ａは、その他の財産は一切所有していない
Ｄの戸籍に記載されている事項
↓＊生きていれば約１４０歳
身分事項
出 生 【出生日】明治○○年１月１１日
高齢者削除 【高齢者削除の許可日】平成２２年○○月２２日
【除籍日】平成２２年○○月２８日
高齢者消除は、戸籍上「死亡」となる
ＢＵＴ
法律上は、死亡とみなされない(T_T)
法律上相続手続きを開始するためには、失踪宣告や親族等からの死亡届が必要
今回は、唯一の親族であるＢとＣから一切協力が得られず、死亡届は提出ムリ
高齢者削除の除籍日から、７年経過していないため、マンションの管理会社が利害関係人として失踪宣告の申し立てもムリ
↓
マンション管理会社（管理組合法人にゃんにゃん）が申立人となり、不在者財産管理人選任の申立
司法書士わんわんが、不在者財産管理人に選任され、Ｄへの相続登記
登記申請書
登記の目的 所有権移転
原因 推定平成○年○月○日相続
＊原因の記載についてはこちら
http://blog.goo.ne.jp/4696kotetu/e/555bed7a77f2fc9eb8ca0f2ca06e60f6
相続人 （被相続人 Ａ）
福岡市○○○○ Ｄ
＊住所の記載についてはこちらhttp://blog.goo.ne.jp/4696kotetu/e/240fcd350448cbfe2f1ace3eafdcc7f5
添付書面 登記原因証明情報 住所証明書 代理権限証書
登記識別情報の通知を希望する。
平成２５年月日 申請 福岡法務局 御中
申請人 福岡市○○○○ Ｄ
上記不在者財産管理人
福岡県糟屋郡○○○○ 司法書士わんわん
課税価格 金５００万円
登録免許税 金２万円
その他事項 申請人の不在者財産管理人の事務所あて登記完了証、登記識別情報通知書及び原本還付書面の送付を希望する。
相続人Ｄは、高齢者削除により除籍されており住所不詳の為、本籍を住所として申請する。
不動産の表示 省略
↓
不在者財産管理人の権限外行為許可（管理組合法人にゃんにゃんが買い受ける売買契約）を申し立てして、許可の審判ＧＥＴ
↓
移転登記申請
登記申請書
登記の目的 所有権移転
原因 平成２６年２月２２日 売買
権利者 福岡市中央区○○○○○
管理組合法人にゃんにゃん 理事 猫田猫吉
義務者 福岡市○○○○ Ｄ
添付書面 登記原因証明情報 許可書 印鑑証明書
住所証明書 代理権限証書
＊不在者に関する添付書類についてはこちら
http://blog.goo.ne.jp/4696kotetu/e/4171af08cc4b361a8791941e9a2f7c57
登記識別情報の通知を希望する。
平成２６年月日 申請 福岡法務局 御中
申 請 人 義務者不在者財産管理人
福岡県糟屋郡○○○○ 司法書士わんわん
権利者代理人 福岡県糟屋郡○○○○ 司法書士わんわん
課税価格 省略
登録免許税 省略
その他事項 申請人及び権利者代理人の事務所あて登記完了証、登記識別情報通知書及び原本還付書面の送付を希望する。
不動産の表示 省略
↓
売却により現金をＧＥＴし、税金の滞納が発覚し納付＆マンションの滞納費を支払って、足りない分は放棄していただき、全ておわり☆
高齢者削除に関するメモメモ％(^^)
【所在不明高齢者に係る戸籍事務について（法務省）】
１．市区町村長が許可申請書に記載する「生死及び所在につき調査の資料を得ることができない事由」については、１２０歳以上の高齢者であり、かつ、戸籍の附票に住所の記載がない旨を記載すれば足りる。
２．上記許可申請書には、当該高齢者の現在戸籍及び戸籍の附票の各謄本を添付すれば足りる。
↑
【法務省民事甲第１６３号回答(Ｓ３２．１．３１)】
１００歳以上の高齢者については、その者の所在が不明で、かつ、その生死及び所在につき調査の資料を求める事ができない場合に限り、戸籍謄本及びその附票の写しのみによって、職権消除の許可をすることができる。
【法務省民事甲第１３５８号通達(Ｓ３２．８．１)】
戸籍の附票に住所の記載の無い９０歳以上の者で生存の見込みの無いものについては、関係者から戸籍消除の申し出があった場合、監督局長の許可を得て、死亡を原因として除籍して差し支えない。
相続を証する書面（登研３７９号）
戸籍謄本等の身分事項欄に「年月日時及び場所不詳死亡昭和年月日付許可を得て月日除籍印」と記載されている場合においてその記載が百歳以上の死亡の蓋然性の高い高齢者について一定の要件のもとに戸籍上の整理をするためになされたものであるときは、この戸籍謄本等をもって相続を証する書面とすることはできない。
Ｑ 被相続人の戸籍の身分事項欄に「年月日時場所不詳死亡昭和何年何月何日付許可を得て同月何日除籍」とある場合には、登記原因及びその日付を「年月日不詳相続」として相続の登記申請ができるとされています（登記研究３３０号７７頁質疑応答〔５１５６〕）が、かかる戸籍の記載は、百歳以上の高齢者についてする死亡の職権記載（戸籍の参考記載例１２３参照）の場合と考えられ、このような記載のされている戸籍謄本等を添付して相続の登記申請はできないものと考えますが、いかがでしょうか。
Ａ 戸籍等に「年月日時及び場所不詳死亡昭和年月日付許可を得て月日除籍印」と記載されている場合は、御指摘のとおり、一般的には、死亡の蓋然性の高い高齢者について、いわば戸籍整理の行政措置として市町村長が監督局の長の許可を得て職権で死亡の記載をする場合（大５、２、３民１８３６号回答、大５、１１、９民１７８４号通牒等参照）であると考えられます。この措置により戸籍上は死亡によって除籍されたとしても、相続の開始した日が明らかではないので、死亡の日又は失踪宣告により死亡とみなされる日が戸籍に記載されない限り、右の戸籍謄本等をもって相続を証する書面とすることはできないことは明らかです（昭和３２、１２、２７民事（三）発１３８４号回答）。
しかし、例えば、寺の過去帳等により死亡した事実は明らかであるものの、死亡の年月日時分及び死亡場所を明らかにすることができないため、届出義務者（又は利害関係人）から死亡の年月日時分及び死亡場所不詳として死亡の届出がなされた場合に、市町村から監督局に右届出の受理伺い（又は職権記載許可申請）がなされ、それが認容（又は許可）されるということがあり得ることは理論上考えられるところです。
そして、この場合、戸籍の記載は、結果的には前記の場合と同じような振り合いになるものと考えますが、高齢者消除の場合とは異なりますので、当該死亡除籍の記載のある戸籍謄本等は、一応、相続を証する書面となり得ましょう（もっとも、この場合でも、相続開始の日が明らかとされていないため、相続人の範囲を確定できないことがあり、このような場合、この書類のみでは相続登記が認められないことになります。）。
したがって、右のような死亡除籍の記載がされている戸籍謄本等を添付して相続の登記申請があった場合には、その辺の事情を慎重に判断の上処理する必要があるものと考えます。
なお、右の百歳以上の高齢者について職権でする戸籍の記載例が、一般的には理解されにくいことから、法務省民事局においては、現在、この記載例を改正することについて検討しているやに聞き及んでいますので、参考までに申し添えます。
農事調停による所有権移転☆不動産登記
農事調停による所有権移転の登記申請において
添付書類に、農業委員会の許可書は不要！！
↓
農地法 第３条 （農地又は採草放牧地の権利移動の制限）
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。
ただし、次の各号のいずれかに該当する場合及び第五条第一項本文に規定する場合は、この限りでない。
一 第四十六条第一項又は第四十七条の規定によつて所有権が移転される場合
二 第三十六条第三項の規定により都道府県知事が作成した調停案の受諾に伴い所有権が移転され、又は賃借権が設定され、若しくは移転される場合
三 第三十七条から第四十条までの規定によつて第三十七条に規定する特定利用権が設定される場合
四 第四十三条の規定によつて同条第一項に規定する遊休農地を利用する権利が設定される場合
五 これらの権利を取得する者が国又は都道府県である場合
六 土地改良法 （昭和二十四年法律第百九十五号）、農業振興地域の整備に関する法律（昭和四十四年法律第五十八号）、集落地域整備法（昭和六十二年法律第六十三号）又は市民農園整備促進法 （平成二年法律第四十四号）による交換分合によつてこれらの権利が設定され、又は移転される場合
七 農業経営基盤強化促進法第十九条 の規定による公告があつた農用地利用集積計画の定めるところによつて同法第四条第四項第一号の権利が設定され、又は移転される場合
八 特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律 （平成五年法律第七十二号）第九条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて同法第二条第三項第三号 の権利が設定され、又は移転される場合
九 農山漁村の活性化のための定住等及び地域間交流の促進に関する法律 （平成十九年法律第四十八号）第八条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて同法第五条第八項 の権利が設定され、又は移転される場合
十 民事調停法（昭和二十六年法律第二百二十二号）による農事調停によつてこれらの権利が設定され、又は移転される場合
十一 土地収用法 （昭和二十六年法律第二百十九号）その他の法律によつて農地若しくは採草放牧地又はこれらに関する権利が収用され、又は使用される場合
十二 遺産の分割、民法 （明治二十九年法律第八十九号）第七百六十八条第二項 （同法第七百四十九条及び第七百七十一条 において準用する場合を含む。）の規定による財産の分与に関する裁判若しくは調停又は同法第九百五十八条の三 の規定による相続財産の分与に関する裁判によつてこれらの権利が設定され、又は移転される場合
十三 農業経営基盤強化促進法第八条第一項 に規定する農地保有合理化法人（以下「農地保有合理化法人」という。）又は同法第十一条の十二に規定する農地利用集積円滑化団体（以下「農地利用集積円滑化団体」という。）が、農林水産省令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、同法第四条第二項第一号に規定する農地売買等事業（以下「農地売買等事業」という。）の実施によりこれらの権利を取得する場合
十四 農業協同組合法第十条第三項 の信託の引受けの事業又は農業経営基盤強化促進法第四条第二項第二号若しくは第二号の二 に掲げる事業（以下これらを「信託事業」という。）を行う農業協同組合又は農地保有合理化法人が信託事業による信託の引受けにより所有権を取得する場合及び当該信託の終了によりその委託者又はその一般承継人が所有権を取得する場合
十五 地方自治法 （昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項 の指定都市（以下単に「指定都市」という。）が古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法（昭和四十一年法律第一号）第十九条 の規定に基づいてする同法第十一条第一項 の規定による買入れによつて所有権を取得する場合
十六 その他農林水産省令で定める場合
ついでにメモメモ％(^_^)
農事調停が成立した場合の所有権移転登記原因の日付（登研１２９号）
農地について民事調停法による農事調停が成立した場合、所有権移転登記の登記原因の日付は、右調停成立の日である
１号仮登記抵当権の本登記（仮登記抵当権の移転＆抵当権設定本登記＆抵当権移転本登記）☆不動産登記
設定者 カピバラさん
仮登記抵当権者 兼 分割会社 にゃんにゃん銀行
承継会社 くんくん銀行
平成２２年
にゃんにゃん銀行が、カピバラさんの土地（２筆）に仮登記抵当権を設定済み
【仮登記の内容】
原 因 平成２２年１１月２２日金銭消費貸借同日設定
債 権 額 金１，５００万円
利 息 年２％
損 害 金 年１４％（年３６５日日割計算）
債 務 者 福岡県糟屋郡○○○○
カピバラさん
＊今回設定されているのは１号仮登記！！２号仮登記ではないので注意☆
平成２４年１１月１日
にゃんにゃん銀行が、くんくん銀行に、本件事業を承継させる吸収分割（もちろん商業登記も完了済）
平成２６年２月２２日
くんくん銀行とカピバラさんとで、仮登記を本登記へする旨の合意
登記としては３連件☆
１．にゃんにゃん銀行からくんくん銀行への会社分割を原因とする「付記の仮登記」
２．カピバラさんを登記義務者（設定者）として、にゃんにゃん銀行の仮登記を本登記
３．にゃんにゃん銀行を登記義務者として、くんくん銀行の仮登記を本登記
登記研究６０３（カウンター相談）
相続を原因とする抵当権移転仮登記の移転登記の方法（登研５９７号）
要旨 抵当権設定仮登記（法２条１号）の権利者の死亡による相続を原因とする移転の登記は、附記による仮登記でしなければならない。
問 抵当権設定仮登記（法２条１号）の権利者が死亡し、その相続人が相続を原因とする当該抵当権設定仮登記の移転の登記を申請する場合には、附記による本登記ではなく、附記による仮登記で行うべきものと考えますが、これと異なる見解（質疑応答登研４９１号１０８頁）があることからいかがでしょうか。
答 御意見のとおりと考えます。
↑
相続を原因とする抵当権設定仮登記の移転登記の方法（登研４９１号）
要旨 抵当権設定仮登記の権利者の死亡による移転登記（原因・相続）は、付記による本登記でしなければならない。
問 抵当権設定仮登記（法２条１号）の権利者が死亡し、その相続人が当該抵当権の移転登記（原因・相続）を行う場合は、仮登記ではなく付記による本登記によるべきものと考えますが、いかがでしょうか。
答 御意見のとおりと考えます。
（編注―登研５９７号１２５頁質疑応答〔７６１８〕により回答変更。）
登記申請書（３－１）
登記の目的 １番抵当権移転仮登記
＊「１番仮登記抵当権の移転仮登記」でいいと思ったけど、打合せの結果上記の目的に！
原 因 平成２４年１１月１日 会社分割
権 利 者 福岡市○○○○
くんくん銀行 代表取締役 犬山犬吉
義 務 者 福岡市○○○○
にゃんにゃん銀行 代表取締役 猫田猫夫
添 付 書 類 登記原因証明情報（特例） 代理権限証書（特例）
登記識別情報の通知を希望する。
平成 年 月 日 申請 福岡法務局 御中
代 理 人 司法書士わんわん
登録免許税 金２，０００円
不動産の表示 土地２つ
登記申請書（３－２）
登記の目的 １番仮登記の抵当権設定本登記
原 因 平成２２年１１月２２日金銭消費貸借同日設定
債 権 額 金１，５００万円
利 息 年２％
損 害 金 年１４％（年３６５日日割計算）
債 務 者 福岡県糟屋郡○○○○
カピバラさん
抵当権者 福岡市○○○○
にゃんにゃん銀行 代表取締役 猫田猫夫
設 定 者 福岡県糟屋郡○○○○
カピバラさん
添付書面 登記原因証明情報（特例） 登記済証（特例）
印鑑証明書（特例） 代理権限証書（特例）
登記識別情報の通知を希望する。
平成 年 月 日 申請 福岡法務局 御中
代 理 人 司法書士わんわん
課税価格 金１，５００万円
登録免許税 金６万円
その他事項 代理人の事務所あて登記完了証、登記識別情報通知書及び原本還付書面の送付を希望する。
不動産の表示 省略
申請書（３－３）
登記の目的 １番付記１号仮登記の抵当権移転本登記
原 因 平成２４年１１月１日 会社分割
権 利 者 福岡市○○○○
くんくん銀行 代表取締役 犬山犬吉
義 務 者 福岡市○○○○
にゃんにゃん銀行 代表取締役 猫田猫夫
添付書面 登記原因証明情報（特例） 登記済証（特例） 代理権限証書（特例）
登記識別情報の通知を希望する。
平成 年 月 日 申請 福岡法務局 御中
代 理 人 司法書士わんわん
課税価格 金１，５００万円
登録免許税 金２万７，０００円（改正前租税特別措置法第８１条第１項第３号ロ）
その他事項 代理人の事務所あて登記完了証、登記識別情報通知書及び原本還付書面の送付を希望する。
不動産の表示 省略
土地区画整理（換地処分）の権利証（登記識別情報）
換地処分があった場合の権利証（登記識別情報）はどれですか？とのご質問
換地処分のパターンは、次の３つ(^^)/
① 従前の土地１筆（Ａ） → 換地後、１筆の換地（甲）が割り当てられる
② 従前の土地１筆（Ａ） → 換地後、数筆の換地（甲・乙）が割り当てられる
③ 従前の土地数筆（Ａ・Ｂ） → 換地後、１筆の換地（甲）が割り当てられる
【今回のケース】
従前地の地番 １００番１ の土地
↓ 土地区画整理法による換地処分
換地処分後の地番 ２２２番２ の土地
表題部の「原因及びその日付」に次の記載あり
昭和５８年１１月１１日土地区画整理法による換地処分 他の従前の土地１００番２〔昭和５８年１１月２２日〕
権利部の「登記の目的」に次の記載あり
土地区画整理法の換地処分による所有権移転
権利部の「受付年月日・受付番号」に次の記載あり
昭和５８年１１月２２日第○○○○号
ってことは、今回は③のケース(^_^)v
登記識別情報の発行（権利証の時も同じ考え方でＯＫ）についてメモメモ
①②の場合、新たに登記識別情報（権利証）は発行されない
＊甲の移転登記の際に添付するのは、Ａの取得時に発行された登記識別情報（権利証）
③の場合、新たに登記識別情報（権利証）が発行される
＊甲の移転登記の際に添付するのは、次のどちらでもＯＫ
１．Ａ・Ｂ（両方）の取得時に発行された登記識別情報（権利証）
２．甲の換地の際に通知された登記識別情報（権利証）
＊通常の合筆の時と、考え方が一緒ってこと
土地区画整理登記令
（従前の土地が数個で換地が一個の場合の登記）
第１１条 換地計画において従前の数個の土地に照応して一個の換地が定められた場合において、従前の土地の登記記録に所有権の登記があるときは、登記官は、職権で、換地の登記記録に当該所有権の登記名義人を換地の登記名義人とする所有権の登記をしなければならない。
２ 登記官は、前項の換地に係る登記を完了したときは、速やかに、同項の換地の登記名義人のために登記識別情報を申請人に通知しなければならない。
３ 前項の規定により登記識別情報の通知を受けた申請人は、遅滞なく、これを同項の登記名義人に通知しなければならない。
合併換地後における権利に関する登記済証（登研３６０号）
土地区画整理法に基づく、いわゆる合併換地がなされた土地についての権利に関する登記済証は、便宜、従前の土地全部の登記済証でよい。
代位登記の登記識別情報の発行（土地改良の場合）☆不動産登記
民法４２３条の債権者代位による代位登記を申請
↓
申請人である代位者にも、被代位者にも登記識別情報は通知されない
ＢＵＴ
今回のケースは、土地改良の為に、施行者から代位登記による相続登記が登記済
↓
被代位者のために、登記識別情報通知が発行されている(^^)/
でも、通知は代位者である申請人（施行者）へ
【土地改良登記令】
第２条（代位登記）
土地区画整理事業を施行する者（以下「施行者」という。）は、この政令の定めるところにより登記を申請する場合において、必要があるときは、次の各号に掲げる登記をそれぞれ当該各号に定める者に代わつて申請することができる。
１ 不動産の表題登記 所有者
２ 不動産の表題部の登記事項に関する変更の登記又は更正の登記 表題部所有者若しくは所有権の登記名義人又はこれらの相続人その他の一般承継人
３ 登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記 登記名義人又はその相続人その他の一般承継人
４ 所有権の保存の登記 表題部所有者の相続人その他の一般承継人
５ 相続その他の一般承継による所有権の移転の登記 相続人その他の一般承継人
第３条（代位登記の登記識別情報）
登記官は、前条の規定による申請に基づいて同条第４号又は第５号に掲げる登記を完了したときは、速やかに、登記権利者のために登記識別情報を申請人に通知しなければならない。
２ 前項の規定により登記識別情報の通知を受けた申請人は、遅滞なく、これを同項の登記権利者に通知しなければならない。
【民法】
第４２３条（債権者代位）
１．債権者は、自己の債権を保全するため、債務者に属する権利を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利は、この限りでない。
２．債権者は、その債権の期限が到来しない間は、裁判上の代位によらなければ、前項の権利を行使することができない。ただし、保存行為は、この限りでない。
【不動産登記法】
第２１条（登記識別情報の通知）
登記官は、その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合において、当該登記を完了したときは、法務省令で定めるところにより、速やかに、当該申請人に対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。ただし、当該申請人があらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をした場合その他の法務省令で定める場合は、この限りでない。
仮登記の抹消 抹消登記権利者（仮登記義務者）による単独申請☆不動産登記
犬山犬男（Ａ）の土地に
にゃんにゃん金融（Ｂ）が仮登記（所有権移転請求権仮登記）を設定済
この仮登記を抹消したい
もちろん原則は共同申請
ＢＵＴ
今回はにゃんにゃん金融（Ｂ）が登記済証を紛失してる。。。。ので単独申請（パターン３）ですることに(^o^)
仮登記の抹消のパターン
パターン１ 共同申請（原則）
パターン２ 仮登記名義人（Ｂ）からの単独申請
＊仮登記名義人（Ｂ）の登記済証（登記識別情報）を添付
パターン３ 利害関係人からの単独申請
＊仮登記名義人の承諾書（印鑑証明書付）を添付☆
【仮登記義務者による仮登記の抹消（登研４６１号）】
申請書に仮登記名義人（Ｂ）の承諾書を添付したときは、仮登記義務者（Ａ）は単独で仮登記の抹消を申請することができる。
＊「仮登記の利害関係人」には、仮登記義務者（Ａ）も含まれる
【利害関係人のする仮登記の抹消の添付書類（登研１５５号）】
法１４４条２項により登記上の利害関係人が仮登記の抹消登記を申請する場合、登記義務者の権利に関する登記済証の添付は要しないが、仮登記名義人（Ｂ）の承諾書には、承諾者の印鑑明書の添付を要する。
【仮登記の抹消と登記権利者の単独申請の可否（登研３４３号）】
仮登記の抹消登記権利者（仮登記義務者（Ａ））は、抹消登記義務者（仮登記権利者（Ｂ））の承諾書を添付して単独で仮登記の抹消登記を申請することができる。この場合、登記済の添付を要しない。
↓ついでに
【仮登記の抹消の場合の添付書面（登研４８１号）】
所有権に関する仮登記名義人（Ｂ）が、その仮登記の登記済証を添付して当該仮登記を単独で抹消申請する場合であっても、仮登記名義人（Ｂ）の印鑑証明書の添付を要する。
登記申請書
登記の目的 ○番所有権移転請求権仮登記抹消
原 因 平成２６年 １月○○日 解除
義 務 者 福岡市中央区○○○○○○○ にゃんにゃん金融株式会社
代表取締役 猫田猫吉
申 請 人 福岡県糟屋郡志免町○○○○○○○
（権利者）犬山犬男
添付書面 登記原因証明情報（特例）
承諾書（印鑑証明書付）（特例）
代理権限証書（特例）
平成 年 月 日 申請 福岡法務局 御中
代理人 司法書士わんわん
登録免許税 金２，０００円
不動産の表示 土地２つ
嘱託登記（官公署と個人の不動産交換）☆不動産登記
Ａ土地とＢ土地を交換（道路整備の関係で。。。）
官公署（かぴばら町）所有のＡ土地
個人（猫田猫雄）所有のＢ土地
登記嘱託書（義務者：官公署 権利者：個人）
登記の目的 所有権移転
原因 平成２６年１月１０日 交換
権利者 福岡県○○○○ 猫田猫男
義務者 かぴばら町
添付書面 登記原因証明情報（特例）
＊今回は報告的登記原因証明情報を作成！！
住所証明書（特例）
代理権限証書（特例）
＊嘱託登記なので、もちろん権利者の委任状は不要
＊義務者の登記識別情報＆印鑑証明書不要
登記識別情報の通知を希望する。
＊今回は町所有だけど、登記識別情報を発行して欲しいとの依頼！発行するかしないかは、ケースバイケースなので、官公署に確認すること！！！
平成２６年月日 嘱託 福岡法務局 御中
嘱託者 かぴばら町 町長 犬山犬吉
代理人 わんわん司法書士
課税価格 金１０万円
登録免許税 金２，０００円
＊権利者が個人なので、もちろん登録免許税掛かります☆
その他事項 代理人の事務所あて登記完了証、登記識別情報通知書及び原本還付
書面の送付を希望する。
不動産の表示 Ａ土地（省略）
登記嘱託書（義務者：個人 権利者：官公署）
登記の目的 所有権移転
原因 平成２５年１０月３０日 交換
権利者 かぴばら町
義務者 福岡県○○○○ 猫田猫男
添付書面 登記原因証明情報（特例）
＊今回は報告的登記原因証明情報を作成！！
承諾書（印鑑証明書付）（特例）
＊義務者の実印押印
代理権限証書（特例）
＊権利者である官公署からの委任状
登記識別情報の通知を希望する。
平成２６年月日 嘱託 福岡法務局 御中
嘱託者 かぴばら町 町長 犬山犬吉
代理人 わんわん司法書士
登録免許税 登録免許税法第４条第１項により非課税
＊権利者が官公署なので、非課税☆
その他事項 代理人の事務所あて登記完了証、登記識別情報通知書及び原本還
付書面の送付を希望する。
不動産の表示 Ｂ土地（省略）
メモメモ(^^)/
↓
【登研１５９号２１頁】
市町村が道路敷として買収した農地の所有権移転登記の嘱託書には、農地法第５条の許可書の添付を要しない。
【登研１４４号２６頁】
市町村が農地法第３条の許可を受けて農地を買収した場合の所有権移転登記の嘱託書には、右の許可書の添付を要しない。
不在者が登記義務者の添付書類について☆不動産登記
不在者が所有する不動産の売却に関する「不在者の財産管理人の権限外行為許可」を得たので、
不在者（不在者財産管理人）が登記義務者となる移転登記手続き☆
不在者財産管理人に関しては、どんぴしゃの先例等が出てないので、提出先の福岡法務局に取り扱いを確認(^^)
福岡法務局と打合せ結果
↓
福岡法務局での取り扱いとして
１．不在者財産管理人の資格証明書として添付する「選任審判書（謄本）」に３ヶ月以内の規定の適用はない
２．不在者が登記義務者になる場合、登記済証の添付は不要
～参考～
【登研６０６号】
相続財産法人が登記義務者となり、相続財産管理人が家庭裁判所の権限外行為許可書を添付して登記を申請する場合は、登記義務者の権利に関する登記済証の添付を要しない。
↓
登記研究６３８号９８頁にて、不在者財産管理人について、同様に取り扱っても差し支えないとの考えあり！！
【登研５８２号】
相続財産管理人の代理権限を証する書面として、相続財産管理人の選任の公告がされた官報をもってこれに代えることはできない。
【登研１１１号３２頁】
特別代理人選任審判書謄本については、不動産登記法施行細則第４４条ノ４の作成後３ケ月以内の規定の適用はない。
【不動産登記令 第１７条（代表者の資格を証する情報を記載した書面の期間制限等）】
第７条第１項第１号又は第２号に掲げる情報を記載した書面であって、市町村長、登記官その他の公務員が職務上作成したものは、作成後３月以内のものでなければならない。
２ 前項の規定は、官庁又は公署が登記の嘱託をする場合には、適用しない。
