時効取得による登記（判決・前提としての相続登記・分筆登記）☆不動産登記

時効取得による登記（判決・前提としての相続登記・分筆登記）☆不動産登記

 

 

 

給付判決（移転する土地の位置・形状が図面で特定されたもの）に基づいて、時効取得の前提として、債権者代位にて、分筆登記申請可能

 

＊確認判決では不可

 

代位による分筆するためには、代位原因証書（今回は給付判決書）に分筆する部分が明らかになっている必要あり

 

 

 

【債権者代位による分筆登記の申請書に添付する代位原因を証する書面】

（登研５７８号） 

要旨　所有権確認判決を債権者代位による分筆登記の申請書に添付する代位原因を証する書面とすることはできない。 

問　１筆の土地の一部を時効取得した者が、所有権移転登記請求権に基づいて債権者代位により分筆登記の申請をする場合には、代位原因を証する書面として、所有権移転登記手続を命ずる給付判決（移転する土地の位置・形状が図面で特定されたもの）を添付すべきものと考えますが、所有権の範囲が明らかにされていれば、所有権の確認判決であっても差し支えないものと考えますがいかがでしょうか。 

答　消極に解します。

 

 

【代位による分筆登記の代位原因証書】（登研２４１号）

代位による分筆登記の代位原因証書には、分筆する部分が明らかにされていることを要する。 

 

【時効による所有権移転登記の前提としての相続による所有権移転登記の要否】

（登研３５５号） 

要旨　判決に基づき、取得時効を原因として所有権移転登記をする場合、時効の起算日前に登記名義人が死亡しているときは、当該移転登記の前提として、相続人名義とする所有権移転の登記を要する。

 

問　登記簿上、丙・丁の被相続人乙（昭和２９年５月１日死亡）名義となっている物件につき、「相手方ら（丙及び丁）は、申立人（甲）に対し別紙目録記載の土地について時効取得（昭和３１年６月２０日が時効の起算日）により申立人のために所有権移転登記手続をせよ。」との調停調書に基づき、甲が単独で当該登記を申請する場合、まず、甲は、丙及び丁に代位して相続による所有権移転の登記をすべきと考えるがどうか。

 

答　御意見のとおりと考えます。

 

 

【時効取得による所有権移転登記の原因日付】（登研２４４号）

判決の主文又は理由中に、取得時効の起算日の日付で明記されていない場合の登記原因及びその日付の記載は、「年月日不詳取得時効」と記載する。

 

 

【時効による所有権移転登記の前提としての相続による所有権移転登記の要否】（登研４５５号）

時効の起算日前に、土地所有者乙が死亡し、その相続登記が未了の場合には、甲の時効取得による所有権移転登記の前提として乙の相続人への相続による所有権移転の登記を要する。

 

 

【相続開始前に完成した時効取得を原因として時効取得者と相続登記後における登記名義人からの所有権移転の登記の可否】（登研４０１号） 

取得時効の完成した農地につき、その時効完成後に開始した相続による所有権移転の登記がされている場合、時効取得者を登記権利者とし、相続人である所有権登記名義人を登記義務者とする時効取得による所有権移転の登記は、受理される。

 

 

【登記名義人が死亡している場合の時効取得による所有権移転登記の申請人】（登研４０１号） 

取得時効による所有権移転の登記に当たって、所有権登記名義人（Ａ）が死亡している場合の登記手続は、時効取得者と所有権登記名義人の相続人（Ｂ）との共同申請による。

＊昭和５５年１１月１４日Ａ死亡

＊時効取得の効果の起算日　昭和３５年８月１８日

根抵当権の債務者の相続（６ヵ月経過による元本確定済）☆不動産登記

根抵当権の債務者の相続（６ヵ月経過による元本確定済）☆不動産登記

 

 

平成２５年１１月１１日　犬山犬吉　死亡

 

↓

 

根抵当権の表記「債務者　犬山犬吉」のまま

 

債務者の相続登記＆指定債務者の登記をしていないので、元本確定している

 

 

犬山犬吉の相続人３名　　「犬山猫子」「犬山牛尾」「猫田水豚」

 

 

「債務者　犬山犬吉」を「連帯債務者　犬山猫子　犬山牛尾」としたい！！！

 

 

①相続人全員へ相続登記

＊可分債権のため連帯債務関係にならない

 

②猫田水豚の債務を、犬山猫子・犬山牛尾が免責的債務引受

　＊相続分は可分債務のまま、債務引受分は連帯債務

 

③連帯債務にするために犬山猫子・犬山牛尾が重畳的債務引受

　＊犬山猫子・犬山牛尾が連帯債務関係になる

 

（１件目）

原　　　　因　　平成２５年１１月１１日相続

変更後の事項　　債務者（被相続人　犬山犬吉）

　　　　　　　　　犬山猫子　犬山牛尾　猫田水豚

 

（２件目）

原　　　　因　　平成２７年１月３０日猫田水豚の債務引受

変更後の事項　　債務者　犬山猫子　犬山牛尾

 

（３件目）

原　　　　因　　平成２７年１月３０日犬山猫子は犬山牛尾の及び犬山牛尾は犬山猫子の債務を重畳的債務引受

変更後の事項　　連帯債務者　犬山猫子　犬山牛尾

債務者変更の前提の住所変更を省略できるか？☆不動産登記

債務者変更の前提の住所変更を省略できるか？☆不動産登記

 

抵当権の債務者の変更登記（免責的債務引受）のご依頼

↓

旧債務者の登記簿上の住所の記載が

免責的債務引受契約書の記載と相違している

 

抵当権の債務者表示変更登記の省略（登研４５２号）

 

要旨　抵当権の債務者変更登記を申請するに当たり、登記簿上の債務者の住所氏名に変更が生じている場合は、その表示変更登記を省略する扱いは認められない。

根抵当権の債務者の変更登記を申請する場合も同様である。

 

問　債務引受等による抵当権の債務者変更登記を申請するに当たり、変更前の債務者の住所氏名に変更を生じている場合は、その表示変更登記を省略する扱いは認められないと考えますが、いかがでしょうか。便宜、省略できるのではないかとの意見もありますので、お伺いします。

　また、根抵当権の債務者の変更登記を申請する場合も同様に考えて差し支えないでしょうか。

 

答　御意見のとおりと考えます。

農地の所有権移転（農地から非農地への地目変更登記後）☆不動産登記

農地の所有権移転（農地から非農地への地目変更登記後、地目変更前の原因日付で所有権移転登記）☆不動産登記

 

 

Ａ土地（地目　畑）

 

平成２６年１２月１日　売買契約

 

↓

 

平成２６年１２月２２日　地目変更の登記申請あり（畑　→　宅地）

＊原因の記載　：　年月日不詳地目変更

 

↓

 

平成２７年１月９日　登記申請

 

農地法に基づく許可証は登記申請に添付必要か？？？

 

 

メモメモ％(^_^)

 

農地から非農地への地目変更登記後、地目変更前の原因日付で所有権移転登記を申請することの可否（登研４６０号）

 

要旨　農地から非農地へ地目変更がなされている土地について所有権移転登記申請をなす際、その原因日付が地目変更より前の日付である場合には、農地法に基づく許可書の添付を要する。

　なお、「年月日不詳地目変更」として登記されている土地についてはこの限りでない。

 

問　登記簿上の地目が、農地から非農地へ「年月日不詳地目変更」又は「昭和５０年４月１日地目変更」として登記がなされている土地につき「昭和４９年４月１日売買」を原因とする所有権移転登記を申請する場合の申請書には、前者であれば農地法の許可書の添付を要せず、後者であれば、その添付を要すると思われますが、いかがでしょうか。

 

答　御意見のとおりと考えます。

 

 

 

従前農地であった宅地の農地当時の売買登記と知事の許可書の添付の要否

（登研２１０号）

 

要旨　現地は宅地であるが、従前農地であった土地の売買の日付がその農地であった当時のものである場合、その売買による所有権移転の登記の申請書には、農地法３条の知事の許可書の添付を要しない。ただし、登記原因の日付は、農地でなくなった日とすべきであり、また、所問の売買契約書は登記原因にならない。

 

問　登記簿において、田であった土地についてその地目を変更して宅地とする土地の表示の変更の登記がなされており、その地目変更（登記原因）の日付が昭和３６年８月２０日と記載されていますが、その土地について所有権移転の登記の申請がなされ、その登記原因及びその日付として、申請書に「昭和３６年６月１日売買」と記載され、同日付の売買契約書を登記原因を証する書面として添付されておりますが、農地法３条又は５条の規定による都道府県知事の許可書が添付されていません。この場合、現在既に農地法の適用のない宅地となっていることから、右の許可書の添付がなくても、その登記申請を受理して差し支えないでしょうか。

 

答　農地法３条又は５条の規定による許可書の添付を要しません。ただし、登記原因の日付を宅地となった日と訂正（補正）すべきであり、また、所問の登記原因証書は、登記原因を証する書面にはなりませんから、申請書副本を添付すべきものと考えます。

抵当権変更（連帯債務者２名の内１名死亡による相続＆免責的債務引受で単独債務へ）☆不動産登記

抵当権変更（連帯債務者２名の内１名死亡による相続＆免責的債務引受で単独債務へ）☆不動産登記

 

 

Ａ土地に、わんわん銀行が、抵当権を設定済

 

連帯債務者として、犬山犬吉と猫田猫男の記載あり

 

平成２６年１０月１０日犬山犬吉が死亡した事により相続発生

 

犬山犬吉の相続人は、子犬太郎と子犬梅子の２名のみ

 

↓

 

次のようにしたいとのご依頼

 

（１）犬山犬吉の連帯債務を、子犬太郎が単独で相続したい

 

（２）最終的には、猫田猫男の単独債務者としたい

 

 

（１）にするために、子犬太郎と子犬梅子の遺産分割協議＆わんわん銀行の承認により子犬太郎が相続することを決定

 

（２）免責的債務引受契約（平成２６年１２月１２日）により、相続した子犬太郎の連帯債務を、猫田猫男が免責的に引き受ける契約締結

 

↓

 

（１）への登記

 

　目的　抵当権変更

　原因　平成２６年１０月１０日連帯債務者犬山犬吉の相続

　変更後の事項

　連帯債務者　住所　子犬太郎

 

＊報告的登記原因証明情報を作成すれば、相続に関する戸籍等は不要になる！！

 

【報告的登記原因証明情報　：　登記の原因となる事実又は法律行為】

（１）平成２６年１０月１０日、本件抵当権の連帯債務者犬山犬吉は死亡した。

（２）連帯債務者犬山犬吉の相続人全員は，下記のとおりである。

　　　　住所　子犬太郎　　　　　　住所　子犬梅子

（３）平成２６年１１月１１日、被相続人犬山犬吉の相続人全員は、本件抵当権の連帯債務者犬山犬吉の地位を、相続人子犬太郎が相続する旨の遺産分割協議をした。

（４）平成２６年１１月２２日、抵当権者たるわんわん銀行は、（３）の遺産分割協議による連帯債務者の変更を承諾した。

（５）よって、平成２６年１０月１０日相続により、本件抵当権の連帯債務者は、犬山犬吉から子犬太郎に変更された。

 

 

 

（２）への登記

 

　目的　抵当権変更

　原因　平成２６年１２月１２日連帯債務者子犬太郎の免責的債務引受

　変更後の事項

　連帯債務者　住所　猫田猫男

 

＊最終的に猫田猫男の単独債務だが、初めからの連帯債務者猫田猫男分と、債務引受した連帯債務者猫田猫男分を区別するため、「連帯債務者」と表記される

 

＊債権者であるわんわん銀行は、登記権利者として登記申請をするので、承諾証明情報の添付は不要

 

【報告的登記原因証明情報　：　登記の原因となる事実又は法律行為】

（１）本件抵当権の連帯債務者は「犬山犬吉、猫田猫男」であるところ、連帯債務者犬山犬吉は平成２６年１０月１０日に死亡し、犬山犬吉の連帯債務は、相続人全員の遺産分割協議及び抵当権者わんわん銀行の承認により子犬太郎に相続され、連帯債務者は「子犬太郎、猫田猫男」となっている。

（２）平成２６年１２月１２日、わんわん銀行、子犬太郎、猫田猫男間で、猫田猫男が連帯債務者子犬太郎の債務を、免責的に引き受ける契約が成立した。

（３）よって、同日、本件抵当権は「連帯債務者　猫田猫男」に変更された。

 

 

 

メモメモ％(^_^)

 

（登研７４２号）

債権者の承諾があった場合における特定相続人を債務者とする抵当権の変更の登記の申請に提供する登記原因証明情報には、債権者が承諾したことも内容としなければならない。

 

（登研５７８号）

抵当権の債務者について相続が開始し、遺産分割により、共同相続人の１人が債権者の承諾を得て債務を引き受けた場合には、共同相続による債務者の変更の登記を経ることなく、相続を原因として、債務者を当該相続人とする変更の登記をすることができる。

 

 

（登研２１０号）

要旨　免責的債務引受けの場合の抵当権の変更の登記の登記原因は、免責的債務引受けであり、その日付は、その引受けの成立した日であって、目的不動産の所有者の同意及びその日付を登記原因及びその日付とすべきでない。

 

問　甲を抵当権者とし、乙を債務者とする抵当権の設定の登記が丙所有の不動産についてされていますところ、甲、乙、丁間で右の乙の抵当債務を丁が免責的に引き受ける契約がなされ、目的不動産の所有者丙の同意を得ました。この場合、右の抵当債務の債務者乙を丁と変更する抵当権の変更の登記を申請しようと思いますが、その登記原因及びその日付は、右の債務引受契約及びその契約の成立した日とすべきでしょうか。それとも登記原因は債務引受けであり、その日付は右の丙の同意を得た日でしょうか。あるいは、抵当権を債務引受後の債務に移すことが登記原因であり、その日付は、移すことについての丙の同意の日でしょうか。

 

答　所問の登記の登記原因は、債務引受けであり、その日付は、債務引受けの成立した日（所問の場合は三者間の契約の成立の日）であると考えます。

 

公益社団法人の主たる事務所移転（管轄内）＆公益社団法人の変更登記の非課税根拠☆法人登記

公益社団法人の主たる事務所移転（管轄内）＆公益社団法人の変更登記の非課税根拠☆法人登記

 

 

公益社団法人わんわんが、主たる事務所移転したいとのこと

 

現在の主たる事務所　　　福岡市早良区○○○○

移転後の主たる事務所　　福岡市東区○○○○

 

定款に、主たる事務所の所在地として最小行政区画である「福岡市」の記載あり

 

なかなか当事務所ではレアな公益社団法人の変更登記！次のことを調べ物＆確認

 

 

・行政庁の「認定を受けたことを証する書面」は必要か

 

　→　軽微な変更になるため、認定不要。よって、認定を受けたことを証する書面は不要

 

 

・届出等は必要か

 

　→　認定は不要だが、遅滞なく、その旨を行政庁に届出する必要あり

 

 

・登録免許税は非課税だけど、その根拠は何か

 

　→　登録免許税法第２条＆別表第１の２４から、公益社団法人はそもそも課税の対象になっていない！！！

 

ｃｆ．登録免許税法５条１４は、「名称等」「公益認定の取消し」に関する非課税条文

 

 

・理事会議事録の押印者は誰か

 

　→　定款に「出席した代表理事、監事」が記名押印する旨の定めがあり、代表理事以外の出席理事は記名押印不要

 

＊一般社団法人及び一般財団法人に関する法律第９５条により、この定めＯＫ

 

 

 

メモメモ％(^_^)v

 

公益社団法人及び公益財団法人の認定等に関する法律（変更の認定）

第１１条　公益法人は、次に掲げる変更をしようとするときは、行政庁の認定を受けなければならない。ただし、内閣府令で定める軽微な変更については、この限りでない。

一　公益目的事業を行う都道府県の区域（定款で定めるものに限る。）又は主たる事務所若しくは従たる事務所の所在場所の変更（従たる事務所の新設又は廃止を含む。）

～ 以下省略～

 

 

公益社団法人及び公益財団法人の認定等に関する法律施行規則（軽微な変更）

第７条　法第十一条第一項ただし書の内閣府令で定める軽微な変更は、次に掲げる変更とする。

一　行政庁が内閣総理大臣である公益法人の公益目的事業を行う都道府県の区域の変更（定款で定めるものに限る。）又は事務所の所在場所の変更（従たる事務所の新設又は廃止を含む。）であって、当該変更後の公益目的事業を行う区域又は事務所の所在場所が二以上の都道府県の区域内であるもの

二　行政庁が都道府県知事である公益法人の事務所の所在場所の変更（従たる事務所の新設又は廃止を含む。）であって、当該変更前及び変更後の事務所の所在場所が同一の都道府県の区域内であるもの

三　公益目的事業又は収益事業等の内容の変更であって、公益認定を受けた法第七条第一項 の申請書（当該事業について変更の認定を受けている場合にあっては、当該変更の認定のうち最も遅いものに係る次条第一項の申請書）の記載事項の変更を伴わないもの

 

 

公益社団法人及び公益財団法人の認定等に関する法律（変更の届出）

第１３条　公益法人は、次に掲げる変更（合併に伴うものを除く。）があったときは、内閣府令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を行政庁に届け出なければならない。

 　一　名称又は代表者の氏名の変更

 　二　第十一条第一項ただし書の内閣府令で定める軽微な変更

 　三　定款の変更（第十一条第一項各号に掲げる変更及び前二号に掲げる変更に係るものを除く。）

 　四　前三号に掲げるもののほか、内閣府令で定める事項の変更

２　行政庁は、前項第一号に掲げる変更について同項の規定による届出があったときは、内閣府令で定めるところにより、その旨を公示しなければならない。

 

 

公益社団法人及び公益財団法人の認定等に関する法律（行政庁）

第３条 　この法律における行政庁は、次の各号に掲げる公益法人の区分に応じ、当該各号に定める内閣総理大臣又は都道府県知事とする。

一 　次に掲げる公益法人　内閣総理大臣

イ　二以上の都道府県の区域内に事務所を設置するもの

ロ　公益目的事業を二以上の都道府県の区域内において行う旨を定款で定めるもの

ハ　国の事務又は事業と密接な関連を有する公益目的事業であって政令で定めるものを行うもの

二 　前号に掲げる公益法人以外の公益法人　その事務所が所在する都道府県の知事

 

 

商業登記法（申請書の添付書類）

第１９条 　官庁の許可を要する事項の登記を申請するには、申請書に官庁の許可書又はその認証がある謄本を添附しなければならない。

 

 

登録免許税法（課税の範囲）

第２条　登録免許税は、別表第１に掲げる登記、登録、特許、免許、許可、認可、認定、指定及び技能証明（以下「登記等」という。）について課する。

 

 

登録免許税法　別表第１

２４　会社又は外国会社の商業登記（保険業法の規定によつてする相互会社及び外国相互会社の登記並びに一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（平成１８年法律第４８号）の規定によつてする一般社団法人（公益社団法人を除く。以下この号において同じ。）及び一般財団法人（公益財団法人を除く。以下この号において同じ。）の登記を含む。）

 

 

登録免許税法（非課税登記等）　

第５条 　

１．次に掲げる登記等（第四号又は第五号に掲げる登記又は登録にあつては、当該登記等がこれらの号に掲げる登記又は登録に該当するものであることを証する財務省令で定める書類を添付して受けるものに限る。）については、登録免許税を課さない。

十四 　公益社団法人及び公益財団法人の認定等に関する法律 （平成十八年法律第四十九号）第九条第一項 （名称等）又は第二十九条第五項 （公益認定の取消し）の規定による一般社団法人若しくは一般財団法人又は公益社団法人若しくは公益財団法人の名称の変更の登記

 

 

一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（理事会の決議）

第９５条 　理事会の決議は、議決に加わることができる理事の過半数（これを上回る割合を定款で定めた場合にあっては、その割合以上）が出席し、その過半数（これを上回る割合を定款で定めた場合にあっては、その割合以上）をもって行う。

２ 　前項の決議について特別の利害関係を有する理事は、議決に加わることができない。

３ 　理事会の議事については、法務省令で定めるところにより、議事録を作成し、議事録が書面をもって作成されているときは、出席した理事（定款で議事録に署名し、又は記名押印しなければならない者を当該理事会に出席した代表理事とする旨の定めがある場合にあっては、当該代表理事）及び監事は、これに署名し、又は記名押印しなければならない。

４ 　前項の議事録が電磁的記録をもって作成されている場合における当該電磁的記録に記録された事項については、法務省令で定める署名又は記名押印に代わる措置をとらなければならない。

５ 　理事会の決議に参加した理事であって第三項の議事録に異議をとどめないものは、その決議に賛成したものと推定する。

共有物分割の登録免許税の計算☆不動産登記

共有物分割の登録免許税の計算☆不動産登記

 

１００番３の土地がある

持分１００分の３５　犬山犬吉

持分１００分の６５　猫田猫男

↓

分筆して、それぞれ単有にしたい！！共有物分割！！！

 

 

【分筆前の１００番３の土地】

登記簿上の面積　　１１８．４３㎡

評価　　　　　　　３４４万７７３４円　　　＊㎡単価　２万９１１１円

 

　↓　測量

 

【分筆前（測量後）の１００番３の土地】

　登記簿上の面積　　１２０．２０㎡

　評価額　　　　　　３４９万９１４２円　　　＊㎡単価　２万９１１１円

持分１００分の３５　　　犬山犬吉　　持分価格　１２２万４６９９円（Ａ）

持分１００分の６５　　　猫田猫男　　持分価格　２２７万４４４２円（Ｂ）

 

↓　分筆（１００番３と１００番２６）

 

【１００番３の土地】

登記簿上の面積　　３８．６０㎡

評価額　　　　　　１１２万３６８４円　　　＊㎡単価　２万９１１１円

持分１００分の３５　　　犬山犬吉　　持分価格　３９万３２８９円（Ｃ）

持分１００分の６５　　　猫田猫男　　持分価格　７３万　３９４円（Ｄ）

 

【１００番２６の土地】

登記簿上の面積　　８１．６０㎡

評価額　　　　　　２３７万５４５７円　　　＊㎡単価　２万９１１１円

持分１００分の３５　　　犬山犬吉　　持分価格　　８３万１４０９円（Ｅ）

持分１００分の６５　　　猫田猫男　　持分価格　１５４万４０４７円（Ｆ）

 

　↓　共有物分割（１００番３を犬山犬吉の単有、１００番の２６を猫田猫男の単有）

 

申請（２－１）　　１００番３を犬山犬吉の単有へ

（Ａ）　＞　（Ｃ）＋（Ｄ）　　　＊以前より損してる！！

 

（Ｄ）　×　４／１０００　＝　２９２１円（登録免許税　２９００円）

 

申請（２－２）　　１００番の２６を猫田猫男の単有へ

（Ｂ）　＜　（Ｅ）＋（Ｆ）　　　＊以前より得してる！！

（Ｅ）＋（Ｆ）－（Ｂ）　＝　１０万１０１５円（甲）　←得している分

（Ｅ）－（甲）　　　　　＝　７３万　３９４円（乙）

 

（甲）　×　２０／１０００　＝　２０２０円（丙）

（乙）　×　　４／１０００　＝　２９２１円（丁）

 

（丙）　＋　（丁）　＝　４９４１円（登録免許税　４９００円）