名変登記はどんな時に必要？？☆

名変登記はどんな時に必要か？？


例えばＡ土地を売買しようとしていて、Ａ土地所有者の登記簿上に記載されている住所と、現在の住所が相違している場合、売買による移転登記の前提として、所有権登記名義人の表示変更の登記が必要になります。


ではでは、名変の登記ってどんな時でも登記しないといけないのかな？・・・・・(^_^)


前に事務所のみんなに配ったまとめです


↓


【省略できるのはどんな時？？】


１．所有権以外の権利の抹消登記を申請する場合

その変更を証する情報を添付すれば、表示変更の登記を省略して、直ちに抹消登記を申請することができる。

所有権以外の権利ってなんぞや？
例えば「抵当権」「仮登記」「買戻権」


２．相続登記を申請するときで、被相続人の表示に変更が生じている場合

その変更を証する情報を添付すれば、表示変更の登記を省略して、直ちに相続登記を申請することができる。


３．地役権設定登記を申請するときで、要役地の所有権の登記名義人の表示に変更が生じている場合

その変更を証する情報を添付すれば、表示変更の登記を省略して、直ちに地役権設定登記を申請することができる。


ってことは次の場合は省略できないから要注意！！

・移転登記を申請する場合において、登記義務者の表示に変更が生じている時

・所有権移転登記を抹消する登記（所有権抹消登記）を申請する場合において、登記義務者の表示に変更が生じているとき

・抹消登記を申請する場合において、登記権利者の表示に変更が生じている時

・仮登記に基づく本登記を申請する場合において、登記義務者の表示に変更が生じているとき

・所有権以外の権利の抹消登記を申請する場合において、登記義務者に相続又は合併が生じた後に当該権利が消滅したとき

・抵当権の順位変更登記を申請する場合において、登記名義人たる会社の表示に変更が生じているとき



【名変をしなくていいのはどんな時？？】

日頃いつも実務でやっている名変は

↓

住居表示実施の場合は「住居表示実施」
町名や地番が変更となった場合は「町名変更」や「地番変更」

ＢＵＴ

市町村合併等により行政区画又はその名称もしくは字又はその名称のみが変更になった場合は、登記を申請する必要はない

しか～し、行政区画等の変更前に、住所移転をしている場合は名変必要！！
（登録免許税法第５条５項により非課税）

相続分の変動☆民法改正

相続分の変動☆民法改正


被相続人の死亡年月日がかなり昔の場合、要チェックです(^^)/



『相続法の変動』


昭和２２年５月２日以前に開始した相続には、旧民法を適用


↓【昭和２２年の大改正】
・家督相続の廃止、遺産相続への一本化　・配偶者相続権の確立
・軍人軍属のための特別方式遺言の廃止　・祭祀財産の相続財産からの分離


昭和２２年５月３日以後に開始した相続に適用

＊「昭和２２年５月３日～昭和２２年１２月３１日」に開始した相続には、本国憲法の施行に伴う応急的措置に関する法律(応急措置法)を適用

＊「昭和２３年１月１日以後」に開始した相続には、新民法を適用


↓【昭和３７年の一部改正】
・同時死亡推定制度の新設
・代襲相続関係の整理、原因明確化、直系卑属に限定、発生時期不問
・限定承認・放棄の取消の制度の新設　　・放棄の遡及効を明確化
・相続人不存在の場合の公告期間を短縮　・特別縁故者への遺産分与制度の新設


昭和３７年７月１日以後に開始した相続に適用

↓【昭和５５年の一部改正】
・配偶者の相続分の引上げ　・兄弟姉妹の代襲相続人の範囲を制限
・遺産分割基準の明確化　　・寄与分制度の新設　・配偶者の遺留分の引上げ


昭和５６年１月１日以後に開始した相続に適用


↓【平成１１年の一部改正】
・聴覚、言語機能障害者の公正証書遺言に関する改正

↓【平成１６年の一部改正】
・現代語化に伴う変更




①　昭和２２年５月２日以前の相続（旧民法）

【家督相続】

　戸主の死亡、隠居または国籍喪失の場合、戸主が婚姻または養子縁組の取消によってその家を去った場合または女戸主の入夫婚姻または入夫の離婚があった場合に開始

＊戸主は６０歳に達すると隠居可能（女戸主は年齢に関係なく隠居可能）

＊昭和２２年５月２日までに戸主が死亡して家督相続が開始したが、その家族である直系卑属もなく、また、被相続人が家督相続人を指定していなかった場合には家督相続人を選任しなければならなかったが、新法施行までにこの選任の手続がとられなかったものについては、新法施行後選定の手続をとらず、新民法に従って相続が行われる
＊家督相続の優先順位：原則は長男単独相続（全部）、法定家督相続は放棄不可


第１順位　第一種の法定家督相続人：被相続人の家族たる直系卑属
＊優先：親等の近い者、男子、嫡出子、年長者

第２順位　指定家督相続人（被相続人が生前または遺言によって指定）

第３順位　第一種の選定家督相続人：被相続人の父、母、親族会が戸主家族から選定
＊優先：家女である配偶者、兄弟、姉妹、配偶者、兄弟姉妹の直系卑属
＊正当事由あれば裁判所の許可を得て選定順序の変更や不選定が可能

第４順位　第二種の法定家督相続人：被相続人の家にある直系尊属
＊養父母を含み、姻族（義父母、継父母）を含まない
＊優先：親等の近い者、(家附)、男子

第５順位　第二種の選定家督相続人：被相続人の父、母、親族会が戸主家族以外から選定
＊優先：なし（正当事由あれば裁判所の許可を得て他人を選定も可能）



【遺産相続】

家族の死亡による遺産の相続
＊遺産相続の優先順位：最先順位者が相続（全部）、兄弟姉妹に相続権はない

第１順位　直系卑属（優先：親等の近い者が優先、親等の同じ者が複数あるときは共同相続）

第２順位　配偶者

第３順位　直系尊属（優先：第一順位の規定を準用）

第４順位　戸主




②　昭和２２年５月３日～昭和２２年１２月３１日の相続（応急措置法）


旧民法適用のうち『戸主、家族その他「家」に関する規定』『家督相続』を適用しない。

配偶者と直系卑属が相続人の場合　：　配偶者が１／３、直系卑属が２／３
配偶者と直系尊属が相続人の場合　：　配偶者が１／２、直系尊属が１／２
配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合　：　配偶者が２／３、兄弟姉妹が１／３
＊兄弟姉妹の直系卑属には、代襲相続権はない



③　昭和２３年１月１日～昭和５５年１２月３１日の相続（新民法）

配偶者と子が相続人の場合　　　　　：配偶者が１／３、子が２／３
配偶者と直系尊属が相続人の場合　：配偶者が１／２、直系尊属が１／２
配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合　：配偶者が２／３、兄弟姉妹が１／３
＊兄弟姉妹の直系卑属に代襲相続権あり
＊非嫡出子は嫡出子の１／２、半血兄弟は全血兄弟の１／２



④　昭和５６年１月１日以降の相続（新民法）

配偶者と子が相続人の場合　　　　　：配偶者が１／２、子が１／２
配偶者と直系尊属が相続人の場合　：配偶者が２／３、直系尊属が１／３
配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合　：配偶者が３／４、兄弟姉妹が１／４
＊被相続人の甥、姪のみに代襲相続権あり
＊非嫡出子は嫡出子の１／２、半血兄弟は全血兄弟の１／２



時代ですな☆

前登記の表示☆

前登記の表示☆クイズ


事務所のみんなの知識確認のために、（根）抵当権の追加設定に関する『前登記の表示クイズ』をしてみました☆


↓こんな感じの問題です♪基本事項ですが、案外みんな考えてました☆


既に甲土地、乙建物（共に福岡本庁管轄）に（根）抵当権を設定済で、丙土地（筑紫管轄）に追加設定する場合【異管轄】


１．「前登記の表示」として、申請書に必要な事項目にチェックを入れなさい。


①　甲土地の　□所在　□地番　□地目　□地積

②　乙建物の　□所在　□家屋番号　□種類　□構造　□床面積

③　□　順位番号　

④　□　共同担保目録の記号及び目録番号



２．不動産番号を記載する場合に省略できる記載事項は？？

□　①　　　□　②　　　□　③　　　□　④



既に甲土地、乙建物（共に福岡本庁管轄）に（根）抵当権を設定済で、丙土地（福岡本庁管轄）に追加設定する場合【同管轄】


３．④共同担保目録の記号及び目録番号を記載する場合に省略できる記載事項は？？

抵当権の場合　　：　□　①　　　□　②　　　□　③

根抵当権の場合　：　□　①　　　□　②　　　□　③




答え　　■が正解


１．「前登記の表示」として、申請書に必要な事項目にチェックを入れなさい。


①　甲土地の　■所在　■地番　□地目　□地積

②　乙建物の　■所在　■家屋番号　□種類　□構造　□床面積

③　■　順位番号　

④　□　共同担保目録の記号及び目録番号

＊④は丙土地が甲土地・乙建物と同管轄の場合は必要！！



２．不動産番号を記載する場合に省略できる記載事項は？？

■　①　　　■　②　　　□　③　　　□　④

　＊③④は省略不可！！！



３．④共同担保目録の記号及び目録番号を記載する場合に省略できる記載事項は？？

抵当権の場合　　：　■　①　　　■　②　　　■　③

根抵当権の場合　：　□　①　　　□　②　　　□　③

　＊根抵当権については省略不可！！！なぜなら、根抵当権については、設定と同時に共同根抵当権の登記がされた場合に共同担保関係になるから、抵当権のような省略の扱いは認められていないから☆


全員がこれを即答できる位になって欲しいなぁ(^_^)v

登記嘱託書☆地方公共団体の払い下げ

登記嘱託書☆地方公共団体の払い下げ



今回のような嘱託登記の依頼を受ける場合、権利者からの委任状は不要です。

いつもやってる事なんですが、嘱託登記において、義務者が申請人で、権利者に対して「登記識別情報を発行してもらえる根拠って。。。」


気になったので！！


↓


【不動産登記法】（登記識別情報の通知）

第二十一条
　登記官は、その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合において、当該登記を完了したときは、法務省令で定めるところにより、速やかに、当該申請人に対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。ただし、当該申請人があらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をした場合その他の法務省令で定める場合は、この限りでない。


【不動産登記規則】（登記識別情報の通知を要しない場合）

第六十四条
法第二十一条 ただし書の法務省令で定める場合は、次に掲げる場合とする。

一 　法第二十一条 本文の規定により登記識別情報の通知を受けるべき者があらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をした場合（官庁又は公署が登記権利者のために登記の嘱託をした場合において、当該官庁又は公署が当該登記権利者の申出に基づいて登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をしたときを含む。）

二 　法第二十一条 本文の規定により登記識別情報の通知を受けるべき者（第六十三条第一項第一号に定める方法によって通知を受けるべきものに限る。）が、登記官の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに登記識別情報が記録され、電子情報処理組織を使用して送信することが可能になった時から三十日以内に自己の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに当該登記識別情報を記録しない場合

三 　法第二十一条 本文の規定により登記識別情報の通知を受けるべき者（第六十三条第一項第二号に定める方法によって通知を受けるべきものに限る。）が、登記完了の時から三月以内に登記識別情報を記載した書面を受領しない場合

四 　法第二十一条 本文の規定により登記識別情報の通知を受けるべき者が官庁又は公署である場合（当該官庁又は公署があらかじめ登記識別情報の通知を希望する旨の申出をした場合を除く。）
２　前項第一号及び第四号の申出をするときは、その旨を申請情報の内容とするものとする。


【不動産登記法】（官庁又は公署の嘱託による登記の登記識別情報）
第百十七条
　登記官は、官庁又は公署が登記権利者（登記をすることによって登記名義人となる者に限る。以下この条において同じ。）のためにした登記の嘱託に基づいて登記を完了したときは、速やかに、当該登記権利者のために登記識別情報を当該官庁又は公署に通知しなければならない。

２　前項の規定により登記識別情報の通知を受けた官庁又は公署は、遅滞なく、これを同項の登記権利者に通知しなければならない。



結果(^^)/

登記嘱託者たる官公署の代理人となってれば、登記識別情報の受領が可能！！ただし、「登記識別情報受領の件」の文言が委任状に入ってないとダメ


申請書はこんな感じです

↓



登　記　嘱　託　書


登記の目的 所有権移転

原因 平成２３年　　月　　日　売買

権利者 福岡県糟屋郡志免町○○○ 猫田猫夫

義務者 わんわん町

添付書面 登記原因証明情報 住所証明書 代理権限証書

登記識別情報の通知を希望する。

平成２３年　　月　　日　嘱託 福岡法務局 御中

嘱託者 わんわん町 町長　犬山犬吉

代理人 福岡県糟屋郡志免町○○○○　　司法書士　わんわん

課税価格 金２，０００円

登録免許税 金９００円（租税特別措置法第７２条第１項第１号）

その他事項 代理人の事務所あて登記完了証、登記識別情報通知書及び原本還付書面の送付を希望する。

不動産の表示
所在 わんわん町　
地番 １１番
地目 田
地積 １１１㎡