フラット35

こんにちは

今日はだいぶ遅い更新になってしまいました

今日は住宅ローンのフラット３５について。

フラット35の最大の特徴は、なんといっても最長35年間借入をした時の金利が完済まで適用される全期間固定金利型であるということです。

 「フラット３５」は最長35年の全期間固定金利なので、借入れ時に返済終了までの返済額が確定し、返済途中で金利が変わりません。

 借入時に毎回の返済額が確定しているので、計画的な返済を行うことができ、安心です。

低金利時に借りると、将来にわたり低金利に基づく返済額を確定できます また、フラット３５には、全期間を通じて同じ金利のタイプのものの他に、返済期間が10年経過した時点で金利が変更される「段階金利」の固定金利型商品もあります。

 

保証料0円、繰上返済手数料0円

通常の住宅ローンでは必要にある保証料が不要です。（保証人も不要）。　　　

 例えば、2,000万円を35年返済で借り入れた場合

 通常の住宅ローンでは、保証料として約40万円程度必要になるのですが、それがなんと0円になります。

さらに登録免許税も不要になります。

抵当権設定登記時の登録免許税も不要です。

 繰上返済を行う際の手数料も、一切かかりません。

 このように、フラット35は、何かと魅力的な商品ですが、メリットばかりではありません。　　

そこでデメリットも紹介したいと思います。

フラット35のデメリット

　●　借入までに時間がかかる

フラット３５を申込んだ後、住宅金融公庫から承認をもらうまでに一定の期間（2週間～１ヵ月と金融機関によって様々です）を要します。すぐには貸してもらえないのです。審査の結果、承認されず借入できなくなる場合もあります。

不動産屋によっては、公庫に借入の承認をもらえないと、手続きが先に進まず入居がどんどんのび延びることになってしまいます。

●　融資実行時の金利が適用される

申込みの際の金利が安くても、実行時に金利が上がってしまったら、上がってしまった方の金利で借りなければならなくなります。注文住宅など、融資の実行までに半年くらい要する場合、金利を予想するのが難しくなります。

●　団体信用保険が別途必要

銀行ローンであれば、団体信用保険が組み込まれていることが多いのですが、フラット35は別途加入しなければなりません。毎年一回の年度毎更新で、支払額は、借入残高に対して1,000万あたり28,300円となっています。残高が減れば保険料も下がります。

●　所得による融資制限がある

所得によって融資額に制限が設けられています。取得が低ければ融資限度額も低くなってしまいます。（夫婦で購入する場合、夫婦の収入を合算（収入合算）することで融資限度額を上げることが可能です）

●　借入条件が設けられている

借入するには、所得の条件、融資額の条件、建物の条件といろいろ条件が設けられています。しかし条件は緩和傾向にあります。例えば、以前は都市機構などの「買戻し権」が設定されているとフラット３５が利用できませんでしたが、現在は融資可能となっています。

●　繰上返済の最低額が100万円以上

繰上返済できる最低額が「100万円以上」となっているため、100万円以上貯蓄してからでないと繰上返済できません。（ちなみに銀行ローンには１万円から繰上返済可能なものもあります）　

 少額でも早く繰上返済すればその分利息を減らすことができますが、フラット35の場合、100万円以上貯蓄するまで繰上返済時期が遅れてしまうので、その分若干利息が増えてしまいます。

●　借り換えには使えない

新規物件の購入専用ローンのため、既に住宅ローンを借りている場合の借り換えローンとしては利用できません。

●　融資は、建築、購入資金の9割以内

「フラット35」は、建設・購入費の９割以内までしか融資されませんので、残りは自己資金か、併せ貸しをしてくれる民間金融機関を探す必要があります。

 

自分に合った住宅ローンを相談して決めることをおすすめします

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