金利の決め方

おはようございます

 

今日は、住宅ローン金利のお話し


金利のタイプは次のタイプに分けられます。

１　変動金利型、短期固定金利型（当初３年固定など）
２　長期固定型（全期間固定、当初１０年固定など）

それぞれ、どのように決まるののか？

１　変動金利型、短期固定金利型の金利の決まり方

基準は、短期プライムレート（短プラ）です。

短期プライムレートとは、銀行が優良企業に短期（１年未満）の最優遇貸出金利のことです。

短プラは、日本銀行の政策によって、大きく影響を受けます。

不景気の場合、日銀が市場に潤沢なお金を用意して、企業がお金を借りやすくしますが、このときにはお金がたくさん流通しますので、金利は安くなります。

一方、日銀は、景気が良くなれば、金利を上げて、お金の流通を減らして、インフレになることを防ぎます。
この短プラを基準として各銀行が金利を決めていきます。

２　固定金利型ローンの金利の決まり方（フラット３５を除く）

長期プライムレート（長プラ）や１０年長期国債が基準です。

長期プライムレートとは、銀行が優良企業に長期（１年以上）で貸し出すときの、最優遇貸出金利のこと。

長期プラは、将来の経済成長率の予想などで決まります。ですから、将来的に景気が良くなりそうだという材料が出れば、上昇するのです。

また、最近では、長期貸付も短期プライムレートを基準に、金利を決めている場合があります。

それは「新長期プライムレート」と言います。

最近では、長期プレームレートではなく、新長期プライムレートを基準とする銀行も多いようです。

新長期プライムレートとは、期間１年超３年未満は、短期プライムレート＋０．２％、３年超は、短期プライムレート＋０．３％といったように各銀行によって決められています。






今、景気が悪くて税金収入も少ないことが予想されるので、国債を発行してその穴埋めを行う。
それでも足りなければ将来的に消費税も上げる…



それが住宅ローンと関係あるか？


国債に限らず全ての債券には価格と金利とがあります。そして価格が上昇すれば金利は下落する、債券価格が下落すれば金利は上昇する、という正反対の関係があります。これを専門用語で「トレード＝オフの関係」にあると言う。

国債が大量に発行されれば、その分国債の価格は下落してしまうことになりますから、長期金利は上昇する、というわけです。

実は、変動金利ローンは、短期金利に連動して決まるのですが、2年、3年、5年、7年、10年という固定期間の住宅ローンを貸し付ける原資は、銀行がこの変動金利に「金利上昇リスクの負担料」を意味する「スワップ手数料」を上乗せして調達するのだから、短期金利が「ゼロ」であっても、それぞれの固定期間の金利上昇リスクに応じてスワップ手数料分だけ住宅ローン金利が上がる仕組みになっています。

ですので、金利ゼロ政策により、限りなくゼロ％に近い金額で国が銀行に貸し付けても、銀行はいつ金利があげられるかわからないので、リスク分を少し上乗せしているのです。

ですので、やはり住宅ローン金利は、フラット35のように国債に直接連動する（住宅金融支援機構債券に連動する）ものだけではなく、他の固定期間商品も長期金利に連動して決まるのです。


これから金利は上昇し始めます。

正常金利である４％を目指して…



２０００万円　３５年返済　２％の人が

金利４％になると？？


２％の場合
月々　66,252円

４％の場合
月々　88,554円


以上、金利についてでした…

福島市　伊達市　不動産　伊達丸コーポレーション　ｙｕｚｕ