３年後には土地価格が３０％下落？？

今日は、現在家を購入するのと、３年後に家を購入する場合のシュミレーションのお話しです。



日本経済が100年に一度の危機に陥り、都心部を中心に地価が下がっています。しかし、今年に入り、政府の景気刺激策（住宅ローン控除）が功を奏したのか分かりませんが、消費者に近い住宅市場は持ち直しております。好不況に関係なく、住宅の需要はあると分かります。

住宅を購入しようと思うタイミングは、結婚、出産、入園入学などのライフイベントや現在の住居が狭くなった、親の介護を考えて同居することにしたなど、景気に大きく左右されない!?

しかし、景気の動向が読み切れないなか、今後の地価や金利はどのように動くのか見えず、住宅の購入時期を様子見している方も多いと思われます

そこで、いま購入するケースと３年後に購入するケースを比べてみました。

たとえば、年収400万円、35歳の人が、予算2000万円（自己資金200万円、住宅ローン1800万円）で購入しようとする場合、60歳完済の25年返済でローンを組めば、金利３％で毎月約8.5万円、年間約102万円、返済負担率約25％です。

この人が「まだ価格は下がるから３年待った方がいい」と考え、購入時期をずらした場合、60歳までに完済しようとすれば22年返済となり、毎月約9.3万円、年間約111万円、返済負担率28％となります

もし、3年後に購入した場合の返済額を今すぐ購入した場合と同程度に抑えるには、予算を1850万円程度にしなければならない。もし、予算を下げたほどに不動産市場が下がらなければ、住宅（資産）の内容を落とすか自己資金を増やさざる負えなく、さらに3年間の家賃負担分は何も残りません。


※土地500万円、建物1300万円、諸費用200万円のケースでは、諸費用と建物金額は下がらないと思われ、土地の価格で150万円下がる必要がある。この場合は、地価が30％下がる必要がある。→地価が3年間で30％超下がるなら待つべき。

上記のモデルは金利が変わらないことを想定している。現在の金利は史上最低水準であり、この先、経済情勢の変化で金利は上昇するかもしれない。

金利が１％上昇すると、返済負担率を今すぐ購入した水準に抑えるには、200万円の予算減少となり、上記の土地建物モデルなら、土地だけで40％も下落しなければならない。→もしくは家賃負担をしながら自己資金200万円の増加。



なお、このような結果が出たからといって、今すぐ買うべきだ、住宅は購入すべきだと言いたいわけではありません。

もし、住宅を購入することに必要性が生じたのなら、住宅ローンの返済と老後を考慮したら、早期購入をした方が人生設計には楽になるというまでであり、今後の収入状況が見えない、購入する必要性がないのにという状況であれば、購入をすべきではありません。


無理や楽観的な見通しは禁物です。しかし、身軽な若い時期が住宅購入の好機なのでもあります。

先の見えない不確実な金利や住宅市場の外部要因で購入時期を決めるべきではありません。
外部のよけいな扇動で、購入しようとしたり、購入を取り止めるのでは無く、買うのは自分自身です。
必要なリスク対策を取り、人生全体を考えて、いま購入するタイミングなのか、が大事だと思います。


今日も一日セミにも負けず、頑張りましょう～

福島市　伊達市　不動産屋さん 伊達丸  yuzu