10月に八尾市の不動産業者(T商事)から、八尾市の物件を購入しました。
業者所有物件なので仲介手数料無しはうれしいですね。また、すでに9月から賃借人さんが入居済み。
不動産業者の話によると、リフォームとして190万円ほどをかけているそうです。
価格は680万円、家賃は6.8万円なので、利回りはちょうど12.0%です。というか、利回り12%となるように、販売価格を決めている、ということなんですが。
また、リフォーム費用が比較的安いのは、もともと1階のキッチンや浴室がきれいで、この部分は手を入れていないためです。
玄関回りのビフォーアフターは以下の通りです。
Before After
すごくすっきりとして、軽自動車も置けることになり、いいですね。雰囲気もなんか明るくなった気がします。
この業者さん(T商事)のリフォームは他の物件も含めて、私が「してほしいな」と思うリフォームであり、方向性があっているんですよね。
限られた予算の中で、あるいは期待する収益性を実現するために、どの部分をリフォームするかしないか、というのは、人によって判断が分かれる部分だと思っています。実際に、それによって家賃に差がついたり、入居を検討する人の判断にほとんど影響しない部分について、一切コストをかけないという考えもあるとは思うのですが、私としては、仮にそうであっても、やはり、より気持ちよく快適に住んでもらいたい、という思いがあります。例えば、換気扇をシロッコファンにする、照明スイッチを今風の大きなボタンにする、外壁塗装で見栄えをよくする、テラスは隣家と壁1枚で接する壁には防音材を埋め込む、害虫駆除やシロアリ防虫施工など。費用対効果という点では効率が悪いかもしれませんが、表面利回り12%が実現できるなら、こういったリフォームはやってほしいと思っています。これまで、いくつかの業者さんで、リフォームの内容についてどのレベルまでやるか、という点で話したときに、私の目指すレベルでやっても、「それで家賃が上がるわけではないので無駄ですよ」と言われることが多かったのですが、このT商事は、私のイメージするリフォームをすでにやっていましたね。それで、表面利回り12%を実現している、というのは、すごく安心して物件を購入できます。方向性が同じなので、せっかくならその部分もリフォームしてほしかったなあ、と思うことが少なく、安心して検討できるんですよね。
保有物件は以下の通りです。
住所 | 種別 | 築年 | 購入価格 | 修繕費用 | 家賃 | 利回り |
売買情報入手経緯 |
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大阪府八尾市 | 戸建3LDK | S54 | 680万円 | 0 | 6.8万円 | 12.0% | T商事からの紹介 |
大阪府松原市 | テラス2DK | S46 | 450万円 | 0 | 4.6万円 | 12.3% | at home |
京都府宇治市K |
テラス4DK | S39 | 470万円 | 26万円 | 6.0万円 | 14.5% | HOME's |
大阪府守口市 | テラス3LDK | S39 | 548万円 | 5万円 | 7.0万円 | 15.2% | goo不動産 (任意売却) |
京都府京都市伏見区 | マンション3LDK | H2 | 500万円 | 150万円 | 7.0万円 (5.2万円) |
12.9% |
at home (任意売却) |
京都府八幡市 | マンション3LDK | S55 | 380万円 | 100万円 | 6.7万円 (5.2万円) |
16.8% (13.0%) |
不動産会社Webサイト |
京都府宇治市O | テラス3DK | S41 | 450万円 | 30万円 | 6.5万円 | 16.3% | チラシ |
大阪府東大阪市 | 戸建2LDK | H2 | 580万円 | 100万円 | 7.0万円 | 12.3% | goo不動産 |
利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り(実質利回り)です。