京都府八幡市の区分マンション購入

京都府八幡市の区分マンション(3LDK)を購入しました。

住所：京都府八幡市
延床面積：67㎡(3LDK)
購入価格：380万円（売出価格380万円、指値370万円）
築年数：36年(S55年6月）
構造：RC5階建ての4階
設備：都市ガス、上水道、下水道
最寄り駅：八幡市駅、徒歩7分
その他：ペット飼育可（1匹のみ）
管理費：6,710円
修繕積立金：7,600円
近隣駐車場空き有
3年前に外壁大規模修繕実施済みで、当面修繕予定なし。
修繕積立金の状況：1戸当たり70万円ほど。マンション全体で7,000万円強。

 

区分マンションは、管理費がかかるため収益性が悪いということで、最近はあまり見向きもしなかったのですが、たまたま目についたのがこの物件でした。

最寄駅から徒歩圏内で3LDKという広さ。歩いて5分以内にそこそこ大きなスーパーなどもあります。

家賃相場は6.5万円くらいなので、リフォームに150万円かけたとしても、380+150=530万円。したがって、実質的な利回りとしては、

(6.5-1.4) * 12 / 530 = 11.5% となります。

間取りがやや昔風（バルコニーにリビングが面していない）であり、なぜかキッチンが和室の壁（？）に面していて、和室への入り口がどうなっているのだろう、という不安があり、内覧を希望。

 

2週間ほど待ってようやく内覧ができました。すると、今の売主さんの前の入居者がかなりリフォームをされたとのこと。キッチンは比較的大きめで、壁収納は、取っ手を引っ張ると手前下に降りてくるような収納。また、和室と洋室はどちらも完全に個室として利用できるような形で、和室の入り口も違和感なく作られていました。和室の壁の一部にはおしゃれな小窓が作られていて、和室からLDKをのぞけるような作りで、和室とLDKが完全に独立しているのではなく、多少のつながりを持たせるような仕掛けです。（写真がないので、説明が難しいですが。。。）

洋室4.5帖ももともとは和室だった部屋を洋室にリフォームし、押し入れはすべてクローゼットへ変更済み。建具もまだ比較的きれいでした。

ということで、当初は間取りの変更も必要かも、と思っていましたが、まったくその必要はなく、内装のリフォームと、浴室・洗面所周りのちょっとしたリフォームだけで行けると見込んで、即買い付けを入れ、契約締結となりました。

また、その際に、次の引っ越し先が決まるまでは、賃貸として住み続けたい、という要望をいただき、結局、リフォームをせずに家賃5.8万円で住んでいただくことになりました。

そのため、

現状の表面利回り：　5.8 * 12 / 380 = 18.3%

現状の実質利回り:  (5.8-1.4) * 12 / 380 = 13.9 %

です。

遠隔監視ソフトの比較

今回、山梨県北杜市に設置した太陽光発電システム用の遠隔監視ソフトとして、サニックス・アイを導入しましたので、すでに利用しているエコめがねとの比較をしたいと思います。

さきに結論から言うと、どちらもあまり差がないです。結局、発電量を示す、ということなので、結局差別化は難しいのでしょうね。

見栄え的には個人的にはサニックスのほうが好きですね。ただ、サニックスではシステム全体としての数値しか出せませんが、エコめがねではパワコン1台当たりではないものの、全体を3分割した場合のそれぞれの発電量などのデータを見ることができます。

以下に、それぞれのソフトの画面キャプチャの図を載せます。

　　　　　　　　

どちらも今日と今月の発電量や売電額などが示されています。　サニックスのほうがコントラストがあり、数字も大きいので見やすいですね。発電ペースも1目瞭然でわかりやすいです。

 

　　　　　　　　

ある1日の発電量を時間帯で示しています。エコめがねでは、縦軸の目盛りを変更することができます。また、縦軸を発電量もしくは売電金額のどちらでも表示可能です。サニックスは、発電量のみであり、また縦軸の目盛りも固定です。ただ、エコめがねの棒グラフと違って、折れ線グラフなので、時々刻々と変化する発電量を連続的に見ることができ、こちらのほうが見やすいと思いました。

 

　　　　　　

ある月の日別の発電量を表示します。どちらも、天気の情報も併せて表示しています。時間帯グラフと同じく、エコめがねでは縦軸の目盛りを変更したり、発電量ではなく売電金額に表示を変更することもできます。これはどちらも棒グラフです。日ごとに天気は大きく変わるものなので、これは棒グラフのほうが見やすいと思います。

 

　　　　　　　　　

ある月の発電量を示すのに、サニックスではもう一つ、カレンダー形式での発電量を示す画面を表示できます。情報としては、先ほどの月の発電量と同じですが、およそ1週間後までの天気予報なども表示されています。今後の発電量を予想するのにはちょっと便利ですね。

 

　　

エコめがねでは、1か月の間で最も発電した1時間の合計や1か月間の累計発電実績を表示します。また、直近の月だけではなく、過去3か月に対しても同様のデータを合わせて閲覧できます。サニックスではこれまでの発電量と、当月の発電量を示します。また、理想出力に対して何%かも併せて表示します。

冒頭でも書きましたが、インタフェースとしてはどちらも大きな差はないですね。

最大の違いは価格です。どちらも10年間の通信料込みで、エコめがねは50万円くらい、サニックスは30万円くらいでした。