市街化区域の山林 相続評価

おはようございます


昨日のブログで、市街化の山林評価は、

評価額では無く、路線価で相続評価で出すとコメント頂きました。昨日のブログはコチラ→

誤解を招くブログ、すいませんでした…

そこで今日は、市街化の山林についての評価について

 

市街地山林は、相続税の財産評価上では、原則、近隣の宅地の価額を基に宅地造成費に相当する金額を控除して評価額を算出する「宅地比準方式」により評価します。

昨日のブログの追加説明

約３００㎡（約１００坪）の市街化の山林　勾配がたぶん２０度以上ある山林　宅地として評価出来ない土地

固定資産評価額が約４万円　（とても安い…）←昨日はこの評価額がとても安いという、お話しをしたかった…

 

近隣周辺の宅地が坪単価６万円　　１００坪×６万円≒600万円

宅地造成費用　１㎡あたり　33,000円　３００㎡×33,000円＝990万円　　←こちらの詳細は細かいので下の※に書きます


（近隣の宅地価格）　600万円　-　（宅地造成費用）　900万円　＝　－300万円　　？？？

このような純山林としての評価額を下回る場合

近隣の純山林の価額に比準して評価することとなります

 

市街地山林につき、純山林評価を行うと、その節税効果は絶大ですが（首都圏では、路線価評価額の９５％以上の減額となることが多いそうです）、仮に、税務署に否認された場合の過少申告加算税のリスクも大きいので注意が必要だそうです。

 

 以上、市街化山林についてでした

 

福島市　伊達市　不動産　伊達丸　ｙｕｚｕ

 

 

※

　不動産とはそもそも個別性の強い資産ですから、市街地山林もこれにもれず、高低差等の関係で宅地化が困難であるもののほか、いわゆる『開発残地』のように、急傾斜地等で宅地化が見込めず、開発行為そのものが物理的に不可能なものも存在し、宅地比準方式を適用すること自体に合理性が認められない場合、すなわち「宅地への転用が見込めないと認められる場合」があります。

　このような場合の山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価することとなります。評価額に一定倍率をかける。

宅地化が見込めない市街地山林の判定

　宅地への転用が見込めない市街地山林か否かは、（１）経済合理性から判断する場合（２）形状、高低差等の物理的な観点から判断する場合とが考えられますが、今回は（１）経済合理性から判断する場合についてご紹介いたします。

（１）経済合理性から判断する場合

　原則、宅地比準方式により評価した市街地山林の価額（近隣の宅地の路線価に基づく価額を基に税務上の宅地造成費に相当する金額を控除して求めた評価額）が純山林としての価額を下回る場合には、経済合理性の観点から宅地への転用が見込めない市街地山林に該当すると考えられます。

表２　傾斜地の宅地造成費
傾　斜　度 金　　額 　３度超　５度以下 　８，９００円／平方メートル 　５度超１０度以下 １５，２００円／平方メートル １０度超１５度以下 ２１，１００円／平方メートル １５度超２０度以下 ３３，３００円／平方メートル

　ただしこの場合、その判断に当たって採用する造成費は、国税庁が定める宅地造成費金額表（左記表２は東京国税局の例）のうち、市街地農地等の評価に係る宅地造成費の傾斜地の宅地造成費となります。

　この造成費は、土地の傾斜度によって一律に割り切って定められたものですが、そもそも宅地開発に当たって経済合理性があるかどうかの議論の余地があるのは、上記表で定められた範囲以上である傾斜度２０度以上のものが多いのです。しかし、原則的な相続税の財産評価上では、そのような場合であっても、表中で一番高い３３，３００円／平方メートルの造成費を採用せざるを得ないこととなります。よって、実際には、宅地比準方式により評価した市街地山林の価額（近隣の宅地の価額を基に宅地造成費に相当する金額を控除して求めた評価額）が純山林としての価額を下回ることは、特に、地価が高い首都圏においては、あまり見られません。田舎ならではの適用