今年2件目の物件として、東大阪市の築古戸建をT商事から購入しました。最近、T商事からしか購入していませんが、実際には他の業者から物件紹介をもらったり、ポータルサイトで探していますが、なかなかこれ！と思える物件がなくて、結果的にT商事からになってしまっています。
また、今回購入した物件は、初めての事故物件でした。
事故物件は、入居までに時間がかかる、家賃が安く設定される、というデメリットがあるわけですが、このT商事の物件では入居が決まってからの購入なので入居が決まるかどうかといったリスクは回避できます。また、家賃が安いということは利回り固定なので、物件を安く購入できる、というメリットへと変わります。しかも、3年（※）経過すれば、家賃を正常に戻すことが可能となるらしいので、かえって好都合です。
（※）国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）」
以下にリフォーム前後での写真を掲載します。
まず、リフォーム前後の間取りです。
リフォーム前 リフォーム後
まず外観ですが、ここは特に変更なしです。かなりしっかりとした戸建てという印象で、さほど古さも感じません。
物件によっては、外観がボロボロなのに中はきれいにリフォームされているケースもあり、そのギャップの大きさに驚く入居者さんもいますよ、という不動産屋さんもいます。（つまり、外観は気にしなくていいということか。）
一方で、入居者（女性）は外観がきれいでないと決まりません。外観は重要ですよ、という不動産屋さんもいました。
やはり、内装だけでなく外観も、汚いよりはきれいなほうがいいと私も思いますので、この物件は合格点でした。
1階のLDK部分です。左がリフォーム中、右が完成。
これも1階LDKです。キッチンから奥を見た写真です。左がリフォーム中、右が完成。
左側のドアがトイレ、奥のドアは浴室、洗面台などの水回りです。
浴室からトイレに変えた時のリフォーム前・中・後です。結構奥まったトイレになりました。
2階です。畳からCFへの変更。以前の入居者が自分で柱や鴨居をグレーで塗装していたようですが、あまりきれいではないこともあり、その部分も含めて、壁・柱を白塗装しています。ガラス引き戸も白く塗装され、壁全体が真っ白になりました。
ここも2階のもう一部屋です。ここも同様に壁は真っ白です。
以下はすべてリフォーム後です。
築古戸建の浴室は在来工法でかなり狭いことが多いのですが、この物件もそうでした。そこで、狭い浴室をトイレに変え、１階のLDKを少し狭くして押し入れもつぶして、そこへ洗面台、洗濯パン、1216サイズのユニットバスを設置しています。
築古戸建でかなり狭い浴室をよく見かけますよね。以前は仕方がないかな、とも思っていたのですが、今では、多少コストがかかったとしても、このような思い切った間取り変更で浴室を大きくするのは、物件の資産価値という点からみても大事だと感じます。また、こういった間取り変更を後でやるのも難しい。やるのであれば、最初の大規模リフォーム時にやらないといけないですよね。そんなことを特に言うまでもなく、しっかりとやっていただいているのでとてもありがたいです。将来の物件差別化にも有利に働くと期待しています。
このリフォームは、およそ270万円ぐらいかかったそうです。
この物件は冒頭書いたように事故物件（自殺）でした。ただ、翌日には発見されたようで、本当に心理的な問題だけで特に物件自体に大きな損傷があったわけではないため、問題ないと判断して購入を決めました。
家賃は本来であれば6万円は取れるとは思いますが、心理的瑕疵ありの賃貸物件であるため、少し下げて家賃5.8万円として6月から募集を開始。当初、問い合わせはあるものの内覧までにはいたらなかったようです。
7月からは5.5万円に下げ、ようやく8月初旬に入居者が決まりました。したがって550万円での購入となりました。
この時期はどちらかというと閑散期であり、しかも事故物件でしたが、思ったより早く2ヶ月ほどで決まりました。もちろん、家賃を相場よりも5千円ほど安く設定していた影響が大きいとも思います。
保有物件は以下の通りです。 （今回から入居者募集開始から申込までの期間も記載するようにしました。）
| 住所 | 種別 | 築年 | 購入価格 | 修繕費用 | 家賃 | 利回り | 募集期間 |
売買情報入手経緯 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 大阪府東大阪市I | 戸建2LDK | S48 | 550万円 | 0 | 5.5万円 | 12.0% | 2ヶ月 | T商事からの紹介 |
| 大阪府東大阪市W | 戸建2LDK | S50 | 660万円 | 0 | 6.6万円 | 12.0% | 3ヶ月 | T商事からの紹介 |
| 大阪府東大阪市T | 戸建2LDK+車庫 | S59 | 210万円 | 360万円 | 6.2万円 | 13.0% | 1.5ヶ月 | T商事からの紹介 |
| 大阪府八尾市K | 戸建3LDK | S54 | 680万円 | 0 | 6.8万円 | 12.0% | 2ヶ月 | T商事からの紹介 |
| 大阪府松原市M | テラス2DK | S46 | 450万円 | 0 | 4.6万円 | 12.3% | 10ヶ月 | at home（Ｔ商事物件） |
| 大阪府守口市T | テラス3LDK | S39 | 548万円 | 5万円 | 7.0万円 | 15.2% | リフォーム中 | goo不動産 (任意売却) |
| 京都府京都市F | マンション3LDK | H2 | 500万円 | 150万円 | 7.0万円 (5.2万円) |
12.9% |
2ヶ月 | at home (任意売却) |
| 京都府八幡市Y | マンション3LDK | S55 | 380万円 | 100万円 | 6.7万円 (5.2万円) |
16.8% （13.0%） |
1.5ヶ月 | 不動産会社Webサイト |
| 京都府宇治市O | テラス3DK | S41 | 450万円 | 30万円 | 6.5万円 | 16.3% | 3日 | チラシ |
| 大阪府東大阪市N | 戸建2LDK+車庫 | H2 | 580万円 | 100万円 | 7.0万円 | 12.3% | 3ヶ月 | goo不動産 |
利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。
募集期間が「リフォーム中」とは、リフォーム中の内覧で決まったということです。（募集開始前でした。）
