2017年の2月から3月ぐらいで決済を行う予定の築古物件（テラス、築50年、建蔽率オーバー）について融資が可能か、いくつかの金融機関に相談しました。
融資特約なしでの売買契約ではあるのですが、今後の物件拡大を行う場合に備え、今のうちから身近な金融機関と取引実績を作っておいたほうがよいですし、低金利で融資を受けられるのであれば、より安全に資産拡大ができるためです。
金融機関には、特に不動産業者の紹介でもなく、直接以下の資料を持参して融資の相談を行いました。
持参した資料は次の通り：
- 個人データシート（住所、家族構成、償却資産（設備・不動産）、金融資産、月額CF）
- 過去3年、今年見込、来年見込に対する事業収入、不動産収入、雑所得、給与収入、社債配当金
- 金融資産詳細内訳書
- 損益計算書（昨年分と今年見込）
- 太陽光発電事業および不動産賃貸業の事業報告書
- 融資対象物件の収益シミュレーション、想定されるリスクとその回避策・対処方法
- 過去3年分の確定申告書（所得・決算）
訪問した金融機関と融資可否の結果は以下の通り。
- 日本政策金融公庫：融資不可。建蔽率オーバー物件のため。リフォーム費用ということであれば、検討可能。
- A銀行：融資不可。建蔽率オーバー物件のため。もし、建蔽率オーバーでなければ、10年固定での融資はおそらく可能。ただ、別途、手数料が必要。
- B信用金庫：融資OK。ただし、借入期間は10年で固定金利2%弱。担保割れではあるが、万が一の場合でも金融資産や別の収入でカバーできると判断した。また、金額もさほど大きくないことも理由の１つ。逆に、もし、借入金額が2000万円だが、担保価値が1000万円しかない、ということであれば、話は変わってくる。また、初回取引のため金利は高めだが、2－3年後に金利引き下げの検討は可能。
- C信用金庫：融資OK。借入期間は20年で固定金利2.2%。担保価値は、自宅の場合は0.7掛け、賃貸物件の場合は0.4掛けで試算されるため、さらに2つの物件への担保設定が必要。金融資産やほかの収入があったとしても、やはり担保評価がない物件は取り扱いが難しい。
でした。
C信用金庫は借入期間20年とかなり長い期間の借入が可能である点はとても魅力的でしたが、もし今後同様の築古物件の融資をお願いすると、さらに担保となる物件が必要となるため、継続的なお付き合いは難しいと判断せざるを得ませんでした。
B信用金庫は、担保価値がない物件であったとしても金融資産などでカバーできるのであれば問題視しないということでしたので、その違いが大きかったですね。
したがって、今回はB信用金庫にて融資をお願いすることにしました。
ただ、建蔽率オーバーでなければ、公庫のほうがさらに低利で借り入れができそうでした。したがって、違法建築物件かどうかで利用する金融機関を変えるような戦略が良いのかもしれません。
