大阪府松原市の築古テラスを購入

2年ぶりに不動産を購入しました。

しかも、これまでで最も遠方の大阪府松原市の築古テラスです。さらに、初めてのオーナーチェンジ物件。

　　

前回のブログで書いた八尾市の業者から購入した物件です。

不動産業者の話によると、物件を仕入れ、リフォームとして300万円ほどをかけて、それに利益を載せて、450万円で販売したようです。家賃は、4.6万円なので、利回りは 4.6*12/450=12.3%です。（不動産業者が売主なので、仲介手数料も発生しません。）

今回購入した物件がどうだったかはわかりませんが、この業者の基本的な考え方として、物件の仕入れ額は、家賃相場をもとに15％の利回りとなる金額から、内覧時に算定したリフォーム費用を差し引いた額を指値として買付を入れて購入しているとのことでした。投資家には利回り12％で販売するため、想定通りのリフォーム費用であれば、この業者の利益は利回り15%と12%との差額となるわけです。

具体的に言えば、仮に想定家賃5万円とした場合、利回り15%であれば、物件価格は5*12/15%=400万円です。リフォーム費用が200万円であれば、物件仕入れは400万円-200万円=200万円となるため、指値として200万円を提示して売主が承諾すれば、その額で物件が取得できるわけです。そして、実際にリフォームを行い、投資家には 5*12/12%=500万円で販売します。よって、この業者の利益は500万円-400万円=100万円です。

しかし、実際のリフォーム費用が見積もりよりも高くつくこともあります。その場合、販売価格は家賃と利回り12%で一意に決まるため、リフォーム費用が想定よりも高くなった分、自社の利益を減らさざるを得ない状況になるわけです。しかし、そういった事情はこの業者の中で吸収され、結局のところ、投資家の視点に立てば、物件仕入れの状態がどうであれ、どの物件も、きれいにリフォームされた利回り12％の投資物件である、ということ。あとは、その物件の周辺環境（最寄駅や商業施設、近隣の雰囲気など）を確認することで、その物件の購入可否の判断ができそうです。

 

これまでの私の所有物件と比べて利回りは少し低いのですが、床・壁・天井の下地を再作成し、シロアリでやられた箇所もきちんと直し、浴室・キッチン・洗面台・トイレなど費用が掛かる水回りもすべて新調された状態でした。ここまでやっているのであれば、当分の間、修繕費用も掛からず、今後10年、20年経った時でも比較的高い収益性が維持できるのではないかと期待しています。

また、物件購入の条件として物件管理をこの業者に委託することになっています。松原市は自宅からかなり離れているので自主管理は無理ですし、またこれ以上自主管理物件を増やすのもしんどいなと思っていましたので、問題なし。

また、この業者の社員はみな若く、とても誠実なビジネスをやっていってくれそうだ、という印象を強く持ちました。

以上が、私が今後、この業者で物件を増やしていきたいと思った理由です。

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	売買情報入手経緯
大阪府松原市	テラス2DK	S46	450万円	0	4.6万円	12.3%	at home
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	6.0万円	14.5%	HOME's
大阪府守口市	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市伏見区	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	at home (任意売却)
京都府八幡市	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	6.7万円 (5.2万円)	16.8% （13.0%）	不動産会社Webサイト
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.5万円	16.3%	チラシ
大阪府東大阪市	戸建2LDK	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	goo不動産

利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。

賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。

今後の不動産投資は徹底したリフォーム済みの築古戸建

ブログの記事として掲載していませんでしたが、この半年ぐらいで今後の不動産投資についていろいろと考えるところがありました。

結論としては、リスクが低く、かつ収益性が高い不動産投資は、築古戸建（またはテラス）だということです。この結論の前提として、築古の最大のリスクである建物の老朽化を徹底的なリフォームを行うことで回避することです。

1棟ものではない理由：まだ最終的な結論を出せずにいますが、どうしても収益性が高くない。自分で作った収益シミュレーションで過去に何度か検討したことがあるのですが、これはいいかも、と思った物件でも実際に計算すると内部収益率などが戸建ほど高くない。ただ、もう少し検討したいと思ってはいます。

中古区分マンションではない理由：修繕積立金や管理費による収益性の低下に加え、今後10年、20年と経った時にそれらの費用がさらに増え、ますます収益性が悪くなり、売るに売れなくなるリスク、さらにリフォームしても近い将来建替えなどになると、そのコストが無駄になってしまう。また、出口が見えない。

築古戸建はこれまで過去の修繕履歴や管理状態がわからない、表層リフォームでいくらでもきれいに見せることができるが躯体の老朽化やシロアリ被害などの状況がわからずとんでもない物件をつかんでしまうかもしれない、といったリスクがあります。これまで4物件ほど購入していますが、それなりに過去に修繕・リフォームをした形跡がわかる物件だけを購入し、建物老朽化のリスクを回避してきたつもりではあったのですが、素人判断ですのでやはり不安でした。

しかし、ここ最近で、こういった築古戸建リスクを回避するため、徹底的なリフォームを行うことを前提とした業者がいくつかあることがわかってきました。

• 堺市の業者
  • 物件価格は200～400万円、リフォームは200万円前後のパック料金、家賃は4～5万円なので、利回りは10-13％。物件販売・リフォーム・管理を実施。
• リフォーム業者
  • 業者が市場でよさそうな物件を見つけてくれる。物件金額は100～300万円、リフォーム（古民家風）は100～300万円。家賃は４～6万円。目標利回りは12-15％。例えば、家賃5万円、利回り15％とすると、リフォーム込みの物件価格は、5*12/0.15=400万円。物件の状態から算出したリフォーム費用が200万円だったとすると、物件仕入れ価格は200万円でなくてはいけないので、200万円で買付を入れる、というシナリオ。もちろん、その買付が通らないことのほうが多いようですが、運よく購入できれば、高利回り物件とすることができる。この業者の収益の源泉はリフォームなので、この業者にリフォームを依頼することが条件。管理は自主管理でもよいし、提携の管理会社を斡旋してもらうことも可能。
• 八尾市の業者
  • 物件仕入価格は100～200万円、リフォームは200～400万円、家賃は4.5～7万円。入居者が付いた状態で投資家に販売。利回り12％と入居者家賃から販売価格を決めている。例えば、家賃が5万円なら、利回り12%なので、5*12/0.12=500万円が販売価格。特徴は徹底したリフォーム。投資家が長期にわたって安心して資産運用できる、入居者も安心して長期間入居してもらう、という考えで事業を行っている。

いずれも物件を安く仕入れて、入居付けが可能なレベルのリフォームを行い、投資家に販売する、というスキームは共通であり、築古による老朽化リスクを回避できることがわかります。また、購入時は設備もきちんと修復あるいは新調であることから入居者のクレームも少なく、また長期にわたって住んでもらえるでしょうし、大家としても精神的にも楽です。

この3業者のうち、最初の業者は金額が固定であることが気になっています。本来なら、老朽化の状況でリフォーム費用も大きく異なると思うのですが、それが固定だと結局あらかじめ決められたリフォームとなり、目をつぶれる程度の不具合であれば、そのままにされてしまう可能性がある気がしてしまいます。

次の業者は、必要なリフォームをきちんとやっていると思いますがその最終形が古民家風なのです。もちろん、そういった雰囲気が好きな入居者、投資家がいるとは思いますが、私にはどうもピンときませんでした。

最後の業者は、徹底したリフォームであり、また、そのゴールも今風のリフォームであり、安心感があります。さらに、まだ固定した投資家がおらず、投資家の競争が少ないので、じっくりと物件を吟味することもできます。利回りは12%なので、築古戸建としてはそれほど高利回りではないですが、その一方で安心した資産運用ができそうです。そのため、当面はこの業者と付き合っていこうかと思っています。