先日、賃貸募集をお願いしていた業者さん（エリッツ）の店長さんに、賃貸借契約書を受け取る際に、現在の賃貸市場の需要と供給の状態や、どういったニーズがあるのかなど結構詳しく聞く機会がありました。
まとめるとこんな感じです。
- 需給バランスについて
- 需要が追いついていないという状況はあるでしょうか。→それはない。
- 需要が減少しているとか、ここ数年どんな傾向でしょうか。→特に変化はない。
- 戸建てのニーズ
- どういった人が戸建てを選びますか。→多くはマンション希望が多い。ただ、ペット不可というところも多いし、駐車場は別途契約することが必要。そのため、もし金額的に少し厳しいといった場合には、同じ金額帯で駐車場付き、かつマンションよりもちょっと広い戸建て物件を紹介すると、かなり興味をもって戸建ても検討されるパターンが多い。
- 戸建てで重要な要件は何でしょうか。→先ほどの理由から駐車場付きかつペット可だと決まりやすい。ペット可の場合、敷金を増やしたり、家賃を2－3千円ほど増額してもよい。
- 駅までの徒歩時間はどういう感じで影響しますか。→だいたい徒歩10分以内かどうかが分かれ目。徒歩3分も徒歩10分も大きな差はないが、徒歩15分だとマイナス要因になる。
- テラスと戸建ての違いはありますか。例えば、テラスは音を気にする人が多いとか。→関係ない。
- 築年数は関係しますか。→築年数というよりも内装の状態が大事。一般に築古＝内装がボロボロという印象があるため、築古を敬遠するということはあるが、トイレ・浴槽の水回りをきれいにしていれば関係ない。また、外観はやや古いという印象を与えても、内装がきれいであれば、外観の悪い印象を覆せる。外観も内装も古いと家賃が低くてもなかなか決まらない。
- 下水、特に浄化槽は本下水に比べてマイナス要因になりますか。→汲取りはマイナスだが、浄化槽かどうかは関係ない。
- トイレのウォシュレットがないのはマイナス要因ですか。→いや、自分で取り付けができるため、あまり関係ない。ただ、トイレに電源がないと、取り付けができないのでそこはマイナス要因になる。
- 間取りや広さはどうでしょうか。→広さ的には50平米はほしい。また、1つの部屋が狭く部屋数が多いのは使い勝手が悪い。LDKがあるのが理想。そうでなくても、キッチンと居間が階段などで仕切られているとマイナス要因。
- 校区指定で探している人が多い。例えば、子供を転校させない地域に住みたいなどの理由。
ということで、条件としては、
- 駅から徒歩10分以内
- 汲取り不可
- 延床50平米以上
- トイレ・浴室はきれいな状態
- 間取りに注意
- 住居が多い校区をターゲットにする（←母数が大きい集団をターゲットにできる）
という感じですね。
土曜日で忙しい時間帯でしたが、パソコン画面で、戸建て賃貸物件に対して、募集中の物件やすでに決まった物件などの写真や募集条件などを見せていただきました。その際、この物件のここが悪くてなかなか決まらない、とか、これはこれこれの要素で瞬時に決まったとか、このエリアはファミリー向け物件が少ないため戸建ての需要が他と比べて高い、など、かなり具体的な話をいただき、とても参考になりました。
ちなみに、瞬間で決まった物件というのは、家賃5.5万円なのに、リフォーム済み、かつ家具付きです。築30～40年くらいで外観も築古を感じさせる物件で、延床は50㎡弱と広くはないですが、それ以上に内装がかなり綺麗でした。どうもお孫さんが住む予定でリフォームをしたらしいのですが、結局そうはならず、賃貸物件にしたという物件です。相場からして、6.5～7万円で募集してもいいような物件が5.5万円でしたから、募集開始直後に決まったとのことでした。
