以前のブログで、私にとっての不動産事業目標利回りは金融機関からの融資が可能であれば10％以上、そうでなければ12%以上が実施可否の判断基準になるとの結論を得ました。この基準に従えば、区分マンションはほぼ不可能です。
一方、1棟アパートや1棟RC物件については、そのような条件を満たす物件を時折見かけますが、まだ不動産事業の経験が浅い自分には、そういった規模の大きな不動産に対する未知のリスクがまだ多いため、様子見にします。
したがって、当面は戸建物件に対象を絞って検討することにしました。
表面利回り12％を目標に考えると、これは月の利回りが1%ということ。したがって、例えば800万円の物件であれば、家賃が8万円ということ。これって意外と分かりやすいですね。800万円の物件を見て、家賃8万円で借りるかな、という想像をすればいいわけです。
私の感覚では、家賃が10万円以上なら多少転勤のリスクがある場合でも、やはりローンを組んで持家にしたくなります。
そのため、物件価格は1000万円以下を探す、という条件となります。
私が実際に6月初旬から探した条件は次の通りでした。
《 中古戸建の検索条件 》
■必須条件
・大阪府または京都市・宇治市
・土地所有権
・ベランダあり
・物件価格1000万円以下
・利回り10%以上
・再建築可
・店舗付き住宅でない
・テラスハウスでない
■推奨条件（以下の条件のうち1つは満たしていなくても可）
・駅から徒歩10分以内
・築30年未満
・ベランダあり（しかも２階）
・ベランダは北向きではない
・建物面積70㎡以上
・駐車場有り
・利回り12%以上
・徒歩５分以内にスーパーあり
・小中学校も10分以内にあり
家賃の算定は、物件ポータルサイトのホームズで、同条件の物件家賃から推測しました。
推奨条件については、例えば、バスや自転車により最寄り駅までの通勤・通学に支障がない、かつ徒歩圏内に工場や大学などの賃貸需要も見込めるエリアであれば、駅から徒歩１０分を超えていても許容しました。
築30年を超えていても、構造が鉄筋であったり、構造上の問題が無ければ（不動産屋にて判断してもらうことになりますが）築30数年も許容する。近くに月極駐車場があれば駐車場は無くてもよい、と言ったように、問題を回避できる場合には条件を満たさなくても可としました。しかし、それは１つだけです。条件を2つも満たしていなければ見送りました。
まず、徒歩10分かつ築30年未満という条件を満たす戸建物件がそもそも少ないですね。これに利回り12%以上となると、相当数が絞られます。
試しに楽待で、この3つの条件で検索をする(2014/6/28）と、1041件中19件がヒットしました。ここからさらに物件価格1000万円以下とすると、19件⇒15件になりました。そして、上記すべての条件を満たす物件は、たった1件でした。
ただ、この1件はもともとはgooの不動産サイトに掲載されていた実需向けの物件であり、私が不動産屋に簡易査定を依頼したことがきっかけで、投資家向けのポータルサイトに掲載されたようです。
1ヶ月くらい戸建物件を探して気がついたことは、投資家向けのポータルサイトにはいい物件はないですね。
戸建物件の売却では、実需として住んでいた人が売主となるケースが多く、その場合には実需向けの売買サイトに掲載されるでしょう。
したがって、そういったサイトで物件を探したほうが、他の投資家よりも一歩先にいい物件を見つけることができます。
事実、これはいいと思った物件はすべて実需向けの売買サイトで見つけました。(goo不動産やホームズなど）
売却理由にもよりますが、オーナーチェンジでの戸建物件よりも値引き交渉がしやすいのではないかと思います。
オーナーチェンジの場合には、オーナーに家賃が入ってきますが、実需としての売買では売主は次の引っ越し先が決まってから売買活動を開始するでしょうし、次が決まっているため遅くともいつまでには売却したいという期限もあるのではないかと思います。
戸建物件であれば利回り12%が実現できる、いい物件を見つけることができる。
ただ、それは不動産投資家向けのポータルサイトよりは実需向けのほうが可能性が高い、と思います。
ちなみに、goo不動産では、いつも以下の手順で物件を探しています。
購入⇒エリア指定⇒一戸建て（新築・中古）⇒”駅名・住所から探す”で大阪府もしくは京都府と指定
これで検索結果が表示されますが、そこからさらに条件を指定します。
1000万円以下、建物面積70㎡以上、駅またはバス停からの時間は10分以内
の条件を指定し、金額の安い物件から、他の条件がクリアできるかチェックしていきます。
