自宅を資産計上して節税できるって知ってました？

たまたまネットを見ていたら、「節税テクニック」という、よくありがちなサイトが目につきました。

何気なく見ていると、「持ち家を事業用の固定資産に計上して節税できる」という内容を発見！

もう何年も確定申告をしてきて、経費にできそう（経費として認めてもらえそう）なものはすべて含めてきたつもりだったのに、自宅を固定資産に計上する、というのは全く思いつきませんでした。

とはいいつつも、修繕積立金や管理費は按分して経費にしているので、その観点から、建物自体もできると考えても今思えば自然のような気もしますが、これまで全く真剣に考えてもみませんでした。

そこで、国税庁のWebサイトをみると、確かに　「No.2108　中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却」というのがあります。

そこで、どれほど節税ができるのか計算してみました。

持家（具体的にはマンション）の名義は私個人なので、私の確定申告のみで処理をします。

以下、具体的な計算をしてみます。

国税庁のページを参考に、私の自宅マンションの場合を例にして計算してみます。

 

築9年（1999年7月築）の中古マンションを2008年3月に購入。購入額1980万円（税込）。

建物と土地の金額を分離するため、土地の価格を評価します。

• マンション全体の土地：4897.41㎡　　⇐　マンション購入時の売買契約書もしくは登記簿謄本参照
• 持ち分：9598/935679　　　　　　　⇐　同上
• 購入当時の地価（円/㎡)：122,000円(■■-30)  　⇐  土地情報提供サービス：http://www.lic.or.jp/landinfo/　を参考

以上から、土地価格は、4897.41㎡ *9598/935679 * 122,000円　= 　6,128,866円。

よって、建物価格は、購入額から土地価格を差し引いて　13,671,134円。これが資産の取得価額です。

 

 次に、業務の用に供した日における未償却残高相当額の計算を行います。

これは、国税庁のページには「その資産の取得価額から、その資産と同種の減価償却資産に係る耐用年数に1.5を乗じて計算した年数により旧定額法に準じて計算した金額に、その資産の業務の用に供されていなかった期間に係る年数を乗じて計算した金額を控除した金額です。」とあります。なんてわかりにくい日本語なんでしょう。。。

私のマンションはSRC構造の建築物であるため耐用年数は47年。この1.5倍は70.5年⇒70年（端数切捨てのため）。70年の場合、旧定額法での償却率は0.015（耐用年数省令別表7参照）であり、さらに残存割合は0.1（耐用年数省令別表11参照）ため、減価償却額 = (1-0.1)*取得価額*0.015 = 184,560円。これが「旧定額法に準じて計算した金額」です。

これに、業務の用に供していなかった、つまり非業務用資産であった期間は2008年3月～2018年12月なので11年（6か月以上は切上げのため）をかけると、2,030,160円。資産取得価額からこの金額を引いた金額、つまり11,640,974円が、業務の用に供した日（2019年1月1日）における未償却残高相当額となります。

 

次に、業務の用に供した後の減価償却費を計算します。

業務用期間における減価償却資産の償却の方法は、その資産の取得年月日(非業務用から業務用に転用した日ではありません。)によりいくつかのパターンがあるのですが、私の場合は取得年月日が2008年3月（平成20年3月）なので定額法になります。

「中古資産のうち一定のものを取得した場合には、その資産の法定耐用年数によらずに、購入した中古資産の取得の時以後の使用可能期間の年数を耐用年数とすることができます。この場合、今後の使用可能期間の年数を合理的に見積もることが困難なときは、次の算式で計算した簡便法による年数によることもできます。」（国税庁Webページ）　だそうです。

簡便法では、経過年数が法定耐用年数を超えたかどうかで式が違うのですが、私の場合はまだ法定耐用年数47年を超えていません。したがって、　(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20/100　で計算することになります。法定耐用年数：564か月（47年）、経過年数：2008年3月（平成20年3月）の時点で8年8ヵ月⇒104か月なので、転用後の耐用年数は(564-104)+104x20/100=480.8ヵ月⇒40年（端数切捨て）。事業用に転用したのは、2019年1月なので定額法となり、耐用年数40年の場合の償却率は0.025（耐用年数省令別表8参照）となる。

まとめると、

• 業務の用に供した日における未償却残高相当額：11,640,974円
• 償却率0.025の定額法
• 耐用年数40年

上記の条件で減価償却をしていけばよいことがわかりました。

 計算例は、国税庁の以下のページにもありました。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2108_qa.htm

 

さて、実際のところはどれほど節税できるのか。

11,640,974 * 0.025 = 291,024円。

もちろん、完全な事務所ではないので、事業専用割合を考えないといけません。仮に、事業専用割合を25%と仮定すると、72,756円。

これに所得税率や住民税率を考慮すると、ざっくり年間3万円程度の節税になりますね。

ん～、思ったほどではないけれどせっかくなので今年分から経費に計上します。

 

 

 

医療費控除の範囲について

今年は、娘や母が手術をしたりしてかなり医療費がかかりました。

医療費の合計が10万円を超えたため、可能な限り医療費控除を適用しようと思い、私の母や妻の両親についても手術・入院費用、薬代や診察・通院代も支払ってきたのですが、果たしてどこまでが医療費控除の対象となるのか気になりました。

国税庁のページには以下の説明があります。

引用元：No.1120　医療費を支払ったとき（医療費控除）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1120.htm

---  ここから  ---

その年の1月1日から12月31日までの間に自己又は自己と生計を一にする配偶者やその他の親族のために医療費を支払った場合において、その支払った医療費が一定額を超えるときは、その医療費の額を基に計算される金額（下記3参照）の所得控除を受けることができます。これを医療費控除といいます。

---  ここまで  ---

条件としては「生計を一にする」ということなのですが、実際どうなのか税務署で確認しました。

質問「私は子どもと母を扶養している。母には毎月仕送りをしていて、税法上の扶養にしている。妻は、父母に毎月仕送りをしていて、税法上の扶養にしている。この場合、私が医療費控除を申請する場合、どの範囲まで可能か。①私と妻とこども　②①に加え母　③①に加え母と義父・義母」

回答「①および②については問題ない。③についてはグレーであり、即答はできない。もっと状況を確認するなどの審査が必要。もちろん、私と妻でそれぞれ別に医療費控除をするのであれば問題ない。つまり、私は子どもと母、妻は妻の父母まででそれぞれ医療費控除を行うのであればよい。もちろん、それぞれ10万円を超えた分となるため、適用する額は③に比べて減ってしまうことにはなる。」

確かに、私の税法上の扶養は、子どもと母だけなので、義父・義母までは難しいとも思う。

後日、他の要件で税務署に行った際に、改めて先ほどとは異なる税務署員に同じ質問をしてみました。すると

回答「③まで可能ではあるが、本当に扶養しているんですか。仕送りをすることが必ずしも要件とはならず、仕送りがなくても生活ができるのであれば”生計を一にする”ということにはならない。」

という何か話の方向性がずれてしまったものの、回答としては「生計を一にする」のであれば③まで可能ということでした。

 

今回は特に私の母の医療費だけで30万円近くかかったので②の範囲でとどめておこうと思います。

 

オリックス銀行カードローン キャッシュバックキャンペーン再来！

なんと、本日１月１５日、オリックス銀行カードローンのキャンペーン　“実質金利0％”ご返済利息全額キャッシュバックの対象となりました。

すでに、昨年からオリックスのカードローンを利用していたため、もう、こういった販促キャンペーンの対象とはならないだろうと思っていましたが、今年も案内メールが届きました。全くの予想外で、驚きました。

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“実質金利0％”ご返済利息全額キャッシュバックキャンペーン実施中！！   ≫≫≫詳細はこちら≪≪≪   【対象となるお客さま】 当社のメンバーズナビもしくは当社からのメール配信等にて本キャンペーンのご案内を受け取られたお客さま ※お客さまは本キャンペーンの対象となります。   【キャンペーンの内容】 対象となるお客さまが、2018年1月15日（月）～2018年3月31日（土）の間に一度でもお借り入れされた場合、 キャッシュバック対象期間中に実際にお支払いいただいた返済利息分に相当する金額を全額キャッシュバックいたします。   【キャッシュバック対象期間】 2018年1月15日（月）～2018年5月10日（木）

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どういった基準で対象者を決めているのか、教えてほしいですね。

すでに、昨年借りた分についてはすべて返済済みなので、もしかして借入額が現時点で0円の人を対象にしているのでしょうか。わかりません。

 

早速、今年は限度額いっぱいの800万円を借りました。

年末年始に、このオリックス銀行カードローンより借入金利が低いカードローンを探していましたが、もし毎年このようなキャンペーンをやってもらえるなら、他のカードローンは不要ですね。

カードローンの審査

今回、いくつかのカードローンに申し込みを行ったので、まとめておきます。

多くの金融機関でカードローンを扱っていますが、その中でも特に金利が低い商品を選びました。また、希望融資額はいずれも最大の額で申し込みました。

 

【楽天銀行】

楽天銀行スーパーローン：1.9％～14.5％、最大800万円

審査は、わずか3時間ほどでメールで届きました。

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この度はスーパーローンにお申込いただき、誠にありがとうございました。
お申込の内容を楽天銀行の審査基準に照らし合わせ種々検討させていただきましたところ
誠に残念ながら今回は貴意に添え難く存じますので、 事情をご賢察の上ご了承くださいますようお願い申し上げます。 *******************************************************************

申込金額は無理でも「あなたに融資可能な金額の上限は xxx です。」と言ってもよさそうなのに、なぜかこんな回答です。昨年も同じ時期に申し込んだ際も同じ回答でした。貸してもらえない理由がよくわかりません。
その後、電話があり、「不動産担保ローンはいかがですか。金利は3.66%～です。」といった勧誘の電話がありました。

 

【住信SBIネット銀行】

MR。カードローン：0.99％～14.79%、最大1200万円

審査は、1日ほどでした。結果は、200万円、金利5.89%でした。昨年申し込んだときには、400万円でしたね。なお、SBI証券口座保有登録済なので、0.5%の金利引き下げをしていただいた結果として、金利5.89%になっています。

 

【三菱東京ＵＦＪ銀行】

 バンクイック：1.8％～14.6%、最大500万円

審査は、その日のうちに回答がきました。結果は、200万円（よって、金利は10.6%～13.6%）でした。昨年申し込んだときには、500万円、金利4%でした。その時に、「給与収入が年間1,000万円を越えるのであれば、2.5%くらいにできます。」という回答だったので、今年は期待していたのですが、なぜ1年でこうも変わるのか不明です。
電話でそのあたりについてちょっと聞いたのですが、とりあえず、カードを作っておいて、その後の利用実績によっては金利についても条件が良くなる可能性があるので、まずはカードを作りませんか、とかなり勧められましたが、お断りしました。

 

【オリックス銀行】

カードローン：1.7%～17.8%、最大800万円

審査は、1日ほどでした。現在、契約して利用させていただいているカードですが、1年経って、年収が150万円ほど増えたため、改めて審査をお願いしましたが、現状と同じく3%、限度額800万円でした。

 

私の給与収入は昨年にくらべて150万円ほど増えたので、もうちょっといい回答を期待していたのですが、全体的にやや厳しくなったように感じました。

もちろん、個人事業主として今年新たに500万円借りたり、マイカーローンをアプラスに申し込んだり、という状況もあるため、単純に比較はできないので難しいところですが...一応参考までにメモっておきます。

マイカーローン

先日、アクセラの新車を購入することとなり、せっかくなので、マイカーローンの審査をしてもらいました。

審査申し込みをしたのは、

• 損保ジャパンのジャパンダ・ネットマイカーローン：1.9-2.85%
• アプラスのアプラスマイカーローン：1.9-7.9% ただし、アプラス会員は -1.0% の優遇アリ。

でした。

条件としては、すでに新車購入費用の一部はディーラーに支払済みだったため、融資金はディーラーではなく本人の口座に振り込んでもらえること。あとは、できるだけ金利が安くなりそうなところを探しました。

結果、損保ジャパンは 2.55%、アプラスはアプラス会員となったことで1.9%になりました。（つまり、アプラス会員でなければ2.9%ということです。）

どちらも期間は60回（5年）で申し込みました。

結局、金利が低いアプラスで融資をお願いすることになりました。

そのときに、期間を10年に延長してもらえるか相談したところ、新車であれば10年可能とのこと。金利条件も変わらないとのことでしたので、返済期間10年、融資額は260万円となりました。

固定金利で10年1.9%は、やはりありがたいですね。