三鷹の不動産屋社長のブログ

昨日の夜コンベンション後に飯塚社長と居酒屋『第八飯場丸』に行き、みつけたのがこれ『金しゃちビール』赤と青という味も色も違う地ビールと肴で乾杯し朝早い出発のため早めに宿泊先に帰りました！

このビールは『赤』がその名の通り赤い色のとろっとしたビールでこくがあり、アルコール度数5%という割には濃いな～っていう印象、また『青』という方は、色は普通のビールと同じようなクリアな色でホップの香り爽やかなサラッとした飲み口のビールでしたが、味はこちらも濃厚でした！

今日は5時起きで城西地区の他の会社の方々と中央高速で高速バスで帰る途中です。

中央高速は、中津川からチェーン規制になっていて先程恵那山トンネルを通過したとこです。

6時間以上のバス移動ですが、この時間を使ってブログアップしました！

会社の方は、本来は定休日ではありますが、賃貸売買のスタッフがかわりばんこに出社して開けておりますので、お問い合わせご来店下さいませ!!

２月より3月末までの繁忙期は無休にてがんばってまいります!!

三鷹武蔵野の不動産は、センチュリー21三鷹ホームズへ！

センチュリー21 ジャパンコンベンション名古屋に参加して

皆様おはようございます。

昨日はセンチュリー21ジャパンコンベンション（全国年次表彰式）が名古屋のウェスティンホテルで盛大に開催され、センチュリー21東京地域連絡会城西プロックに属する弊社三鷹ホームズも、私が店舗代表として参加してまいりました!!


センチュリー21グループは、北は北海道に10企業11加盟店が参加し南は沖縄までの全国チェーンとなりました！

センチュリー21ではVIP制度登録店同士での安全な取り引きが遠いエリア同士で可能となっており、東京と北海道で引越（賃貸）や売却購入サポートも対応可能になりました。


1984年に日本第一号店ができ、これで全国間での取り引きが可能となり、センチュリー21は益々利用しやすくなりました。


年次総会では、センチュリー21ジャパン三津川社長が今年の全体のキーワードとして『深化』しんかと発表があり、よりお客様に深く寄り添う営業を心がけて、住まい選びを通じてお客様を豊かにできるよう一生懸命活動しましょうとキーノートスピーチがありました。

三鷹ホームズとしましても、お客様に選んでいただけるように、更に努力を行って参ります!!

写真は当日表彰式コンベンションの模様です！1000名以上の『ゴールデンジャケット』を着た仲間たちが一同に集まったところはある意味圧巻です！

ケイン小杉さんがきての『ファイト21パーツ!!』には笑いました。

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おはようございます。

今日朝6時過ぎの三鷹です。

北風がとても強く、会社の旗が倒れ、重い看板が風で動いてたので、直してきました。

街中では、強い風の影響でゴミ袋が至るところで散乱してました！

見上げれば空には三日月

東の空は白み始め、朝焼けが綺麗でした。


今日は天気どうでしょうか…？


私はというと、今日はセンチュリー21の日本年次総会コンベンション表彰式が名古屋で今年は開かれるということで、リアルタイム新井社長や加盟店城西地区の方々と、バスで名古屋まで出張です。


全国で活躍しているトップの会社及びトップセールスマンが一同に集まるこの機会にいい情報をとってきたいと思います！

２月に入りました！市況は活発です！

２月に入りました。

アベノミクスの影響でしょうか・・・市況は確かに活発です。

株価１２０００を超え、円レートも９２円台を回復。

株取引をしている人だけが儲かっている状況でしょう。

まだ、三鷹地域全体では、賃貸相場、売買相場を見ても、決して上げ基調にはなっておりません。

震災後に「地盤の安定度や安心安全」ということで、注目されてきた「三鷹・武蔵野」地域。

不動産価格については、まだまだ低調な動きで、決して相場は上がっていません。

今、市場に出ている物件は、ほとんどが売れ残っている物件です。

相場より高い金額では、購入者は欲しくても今は手を出しません。

上連雀２丁目　坪単価１７０万円まで（整形地）
上連雀３丁目　坪単価１６０万円まで（整形地）　旗ざお地は整形地のおよそ８０％の評価
上連雀四丁目　坪単価１５０万円まで（整形地）
上連雀５丁目　坪単価１４０万円程度（整形地）

これが現在の市場相場です。


この金額より売値が高ければ売りにくいし、安ければすぐに決まります。

ただ、物件の独自性は別評価ですので、いかの条件に当てはまるようであれば、

＋αの坪単価となります。

アップ条件・・・①前面道路の巾が広く、すっきりしている。車の出し入れもしやすい。
　　　　　　　　②土地の大きさが３０坪から３５坪程度
　　　　　　　　③建物が建っているより、更地のほうが売りやすい。（購入者は自分の建築したい家をイメージしてその土地を買います。イメージを阻害するような建物はないほうが、
売りやすくなります。
　　　　　　　　④売り物件周辺の環境（比較的新しいきれいな家が周囲にあれば、売りやすいし、古い家ばかりの場合、売りにくい。
　　　　　　　　⑤売り物件周辺が明るいか暗いか・・・（明るいと売れやすいです）
　　　　　　　　⑥売り物件に雑草が茂っていたり、木が伸び放題だったりすると売りにくいです。
　　　　　　　　⑦近隣との境界画定は済んでいて明確かどうか（境界画定が近隣同士できちっと出来ている物権は売りやすいです。
　　　　　　　　⑧境界の塀はどちらのものかはっきりしているか？（これも大事なところです）


こんな感じのチェックポイントがあります。

売り物件の値段は、基本的には、坪単価×坪数（物件の大きさ）で決まります。
しかし、上記の①から⑧までのようなアップポイントが全てアップな場合は、
坪単価があがりますし、あげても理由を説明すると購入者も納得します。

物件を購入する場合、売主様が提示している販売価格をそのまま購入すればそれでは契約につながります。

しかし、おおよその場合、売主様の希望する販売価格に対して、買主は「指値」（自分が購入したい価格）で購入します。

この「指値」の巾について多くの購入者にご質問を受けます。

「いくらぐらい指値ってできますか」・・・

それは、物件の価格や売る人の状況によっても変化します。


物件価格が５００万円以下の場合・・・指値の巾は、少ないです。１０万円から５０万円が妥当です。これ以上は無理の場合が多いです。


物件価格が１０００万円以下の場合・・・指値の幅は、３０万円から１００万円ぐらいまで

物件価格が３０００万円程度の場合・・・指値の幅は、３０万円から１８０万円ぐらいまで

物件価格が５０００万円程度の場合・・・指値の幅は、３０万円から２００万円ぐらいまで

物件価格が１億円以上の物・・・指値の幅は、１００万円から５００万円程度まで


これはおおまかな目安ですが、売主が業者の場合と個人の場合でも違いますし、


売主様が買い替えを理由としている場合、時間がなくなってくれば、指値に応じてくれる可能性も高まります。


私どもが考えている売却物件の査定の際には、この購入者が普通に考える指値の幅であれば、

なるべく高く売りたいという売主様の意をくんで、売れる金額より上の金額から売却を始めます。


しかし、普通に考える指値の幅を超えると、その物件は「回し物件」「あて物件」と呼ばれる

本命物件を決める為にあえて比較する物件に使われてしまう恐れがあるばかりか、「購入の指値の相談もない為、反応（反響）がない」状態になってしまいます。


物件を売却をしようとしている売主の皆様は、価格についてよく考えてみてください。

ちなみに大手不動産屋さんの場合、「専任媒介以上でないと、広告費がでない」といいます。

一般物件は、大手不動産業者は、レインズにただ乗っけているだけに近い状態です。

ひどい場合、レインズにも乗っけていない場合も有りますし、Ｓ不動産販売などは、

物件があっても自分の会社で買主を探したい為なかなか他業者には紹介してくれません。

電話で問い合わせしても「今お話が入っています」「売主様の都合で今週は内見できません」

などといわれてしまうわけです。

不動産屋さんは、売却の依頼をとりたい為に、きちんとしたリスクの説明や相場の説明をぼや

かして、高い金額で（売れない金額で）売却査定を行い、売却の媒介をとってからだんだん下

げていくやり方のようです・・・


皆様、大手大手といっても「おおかみの不動産屋さん」には気をつけましょう！


三鷹・武蔵野の不動産購入・売却は、地元に根ざした「センチュリー２１三鷹ホームズ」へ