今回もグランレーヴ社からの物件購入です。購入したのは、昨年(2022年)7月です。
最終的に入居が決まるまでかなりの時間を要してしまいました。
物件は昭和40年築であり、延床60㎡とやや広めのテラスでした。
最寄り駅は寝屋川市駅。京阪では比較的大きな駅であり、特急は停車しませんが一日の乗降客数は6万人あまりです。
物件までは徒歩14分なのでちょっと距離がありますが、道はフラットで、かつ途中まではアーケードのある商店街を通るため、徒歩10分くらいの印象でした。(ちょっと言いすぎかな)
徒歩圏内には、業務スーパー(徒歩5分)、サンディ(徒歩5分)、スーパー玉出(徒歩6分)のように大きなスーパーが徒歩圏内に3店舗もあり、また、寝屋川市駅近くには「ベルおおとし」(ちなみに、「おおとし」とは地名であり、漢字で書くと「大利」です)という商店街があり、スーパーや総菜屋さん、ドラッグストアや洋食屋さんなどがあり、便利そうな場所です。
価格はリノベーション費用込みで630万円(物件価格290万円、リノベーション340万円)ほどでした。また、後で述べますが、リノベーション完了後も追加工事をしていただき、その費用は20万円でした。
リノベーションの内容としては、全室CFへの変更、水回りすべて新設、間取り変更、壁・天井、汲取から公共下水への接続変更等です。キッチンやユニットバスは賃貸にしては前回と同様にグレードが高い部材採用です。
もともとは店舗だったため、玄関は店舗用スライドドアとシャッターになっていました。また、土間がかなり広く、その部分をLDKとしたため、ややその分コスト高となったようです。
まずはリノベーション前の状態です。
次に、リフォーム後です。
ここまで違うとあまりbefore/afterで見比べてもどこがどう変わったのかわかりづらいですね。(ベランダは後日防水塗装をしていただいた後の状態です。)
店舗用スライドドアを開けると土間があり、そこから1段室内が高くなっていましたが、その土間が駐輪場と玄関ドアになっています。1階のUBや洗面台があった場所にカウンターキッチンが置かれ、トイレやキッチンがあった場所にはUB、そして押入れがトイレに変わっています。このスペースにカウンターキッチンを置いたため、LDKはやや窮屈な印象になったように思います。普通に壁に面したI型キッチンでもよかったかな。
2階の押入れはクローゼットに、畳をCFに変更しています。
おおむね満足していますが、いくつか気になることがありました。
最大の問題は、2階の床です。6帖と8帖の床が全体的にやや湾曲しているような感じです。特に8帖のほうは素人の私でも歩くとすぐにわかりました。
物件が仕上がる少し前に現場で確認したときには、すでにCFを貼ったばかりという状況だったのですが、すぐにグランレーヴに連絡して費用が掛かってもいいので直してほしいと伝えました。
ただ、どうもタイミングとしては少し遅かったようで、完成後に改めて確認しましたが、私が満足するようなレベルでの修正がなされなかったのは残念でした。このような構造上の問題はリノベーションの段階で修正が必要なので、湾曲していることがわかった段階で相談してほしかったのですが、そうはならず、とても悔やまれます。このような問題が予見される場合には事前に速やかに相談してほしいと伝えました。
あとは、大きな問題ではないですが、以下の点が気になりました。
- いくつかベランダの防水塗装の対応として床が含まれていなかったこと。(先ほどの写真は後日防水塗装をしてもらった後の写真です)
手すりや柱部分は黒く塗られていたのですが、ベランダ床はもとのままでした。雨漏りはベランダの床から発生することが多いので築古であればここはやってほしいと思っていたのですが、後日確認したところ、状態としてはよかったので防水塗装までは不要との判断だったようです。 - 2階の6帖の出入り口のドア幅が標準よりもやや狭い。
ベッドや机の出し入れが難しいのではないか、と思われたことでした。一般には有効開口寸法は70cmが標準らしいのですが、おそらく60cmないしはそれ以下だったような気がします。印象として、えっ、これだけなの!と思ったので、標準よりも狭かったはずです。 - 照明スイッチは一般的な小さいスイッチ。
せっかくここまでモダンに仕上げたので、費用対効果の高い、やや大きめのPanasonicのスイッチを採用してほしい。 - リビングの小窓に網戸が無かった。また、2階道路側の窓の網戸が一部破れていた。
- クローゼットには、ハンガーパイプや棚板がない。
なお、2番目のドア幅の問題以外は、後日追加費用を支払い対応していただきました。
上の2枚の写真はクローゼットにハンガーパイプ・棚板を設置していただいた写真のBefore/After です。
まぁ、新築ではないし、どこまで費用をかけるかは、ここまでくると人それぞれの部分もあるため、どの部分はどこまでやるのかを事前にしっかりとコミュケーションを取って認識合わせをしておくべきだったと反省しています。
人によっては照明スイッチは通常の小さいものでよいから、UBのシャワーヘッドをもっとかっこいいものにしたい、とか、いろいろとあるでしょうからね。
こういったことがあったので、後日、グランレーヴと相談し、私の物件の場合には、見積もり作成時には以下の点を考慮した見積もりを作成していただくことになりました。
- ベランダ防水塗装
- クローゼットにはハンガーパイプおよび棚板(高さが低い場合は棚板なし)
- 大きめの照明スイッチ
- 床調整
すべての施工が完了し賃貸募集ができるようになった後で、ワックスがけおよび小物設置を自分で行いました。
ただ、この物件に関しては、賃貸付けが決まるまでかなりの時間がかかってしまいました。
以下、その経緯です。
入居者募集開始は11月初旬から開始しました。家賃は7万円、礼金2ヶ月です。家賃はやや背伸びをしているとは思ったものの、7万円からのスタートとしました。それでも、すぐに申し込みが入ったものの、その後キャンセルとなり、なかなか決まりませんでした。
そして、1月下旬にようやく、家賃6.8万円、礼金1ヶ月という条件を提示され、それで了解したものの、その後連絡なし。
さらには、猫10匹いるが入居可能か、という問い合わせがあり、さすがにそれは却下。家賃増額となるものの、果たして入居者がきちんと猫の管理ができるのかどうか不安に感じました。もちろんきちんと管理されれている飼い主もいるとは思うのですが、自分にはこれまでそれほど多くのペットを飼っている知り合いもいませんし、過去の賃借人のなかでもさすがにその数のペットを飼っている人もいませんでしたら、漠然とした不安がありました。さらに、猫の鳴き声や、野良猫となって近隣に迷惑をかけることになるかもしれません。
そうこうしているうちに繁忙期も後半にさしかかった3月にやむを得ず、家賃を6.5万円に減額。それでも入居申し込みが入らず、4月の中旬ごろにさらに礼金1ヶ月から礼金なしに変更しました。
しかし、それでも決まらず、4月末頃になってなんとかGW期間中には決めきりましょう、とグランレーヴと相談し、家賃設定はグランレーヴに一任することにしました。
そして、GW期間中に家賃をさらに5千円下げて、家賃6万円で入居申し込みが2件続けて入りました。さらに、GW明けにもう1件入居申込(3番手)が入りました。やはり、家賃5千円の差は大きいようですね。
最初の入居申込者の契約が5月上旬に行われ、無事6月から入居開始となりました。
結果として入居が決まるまで半年ほどかかってしまったことになります。そして残念ながら今回は利回りは12%を割ってしまいました。。。
仮に家賃6万円が入居開始当初で決まっていれば、機会損失は6万円 x 6か月 = 36万円となります。これだけの差があるのであれば、最初から家賃6万円で募集したほうがよかったわけですが、実際いくらで決まるのかはわからないため難しいですね。今回の入居者が退去した後の再募集時には家賃6.5万円前後くらいから募集することを考えたいと思います。
また、今回、入居が決まるまでに半年ほどかかってしまった原因ははっきりとはわからないのですが、可能性として考えているのは以下です。
- 先ほど書きましたが、2階の洋間の床がやや湾曲している。
- ベランダから見える、向かいの隣家が空き家であり、窓や壁が一部崩壊し、荒れた室内が見える。ちょっと不気味。
- 以前は商店街の一角だったが現在はシャッターが閉まっており、住居として利用している。ただシャッターが閉まっているため、空き家のように見えて、さらに物件がその奥にあるため、夜間女性が通るとちょっと怖いと感じるかもしれない。
- 雨よけ・日よけとなっている、オレンジのアーケード庇(ひさし)がやや古く汚く感じる。できれば撤去したかったが、隣家とつながっているためそれができなかった。
保有物件は以下の通りです。
住所 | 種別 | 築年 | 購入価格 | 修繕費用 | 家賃 | 利回り | 募集期間 |
売買情報入手経緯 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
大阪府寝屋川市I | テラス2LDK | S40 | 630万円 | 20万円 | 6.0万円 | 11.1% | 6ヶ月 | G社からの紹介 |
大阪府東大阪市OM | テラス2LDK | S40 | 640万円 | 0万円 | 6.5万円 | 12.2% | 3ヶ月 | G社からの紹介 |
大阪府松原市A | テラス2DK | S43 | 540万円 | 15万円 | 6.2万円 | 13.4 % | 2ヶ月 | G社からの紹介 |
大阪府藤井寺市H | 戸建2LDK+車庫 | S54 | 530万円 | 100万円 | 7.6万円 | 14.5 % | 4ヶ月 | W社のメルマガ |
大阪府東大阪市Z | テラス3DK | S50 | 330万円 | 0 | 4.5万円 | 16.6 % | 賃貸中 | N社のメルマガ |
大阪府東大阪市IB | 戸建2LDK | S48 | 550万円 | 0 | 5.5万円 | 12.0% | 2ヶ月 | T商事からの紹介 |
大阪府東大阪市W | 戸建2LDK | S50 | 660万円 | 0 | 6.6万円 | 12.0% | 3ヶ月 | T商事からの紹介 |
大阪府東大阪市T | 戸建2LDK+車庫 | S59 | 210万円 | 360万円 | 6.2万円 | 13.0% | 1.5ヶ月 | T商事からの紹介 |
大阪府八尾市K | 戸建3LDK | S54 | 680万円 | 0 | 6.8万円 | 12.0% | 2ヶ月 | T商事からの紹介 |
大阪府松原市M | テラス2DK | S46 | 450万円 | 0 | 5万円 | 13.3% | 2週間 | at home(T商事物件) |
大阪府守口市T | テラス3LDK | S39 | 548万円 | 5万円 | 7.0万円 | 15.2% | 0 | goo不動産 (任意売却) |
京都府京都市F | マンション3LDK | H2 | 500万円 | 150万円 | 7.0万円 (5.2万円) |
12.9% |
2ヶ月 | at home (任意売却) |
大阪府東大阪市N | 戸建2LDK+車庫 | H2 | 580万円 | 100万円 | 7.0万円 | 12.3% | 2ヶ月 | goo不動産 |
- 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
- 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り(実質利回り)です。
- 募集期間が「0」とは、募集を開始する前(リフォーム中の内覧等)で決まったということです。
売却物件は以下の通りです。
住所 | 種別 | 築年 | 購入価格 | 購入直後の 修繕費用 |
保有期間 | 家賃収入 | 経費 | 売却額 | 売却時 経費 |
税引前利益 | 税引前IRR (運用利回り) |
備考 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
京都府宇治市K | テラス4DK | S39 | 470万円 | 26万円 | 3.7年 | 251万円 | 130万円 | 510万円 | 60万円 | 44万円 | 11.2%(6.6%) | 融資を受けたためIRRは高め。 |
京都府八幡市Y |
マンション3LDK | S55 | 380万円 | 100万円 | 5.8年 | 431万円 | 268万円 | 540万円 |
45万円 |
239万円 | 8.2%(6.9%) | 経費(管理費・修繕積立金を含む)により利益が減少 |
京都府宇治市O | テラス3DK | S41 | 450万円 | 30万円 | 6.4年 | 471万円 | 64万円 |
660万円 |
86万円 |
471万円 | 14.0%(13.1%) | オーナーチェンジ物件として売却 |
- 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
- 家賃収入には、礼金も含みます。
- 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
- 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
- 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
- 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。