大阪府守口市のテラスハウス(3LDK)を購入しました。
住所：大阪府守口市
延床面積：62㎡(3LDK)
購入価格：550万円（売出価格550万円、指値せず）
築年数：53年（S39年10月）
構造：木造2階建て
設備：都市ガス、上水道、下水道
最寄り駅：京阪大和田駅から徒歩8分
特徴：
・スーパーまでは徒歩３分
・7年ほど前に全改装（外壁・内装など）
・ユニットバスおよびウォシュレット
・床下土台の柱補強・修繕あり
この物件は、HOME'Sで検索して発見した物件でした。
検索条件は、大阪府・駅から徒歩10分以内・駐車場付き・40㎡以上・価格500万～1000万 です。
これまでは、駅から徒歩7分として探すことが多かったのですが、ちょっと条件を広げて10分としたところ目に入りました。
前回の宇治市の物件もそうですが、納得できる利回りの物件の価格の上限は600万円だと思っているため、500万円以下で検索すると、500万円台の物件を見落としてしまいます。そのため、最近の探し方は、500万以下と、500万～1000万の両方で検索し、後者の場合には価格の安い順に表示することで、見落としをなくすようにしています。
また、500万円以下の物件は大規模リフォームをして高利回りを目指す物件、500万円台はリフォーム済みでそのままでも貸せるような物件という、戦略の違いで検索サイトを活用しています。
家賃相場は、50㎡~60㎡での家賃相場は6万円ぐらいですが、戸建て物件での賃貸はかなり少なく、大部分はアパートもしくはマンションでした。近隣の駐車場の相場が1万～1.4万円くらいです。したがって、家賃は6.5万。ただし、今回の物件は相当きれいなため、7万円でも行けるだろうと踏んでいます。
近くには、生徒数3千人くらいの比較的大きな大学があります。移転計画を調べると、他地区の校舎が、この地区の校舎へ統合集約されるとのことで、今年の4月から移転が開始されているとのことなので、当面、移転することもなさそうです。まぁ、物件の対象はファミリーなので直接は関係ないですが、街が活気づくということはありそうです。
表面利回りは、7万円の場合は、15%ぐらいになります。
売主さんは、7年ほど前に、業者がリフォームした状態で購入・入居された、ということで、内装・外壁ともきれいです。これまで戸建て・テラス物件を購入してきましたが、最高ランクです！
写真では結構きれいだけれど実際にはそれほどでもなかったということも多いのですが、この物件は実物を見ても驚くほどきれいでした。よくあるのは、正面だけはきれいでも、後ろは何もせずそのままの状態ということもありますが、この物件はきちんと手入れをされています。ドアも古い家に多いガラガラドア（引き戸タイプ）ではなく、片開きドアですし、浴室はユニットバス、トイレはウォシュレット、クロスはところどころ汚れはあるものの、交換するほど全体が汚れているわけでもなく、とてもきれいです。すべての部屋は洋室となっており、床や建具もきれい。床下は、増築した部分しか見れませんが、それでも金具での補強があったりと、とても丁寧な印象を受けました。
見えない部分は手を抜く、といった印象がなく、状態がとてもいいんです！
登記簿謄本を見ると、売主さんの債権額が1200万円となっていました。ということは、売主さんが購入した価格は少なくとも1200万円ということ。7年前ということは、築46年です。推測ですが、前の売主さんが600万円くらいで物件を購入し、300万円くらいのリフォームを行い、今の売主さんに1200万くらいで売却したのではないかと思っています。
電源ブレーカーにはエアコン3台のブレーカーがあり、3台までは設置がそのままでもできそうです。現状でもエアコンが設置されていますが、それは売主さんが持っていかれるとのことでした。
この物件の売り出し価格は550万円でした。このぐらいの築年数の物件をこれまで2件ほど購入したことがあり、それらは450万～500万でした。ただ、今回の物件は、レベルの高いリフォーム物件であり、駐車場付き。ただ、前道の幅員は2.9mと狭く、駐車場の奥行きが4.6mなのでちょっと普通車はきついかもしれません。間口は3.3mと十分な広さなので、大丈夫かな。。。
仮に、駐車場がなかったとしても、このレベルなら550万円は高くないと思ったのですが、買付額はかなり悩みましたが、結局満額買付としました。
その理由は、３つ。
- 状態が非常によいこと。売主さんはご高齢の夫婦でペットもいないため、室内はとてもきれいでした。
- 駅前の賃貸管理業者へのヒアリングで、この物件の賃貸相場は6.8万円。物件は見ず、単に間取り図面だけの評価で、駐車場は軽自動車が止められる程度の広さと伝えました。そのため、この状態のよいリフォーム物件であれば、固く見ても7万円と判断しました。
- もし、低い金額を付けて却下されたときのことを想像したときにきっと後悔するだろう、と思ったこと。
通常であれば、売り出し価格には値引き交渉をあらかじめ織り込んだ金額としてつけられるということはよくあるわけで、5％くらいの値引き（今回なら30万円くらい）は可能だと思っているのですが、今回の物件は任意売却物件でした。そのため、値段交渉はかなり厳しいということを聞いています。もちろん、それをうのみにするつもりもなかったのですが、やはり交渉で万が一この物件を獲得できなかった時のことを想像すると、きっと後悔するだろう、という思いがあり、今回は売り出し価格と同額での買付としました。
物件を見つけたのが、土曜日で、内覧はその2日後、そして内覧翌日に買付証明を出して、その日に売主よりOKとの返事。ただ、そのOKは仮であり、正式には、再度債権者（金融機関）内での稟議を経て最終決定となるとのことでしたが、売出価格と同額なので問題はないだろう、ということです。今回の物件は、3日間で決着となり、かなり早かったです。
11月初旬に売買契約を締結し、引き渡しは12月下旬から1月頃になりそうです。
