すっかり忘れていた新生活ポータルのキャッシュバック

つい先日（1月６日）に、（株）新生活ポータルから「インターネット加入特典としての56,500円のキャッシュバックの受け取り手続きが失効してしまいました。その救済措置としてキャッシュバック特典のあるウォーターサーバーの契約をしませんか。」という電話がありました。

ウォーターサーバの場合、35,000円のキャッシュバックが可能。ウォーターサーバの契約により、ボトル代金（水24L 4,320円）が必要で、また３年以内の解約では違約金として15,000円の支払いが必要だが、先ほどの35,000円のキャッシュバックと合わせて、切りのいい額としてちょうど55,000円をお支払いします。ウォーターサーバ契約日の翌月下旬頃に指定口座へ振り込みますので、ぜひウォーターサーバの契約をしませんか、という提案でした。

 

そうでした！　インターネット加入特典があったことをすっかり忘れていました。

電話をしていただけるなら、できれば受け取り手続きが失効する前に連絡が欲しかった。もちろん、そのような大事なことを見落としていた自分に非はあるのですが…

ただ、そんな56,500円もの高額なキャッシュバックの申請手続きを自分が忘れる、ということが本当にあるのか。ということで、過去のメールを探してみたところ、確かに 昨年1月14日にキャッシュバックのメールがあったことが確認できました。”既読”マークがあるので、しっかり読んでいるはずです。

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From: 新生活ポータルお客様窓口_01 

(途中省略)

【キャッシュバック特典】
「56,500 円キャッシュバック」
※加入特典56,720円からデジタルギフト手数料220円が控除となります

≪申込後受取までの流れ≫
受け取り時期：申込完了から1年後
CPコード：xxxxx
お受け取りの流れ：https://bit.ly/3emhDui
お受け取り方法：http://bit.ly/3irlQhX
詳しいお受け取り方法はこちら：https://bit.ly/3XUD1bU

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申込完了から1年後がキャッシュバックの受け取り時期となっています。

上記のメールが届いたのが2023(昨年)/1/14なので、インターネット加入の申し込みはおそらく2023/1/13 or 14 なのではないかと。今は、2024/1/6。まだ、間に合うのかもしれない。

さらに確認すると、2023(昨年)/1/15にはクラウド会計センターから以下のメールが届いていました。

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From: 株式会社クラウド会計センター

キャッシュバックに関して重要なお知らせになります。
下記フォームよりご確認、お客様情報のご登録お願いいたします。

https://uketsuke2.cashbackcenter.co.jp/agree/cashback_center

お客様番号(お客様ID)欄へは下記の「お客様ID」を入力お願いいたします。
お客様ID：XXXXXXXX
※相違がありますと⼿続きできませんのでご了承ください。
※全角入力の場合、エラーになりますのでコピーで貼り付けを推奨します。

≪注意事項≫
こちらのフォーム登録をいただきましたお客様へ、翌日AM8時より、
順次キャッシュバック申請メールをお送りしております。
登録がない場合、キャッシュバックのメールは送られませんのでご注意ください。
何卒、宜しくお願いいたします。

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このメールにも”既読”マークがありました。したがって、しっかり読んでいるはずです。

注意事項では、フォーム登録の翌日にはキャッシュバック申請メールを送付するとあるものの、そのメールは見当たりません。

考えられる理由は以下の通り：

• そもそもフォーム登録をし忘れている
• システム側の不具合でキャッシュバック申請メールが送信されなかった
• 誤ってキャッシュバック申請メールを削除あるいは迷惑メールフォルダに入ったまま削除された

しかし、その後、新生活ポータルの担当者が過去のメールの履歴を確認したところ、この「重要事項に同意する」メールについては受信が確認できている、ということでした。

ということは、システムの不具合ということか、あるいは私が誤ってメールを削除したか、ということになります。

そこで、試しに再度、上記URLにアクセスし、改めてお客様情報の登録を今年1月6日に行ったところ、今回は確かに翌日の7:17にキャッシュバック申請メールが送信されてきました。

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From:キャッシュバックセンター

キャッシュバック申請に関してご案内いたします。

本メールは重要事項同意書に同意いただいたお客様へ自動送付しております。
※重要事項同意申請に何度かご登録されますと本メールも、何度も送付される場合がございます。

まずは下記フォームのご確認と、申請期間内にお客様情報のご登録をお願いいたします。

申請用URL：http://uketsuke2.cashbackcenter.co.jp/cb/x6mWgjRXlAceASpzNgVZNl1a6SbuDSSyYu7WSxfJwcZZlwg5e8hyDZMqt3Vc?id=XXXXXX

※お客様番号(お客様ID)欄へは下記の番号を入力お願いいたします。

お客様ID: xxxxx

≪注意事項≫
※皆様からよくいただくご質問なのでよくお読みください。

①本メールは重要事項同意書に同意いただいたお客様へ自動送付しております。

②上記URLでフォーム登録をいただきましたお客様へ、
　登録いただいた翌月の25日にデジタルギフトよりキャッシュバックのメールをお送りしております。
　登録がない場合や、正しくご登録いただけない場合キャッシュバックのメールは送られませんのでご注意ください。
※「@digital-gift.jp」のドメインより、メールをお送りいたします。
　迷惑メール等で届かない場合がございますので、あらかじめドメイン指定解除のお手続きをお願いいたします。

③キャッシュバックメールに記載されているURLにアクセス頂き、交換をお願いいたします。
※受取期⽇は、デジタルギフトからのメール送付から90⽇以内です。お気を付け下さい。
※キャッシュバックのメールは再送及び、再⼿続きは致しません。

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上記URLにアクセスし、問題なく申請手続きが完了しました。

その後、すぐに以下のメールを受信しました。

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From: 株式会社クラウド会計センター

株式会社クラウド会計センター　キャッシュバックセンターです。
フォームからの送信を承りました。

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1つ前のメールでの申請期間とは、申し込み月から11か月後とのことです。（11か月後までにインターネット契約を解約するとキャッシュバック特典が受け取れないような仕組みになっているのかもしれませんが、かなり先なのでちょっと悪意を感じてしまいます…）

つまり、本来であれば、上記申請用URLにアクセスして申請をする期間は、私の場合には申し込み月が昨年1月であるため、昨年12月1日～12月末日の1か月間ということになります。

つい先日の新生活ポータルの担当者からの電話でキャッシュバック受け取り手続きが失効したといっていたのは、この申請期間が過ぎてしまっていることを指していたことが後になってわかりました。

 

整理すると、私の場合、何らかの理由でキャッシュバック申請メールが受信できず、1年後に改めてお客様情報の登録からやり直すことで、キャッシュバック申請メールを受信できました。そして申請期間はすでに過ぎていたものの、そのキャッシュバック申請メールに書かれた申請用URLをすぐにクリックすることで、申請手続きが完了した、ということになります。その後、何も問題なければ、来月の2月25日にデジタルギフトよりキャッシュバックのメールを受信するはずです。

 

この状況を新生活ポータルの担当者に伝えたところ、お客様情報登録画面にアクセスしても期限切れなどで何も表示がされないはずなのに…ということでした。

ただ、その後の処理ができているのであれば、このようなフローは自動化されているため、おそらく問題なく進むのだろうということで、当初のウォーターサーバの話もキャンセルとさせていただきました。

次のアクションである、デジタルギフトからメールが届くのは1カ月あまり先ではあるのですが、私のようにうっかり忘れている人もいるかもしれませんので、今回は結果を待たずに情報共有としてお伝えした次第です。

もし、この後、キャッシュバックのメールが来ない等うまく手続きが進まない場合には、この記事を更新します。

予定日に確かにキャッシュバックのメールが届き、無事、キャッシュバックを受けることができました！

 

ネズミの駆除

管理会社より「管理物件の入居者から『ドタドタするような音がするのでネズミがいるのではないか、駆除してほしい』という依頼があった」という連絡がありました。

ネットで確認したところ、老朽化でネズミが入れるような穴が開いている場合には大家負担、ごみの始末ができておらず外からネズミを呼び込んでいるような状況であれば入居者負担となるようなことが書いてあったのですが、現時点では原因不明です。

そのため、害虫駆除を行っている業者（※）を探して相談してみました。

管理会社やネットなどの情報から、ネズミ駆除の相場は10～20万円ぐらいであることはわかったのですが、今回の物件ではいったいどのくらいの費用になるのか見当がつかなかったため、その業者に聞いたところ、ふさぐ穴の数によってばらつきはあるが平均としては先ほどの相場ぐらいだろうとのこと。

そこで、その業者に対応をお願いすることにしました。

場合によっては、２，３の業者に相談することも考えたのですが、この業者さんに、この物件は自分が住んでいるわけでなく賃貸物件であり大家としてあまり必要以上にコストをかけるのも避けたい、かといって中途半端な対応で何度もクレームがでることも避けたい、というやや無理なお願いをしたのですが、そういった事情はすごくよく理解できます、最小限のコストで最大の効果があがるような対応ができるよう精一杯やらせていただきます、一方でやはり無理なことは無理だといいますのでその点もご了承ください、という、大変話が分かる対応をしていだき、直感的にこの業者は信頼できそうだ、と思ったため、あえてほかの業者はそれ以降は探すのをやめました。

管理会社さん経由で入居者さんと作業日時を調整し、また、現場確認後できれば当日に駆除作業まで実施してほしい、という要望もあったため、午前中に現場に入り見積もり作成、問題なければその後に駆除を行うことになりました。

いよいよ当日となり、調査の結果、やはりネズミの糞があちらこちらにあることからネズミが侵入していることは間違いない。床下は土であるため穴を掘って侵入する、さらには床下が隣家とつながっているため隣家を経由して侵入してしまうことから、完全に侵入を防ぐことができない構造の家であることがわかりました。家の裏手から侵入できそうな穴が1か所あり、そこはふさぐことになりました。

具体的な対処内容は以下になりました。費用は2週間後のアフターフォローも含め8万円（税込）でした。

• ネズミ燻煙剤（煙でネズミを追い出す）
• 穴埋め（1か所）
• 消毒
• 粘着シート敷設（50枚）

金額も当初の予想よりも安くなったこともよかったのですが、それ以上に状況説明やコストを意識した提案等、気持ちよく作業をお願いできました。

具体的によかった点は以下です。

• 入居者さんからはネズミを完全に駆除してほしいということだったので多少費用が掛かってもネズミの侵入口をすべてふさぐことを考えていました。しかし、調査の結果、テラスハウスで床下が隣家とつながっているため構造上完全にネズミの侵入を防ぐことができません。これでは入居者さんも納得されないだろうと思ったのですが、業者さんが「この家は構造上ネズミの侵入を防ぐことはできず、粘着シートなどで対応するしかできない。建物への侵入は誰が悪いというものでもなく仕方がないことである。」と直接入居者さんに説明していただいたとのことで、入居者さんも専門家からの言葉に納得されていたそうです。今回はすべて大家負担での対応としていたのですが、もし今後も同様のことが起こった場合にはできれば入居者・大家双方で費用を折半したいと考えていましたが、そのためには大家に管理上の責任がないことを納得してもらわないといけません。そのため、専門家から、この家の構造上仕方がないことと説明してもらえたのは大変助かりました。
• 今回の場合も隣家とつながる床下等、多少コストをかけて少しでも侵入を防ぐような対応も可能だったようですが、結局完全には防げないため、それであれば粘着シートを設置しておき、仮にネズミが侵入しても家の中をあちこち這いまわることができないようにしたほうがいい、という提案も助かりました。粘着シートはホームセンターにも売っているようで、必要であれば粘着シートの交換について入居者さん自身でやってもらえるようお願いもしていただいたとのことで、これも助かりました。
• 今回の作業の２～３週間後に改めて現場を確認し、ネズミが捕獲されている粘着シートは新しいものへと交換していただけるとのことでした。また、「それでも効果がない場合、毒餌を撒く等の対策も可能なので、何かあればいつでも連絡ください。すぐに現場に行き、あまり費用をかけずに対応します。」とのことなので、その点も安心できました。

粘着シートは1年近くは効果があるようなので、おそらくこれで当面は問題ないと思います。

実際、8万円という金額は当初の予想よりは安いものの、作業内容を見ると妥当かなと思えますし、上記の対応も文章で書くと、まぁ他の業者でもこの程度はやってくれるのではないか、という感じもするのですが、実際の業者さんの口ぶりややり取りからとても信頼できる人だと感じました。（対応を文字にしてしまうとなかなかその様子を感じ取ってもらうのは難しいですね。）

ネズミ以外の害虫駆除全般（ただし蜂の巣は対象外）が対応可能とのことなので、もし他の物件でも害虫駆除が必要になったときにはぜひこの業者さんに再度お願いしたいと思った次第です。

今回の業者さんは以下になります。（ブログへの掲載許可をいただきました）

クリーンキング1978   https://cleanking1978.jp/

会社は千葉にありますが、今回対応いただいた職人さんは関西一帯を担当しているとのことでした。

 

 

 

 

大阪府堺市の団地購入

今回は、初めて堺市の物件を購入しました。

しかも、築古テラスではなく団地です。ただ、団地といっても、戸建タイプの駐車場付き団地というちょっと変わった物件です。

この物件は、堺市のW社から紹介された物件で、この不動産会社からの購入は2軒目になります。

価格は780万円。間取りは4LDK（103㎡弱）であり、別途敷地内の駐車場1区画を無料で利用できます。最寄り駅は泉北高速鉄道　栂・美木多駅であり、徒歩16分ほどです。

　　

　　

　　

なんかこのストライプの入ったクロスって、昔の団地を思い出させますね。

外観は比較的きれいでしかも戸建かつ駐車場付き。駅から近いUR賃貸では、4LDKはあるものの広さとしては90㎡弱。家賃は8.5～9万円ぐらいです。したがって、駐車場付きの4LDKで100㎡越えなので、きれいにリフォームすれば家賃は10万円弱ぐらいでも可能かと思われました。

家賃が仮に9.8万円とれたとすると、利回り12%を達成するには、リフォーム費用込みの価格は980万円です。物件価格は780万円でしたから、リフォーム費用は200万円程度しかかけられないことになります。

当初、リフォームはせずにハウスクリーニングだけを行ってコストを抑え、その代わり家賃7万円で募集という案もあったのですが、実際に現場を見たスタッフさんから、女性目線で考えるとリフォームなしで募集するのはやはり厳しいという意見もいただき、結局リフォームすることにしました。

そこで、見積もりを取ったところ、クロス・床・襖・障子のほか、在来のタイル浴室からUB（1216）への交換費用なども含めると総額300万円を超えてしまいました。その場合、物件価格＋リフォーム費用で1100万円くらいになります。

やはり、物件価格が高いと利回り12%は厳しいですね。今回は、利回り10%程度となるかもしれませんが、覚悟しておきます。

今回の物件は場所的に車で２時間もかかるため、結局リフォーム後まで一度も物件の内覧をしていませんでした。

ようやくリフォームが終わったということで現場に確認に行ったところ、確かにリフォームでお願いした部分は当然ながらきれいなのですが、それ以外の箇所がそのままなのでそのギャップもあり、よけいに汚れや不具合が目立ってしまったような印象でした。

あとで、最終的な内覧直前の状態での写真を掲載しますが、気になったのは以下のような箇所です。

• ドアや廻り縁等すべての木部にヤニがこびりついて黒ずんでいる。廻り縁とは、天井と壁のあいだに設ける「見切り縁」のこと。
• 庭には雑草がかなり生い茂っている
• 中庭の壁面が苔汚れでちょっと気持ち悪い
• キッチンの水切り吊戸棚の棚がしっかり固定できず場合によっては棚ごと下に落ちてしまいかねない
• キッチンドアが最後まできちんと閉まらない（☆）
• シンク下の配管が布？でぐるぐる巻きで補強している（おそらく前の入居さんがDIYで対処？）（☆）
• 引き戸の網戸の一部が破れている（☆）
• 照明スイッチを押しても照明がつかない（☆）

ちょっとこの状況では賃貸には出せないなという箇所が結構目につきました。

できればこういった部分についてはどう対応するかはおいておくとしても、そういった問題があることについては事前に教えてほしかったなと思いました。上記の（☆）については、リフォーム業者に指摘して、すべて無償で対処していただいたのでそれは大変助かりましたが、もし私が現場に行かなければ入居者からの指摘、あるいは内覧の際にマイナスの印象を与えてしまった可能性が高いです。ちなみに、このシンク下の配管のDIY補修については特に外しても水漏れの心配はないということで、単に撤去のみでの対応でした。

（☆）以外の箇所については週末や連休等を利用して車で2時間ほどかけて現場に行き通って自分で対処しました。５日間ぐらいかかったと思います。

雑草については、除草剤と直接草むしりで対処。キッチンの水切り吊戸棚の棚は自分でマスキングテープを使って固定個所を巻いて落ちないようにしておきました。ヤニ汚れや中庭の壁面苔汚れについては以下のとおり自分で磨きました。

木部のヤニ汚れ（左: before, 右: after)

　

基本的にはセスキ炭酸ソーダでかなり汚れが取れましたが、しつこい場合は液体クレンザーを少し加えました。ただ、やりすぎると塗装が剥げます。
家中のすべての木部の汚れを落とすため、この作業だけで２日近くかかりましたね。

 

中庭の壁面の苔汚れ

　

苔汚れは、まずは背の高い脚立を新たに購入。そして、室内の蛇口からホースで壁に水をかけつつ、デッキブラシや洗剤などで汚れを落としました。３面のかなり広い範囲だったため、半日もかかりました。

また、上記以外でさらに自分で実施したハウスクリーニングは以下の通り

• 洗濯パンの汚れ除去、洗濯パンの淵のコーキング
• CF床のワックスがけ
• キッチンタイル壁の目地塗装
• キッチンシンクの簡易磨き
• キッチンコンロ台に汚れ防止用のアルミシート敷設（ステンレスの汚れ隠しのため）
• キッチン収納内の汚れふき取り

 

上記の対応終了後（一部はまだヤニ汚れが残っている写真あり）の写真は以下になります。

　　

　　

　　

　　

　　

　

 

さて、一連の作業が終わり、8月下旬から賃貸募集を開始しました。

礼金2か月、敷金無し、家賃8.8万円、管理費0.6万円　という条件です。

猛暑が続いていることもあり、なかなか内覧自体少ないだろうと思っていた矢先、募集から2週間後くらいで申し込みが入ったとの連絡がありました。

思った以上に速い動きでした。

その後、保証会社の審査が通り、無事、10月末から入居となりました。

ペット1匹ということで家賃は +2,000円となることから、最終的な家賃（管理費含む）は 9.6万円。しかし、団地の管理費として0.6万円を団地の管理組合に支払わなくてはいけないため、実質的な家賃は 9.0万円です。

したがって、実質利回りは、9.0万円*12/1080万円=10.0% となりました。

さほど築古でもなく庭付き・駐車場付きなのでやや資産性が高いため利回りが他の物件と比べて低いのは仕方がないか、と自分を納得させています。

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手経緯
大阪府堺市M	戸建4LDK+車庫	S56	780万円	300万円	9.0万円	10.0%	0.5ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市OH	テラス2LDK	S39	600万円	0万円	6.0万円	12.0%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I	テラス2LDK	S40	630万円	20万円	6.0万円	11.1%	6ヶ月	G社からの紹介
大阪府東大阪市OM	テラス2LDK	S40	640万円	0万円	6.5万円	12.2%	3ヶ月	G社からの紹介
大阪府松原市A	テラス2DK	S43	540万円	15万円	6.2万円	13.4 %	2ヶ月	G社からの紹介
大阪府藤井寺市H	戸建2LDK+車庫	S54	530万円	100万円	7.6万円	14.5 %	4ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	賃貸中	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。

 

 

 

落雷により太陽光発電のパワコン故障

久しぶりに太陽光発電に対する記事です。

昨年７月末ごろに売買契約・決済をした山梨の太陽光発電システムですが、その後問題が発見され、1年あまりかかって最近ようやくクローズしたため、これまでの経緯を報告します。

長くなりそうなので、先に概要だけを述べます。

 

【概要】

７月末売買契約・決済後、実はその数日前に落雷が原因でパワコンが故障していることがのちに判明。ただ、故障したのは、幸いにも通信回路部分だけであり、売電そのものには影響がなく、遠隔監視システムのサニックスアイでの発電監視が使えない、という状況。

決済前の落雷が原因であるため、それを直す義務がこちらに発生。そこで、１年かけて調査し、故障したパワコンは９台中４台であることがわかった。

４台のうち２台はパワコン修理、２台は中古パワコンと交換。調査・交換費用は合計50万円ほどかかったが保険にて対応することで、実質的な支払額は20万円だった（免責20万円のため）。

• なぜパワコン修理あるいは交換なのか。保険を使って、新品のパワコンには交換できなかったのか。
• なぜ調査に１年もかかったのか。

等は以下の詳細な経緯を参照ください。

なお、この太陽光発電システムの現所有者は売却先の法人ではなく、別の第三者となっているため、一部はややあいまいな記載となっていることについてはご容赦ください。

 

【詳細な経緯】

売却後すぐに発電量がおかしい、という連絡が売却先（法人Z社）より連絡がありました。

今回、2基（それぞれ50kW規模）を売却したのですが、一方の太陽光発電の発電量がもう一方のものよりもある日時を境に急に減少している、ということで気づいたようです。

【問題のない太陽光発電システム】

【問題となった太陽光発電システム】

27日からは発電量に差異があることが明らかです。決済日はその2日後の29日でした。

しかしさらに調査をしてもらったところ、太陽光発電そのものは特段問題はなくできているということで、単に遠隔監視システムの表示がおかしいだけであることがわかりました。

また、どうも27日には太陽光発電システムの近くで落雷などが起こっていたこともわかり、落雷により異常電流が流れて発電量監視システムであるサニックスアイが故障したのではないか、という可能性が高いと想像されました。

太陽光発電システムの売買契約書では、遠隔監視システム（サニックスアイ）については特に記載がなく、口頭レベルで、売却後もサニックスアイの継続利用をしてもよい、と私から伝えていました。

そのため、今回のサニックスアイの故障については、太陽光発電システムでは問題なく発電ができているため、あえてこちらでサニックスアイを修理して使えるようにするといった義務は発生しないのではないか、と考えました。ただ、それを先方に伝えると、それはそれで話がこじれそうな気もします。

そうこうしているうちに、「サニックスアイの故障」はあくまでも状況証拠からの推測のため、きちんと調査して原因を特定することになりました。

8月初旬：まずは、詳細な原因調査を依頼

9月初旬：調査した結果、サニックスアイは問題なく、パワコンの通信回路部分が故障。そのため、サニックスアイに正しい情報が送信されなかったと判明。通信回路が故障した原因として考えられるのは、誘電雷による異常入力の侵入によるもの、とのこと。

パワコンの代理店を通してメーカーに確認したところ、すでに加入しているパワコンの10年製品保証では、このような自然災害での故障は対象外（保証外修理8万円）となってしまう、とのことでした。一方で、別途企業総合保険に加入していたため、対応を確認したところ、自然災害や電気的・機械的事故については保険対象（ただし免責金額20万円）とのことでした。

修理費用8万円なので、結局、企業総合保険も意味がありません。

あらためて確認したところ、保険料は5年間で免責金額20万円なら144,230円、免責金額5万円なら168,430円。こんなことになるなら、ケチらずに免責金額5万円にしておけばよかった。

あきらめて、自費でパワコンを修理しました。（ただ、最終的にはこれも保険の支払い対象となりました。）

 

ところが・・・

パワコンを修理しても、遠隔監視システムの表示は正常に戻りません。

さらに詳しく調査したところ、この遠隔監視システムに接続されているパワコン9台に対して、修理した1台を含めて3台については現在問題はないが、残り6台については売電には問題がないが、遠隔監視システムに必要なデータ送信が停止となった可能性が高い、ということがわかりました。ただ、6台すべてが異常なのか、そのうちの一部だけが異常でありそれにひきづられて他のパワコンもすべて停止となったのか等はさらに詳細な調査が必要とのことでした。

修理した1台の故障の原因は落雷だと結論付けられましたが、それ以外に異常となったパワコンも同じ原因かどうかは最終的には1台1台を調査しなくてはならず、原因を断定できません。

整理するとパワコン9台に対して
・パワコン1台・・・修理済み（通信回路の故障）
・パワコン2台・・・正常
・パワコン6台・・・一部は正常、一部は異常（6台すべて異常の可能性あり）

2月下旬：

そこで、調査対象のパワコン6台のうち、まずは2台をセンドバックしてパワコンメーカーに調査していただくことになりました。その間、GreenT（太陽光発電システム販売・管理）にて、同じ型番の中古パワコンを代替品としてお借りし、太陽光発電には影響がないようにしていただきました。

3月下旬：

メーカーでの詳細調査の結果、パワコン２台のうち1台は問題なし。もう1台は昨年9月に調査した最初のパワコンと同様に通信回路部分が故障。故障の原因は、落雷と思われるとのこと。このパワコンについては修理にて対応していただきました。

この時点での状況は以下の通り。

・パワコン1台・・・修理済み（通信回路の故障）
・パワコン2台・・・正常
・パワコン6台・・・1台は正常、１台は修理済み（通信回路の故障）。残る４台のうち、一部は正常、一部は異常（４台すべて異常の可能性あり）

6月：

残り4台について、2台ずつメーカーにセンドバックして調査してもらうとさらに時間がかかりそうであったため、その後は現地でGreenT保有の中古のパワコンと故障可能性のあるパワコンを1台ずつ交換して、どのパワコンが故障しているかを特定。その結果、残り4台のうち2台が故障していることが判明。

7月初旬：

GreenTにて特定された故障のパワコン2台をメーカーに送付し、詳細な原因調査を依頼。

8月初旬：

2台とも、これまでのパワコンと同様に通信回路部分が故障。故障の原因は、落雷と思われるとのこと。

まとめると、パワコン9台は以下のような状況となりました。

・パワコン1台・・・修理済み（通信回路の故障）
・パワコン2台・・・正常
・パワコン6台・・・３台は正常、１台は修理済み（通信回路の故障）、2台は通信回路故障

これで、故障したパワコンはすべて通信回路部分の故障であることが判明しました。いずれも落雷が原因との判断です。

ここまででおよそ1年もかかってしまったことになります。

 

GreenTの調査で判明した、故障したパワコン２台についてもこれまでと同様に修理をパワコンメーカーに依頼したのですが、この２台については修理対応ができず新品を購入してほしいと回答がありました。「天災（落雷）は長期保証対象外であるため、オンサイト対応対象外となる。オンサイト対応対象外なので修理ができない。」という回答でした。今でもこの意味がよくわからないのですが、仕方ありません。すでに修理したパワコンについては特別対応であったようです。

したがって、選択肢としては、故障した2台については新品交換か、中古品交換のいずれかになります。保険会社に確認したところ、どちらの場合でも保険適用が可能であるとのこと。

新品でも保険適用可能であれば２台は新品に置き換えることを考えたのですが、今設置されているパワコンはすでに廃版となってしまっているので、新しいパワコンに置き換えた場合、サニックスアイが正常に機能するかどうかはわからないとの回答がサニックスからありました。

たまたま、今のパワコンと同じ型番のパワコンをGreenTが保有しているため、それを購入して置き換える場合、中古なので製品保証はありません。

新品だがサニックスアイが使えない、中古だが製品保証がない。このどちらが良いか買主にて判断していただくしかない、との結論に達しました。

 

製品保証がないため、予備のパワコンも１台か２台つけることを条件にすれば、中古パワコンへの置き換えで納得してもらえるのではないか、と思ったのですが、意外にも、「すでに１年もこの問題が長引いている状況で早く収拾させたいため中古での置き換えでよい」との回答を買主からいただくことができました。

そして、10月に保険会社から保険金を受け取りすべてクローズすることができました。

一連のトラブルにおいてかかった費用を以下にまとめます。

◆メーカー代理店

• パワコン故障原因調査費用（5台）：124,300
• パワコン修理費用（2台）：176,000
• オンサイト対応費（2台）：11,000

◆GreenT

• パワコン異常有無調査費用（6台）：66,000
• パワコン撤去費（2台）：66,000 
• パワコン輸送費（2台）：11,000
• パワコン設置費（2台）：66,000

合計 520,300

免責20万円なので実際の支払額は20万円のみ。

 

GreenTのパワコン撤去・輸送・設置費は、検査の結果故障が判明したパワコンを撤去し、メーカーへ輸送し原因特定。そして中古のパワコンを設置する費用です。中古パワコンそのものの価格はここに記載が無いですが、どうも撤去費・設置費にその価格が含まれているようで、あえて請求されませんでした。

また、最終的に異常となったパワコンの直接的な原因が落雷となったため、正常なパワコンに対する調査も含め、正常か異常かを調査する費用もすべて保険適用となりました。

今回、パワコン2台修理、2台は中古への交換となりました。原因はすべて落雷と結論付けられたので実質的な支払いは20万円で済みましたが、もしパワコンによって故障原因が違ったりするとかなり厄介なことになっていたでしょうから、その点は不幸中の幸いといったところです。

1年余りかかりましたがクローズできてよかったです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DIYでのハウスクリーニング

先日、購入した物件のリフォームが完了したということで、主に室内の写真を送っていただきました。

クロスを張り替えた箇所はもちろんきれいですが、それ以外の部分、特に窓枠の木部部分の汚れが気になりました。

この物件は車で2時間ほどかかる、これまでで最も遠い場所にある物件でした。そのため、まだ一度も現場を見たこともなかったのでよい機会だと思い、朝早くからハウスクリーニングに出かけていきました。朝４時起きで現場に６時に到着、午後７時まで作業して家につくのは午後９時ぐらいでした。

ところが、さすがに1日ではとても終わる量ではなく、結果として５回ほど現場に行くことになりました。

できれば、before/after を撮影しておけばよかったのですが、作業を始めてしまうとそれに集中してしまって、作業が終わってきれいになってから、あぁ写真を撮っておけばよかったと後悔します。

主な作業内容は以下の通り（時間を要した順に列挙）：

• 木部部分のヤニ汚れ
• キッチンタイルの目地塗装
• 光庭の壁の苔取り
• 庭の草むしり
• キッチン収納の拭き掃除
• 物干し屋根の蜘蛛の巣駆除
• 洗濯パンの汚れ取り
• 煙感知器設置
• ワックスがけ
• キッチンシンク磨き

一部は before/after の写真があるので以下に掲載します。

 

木部部分のヤニ汚れ
（左：before / 右：after)

　

室内の木部はどこもこの窓枠のように黒く汚れてしまっている状況でした。

全体がこんな感じなので、張り替えたクロスがきれいな分、かえって目立ちますね。

この汚れはタバコのヤニなどが主因ですが、アルカリ性洗剤で落とすことができます。

アルカリ性洗剤としては、私が知っているのは

ケミクール、ピア、セスキ炭酸ソーダ、重曹　です。経験上、ピア＞セスキ炭酸ソーダ＞重曹　の順で強力です。

ケミクールはまだ使ったことがないのでピアとどちらが強力なのか正確にはわかりませんが、プロ用洗剤として使われていること、pHが12前後とかなり高いこと（ちなみにセスキ炭酸ソーダはpH10、ピアは不明）から、きっとピアよりも強力なのだろうと思います。

セスキ炭酸ソーダや重曹は100均で購入でき、粉末タイプで200gくらい入っていたと思いますので、コストパフォーマンスが非常に高いです。

ピア（環境配慮型多目的洗剤）は　1kg（粉末） で2,750円（送料別）。日本総健（https://nihonso-ken.com/）より購入できます。

ピアも粉末タイプであり、 1kg もあれば、ペットボトル60本分の住居用液体洗剤を作れますので、市販されている通常の液体洗剤に比べればこれも安くてお勧めです。

私はもう5年以上前からピアを愛用していたのですが、最近になってセスキ炭酸ソーダというものを知りました。

 

セスキ炭酸ソーダやピアで注意しなくてはいけなのは、直接スプレーで木部に吹きかけること。粘着性がないため、すぐに液が木部を伝って下に垂れていきますが、その垂れた部分だけがきれいになりすぎてしまい、周りとの違いが浮き彫りになってしまいます。そのため、今回の窓枠の汚れの落とし方としては、まずは紙おしぼりに洗浄液を吹きかけて湿らせ、それを使って全体を拭いていきました。

それでも落とせない部分は歯ブラシでその部分をこすったり、液体クレンザーを歯ブラシにちょっとつけてこすったりしましたが、やりすぎると塗装も剥がれます。歯ブラシでこすった後にふき取ると、雑巾が白くなっているので塗装がはがれていることがわかります。

ただ、塗装自体、多少の厚みがあるため、ちょっとくらいであれば私はあまり気にせず磨いています。

こういった汚れ落としはやりすぎると失敗することもあるため、汚れが何とか落ちるぐらいの強さにとどめ、100%を目指すのではなく、90%ぐらいを引き際にするのが無難だと思います。

また、過去に失敗したのはプラスチック製品に付着した汚れ落としです。場合によっては洗剤のほうが強くて、簡単に塗装が溶けてしまったことがありました。そのため、できれば最初は薄めに洗浄液を作り、様子を見ながら濃度を調節していくのが失敗しない方法だと思います。

 

 

キッチンタイルの目地塗装
（左：before / 右：after)

　

撮影した時間帯や照明、カメラも違うのでちょっと比較しづらいかもしれませんが、パッと見てどちらが好印象でしょうか。

言われないと気づきづらいですが、タイルの目地を見比べてもらうと、左はホコリなどの汚れが油で目地にこびりついて黒くなってしまっていますが、右は目地を白く塗装しています。タイルの目地はDIYでも作業がしやすいです。目地に沿って上から塗装するのですが、多少のはみ出しは気にしません。多少はみ出てもその後雑巾で簡単にふき取ることができます。仮に、はみ出た部分が完全に乾ききってしまって固くなっても紙やすりなどで軽くこすってやると簡単に取ることができます。養生としては、万が一、塗料が下に垂れると困るので、下に新聞紙を敷いて置く程度です。

これだけで家賃を増やすことは難しいと思いますが、キッチンの印象が良くなって内覧時に背中を押す効果ぐらいはあるのではないか、と期待してやっています。

 

光庭の壁の苔取り（左：before / 右：after)

　

ちょっと変わっていますが、この賃貸物件は家の中央にちょっとした空間が設けられています。

おそらく光を室内に取り入れるための空間で、こういうのは光庭というらしいです。正面に見える２つの小窓はそれぞれ１階と２階の和室にある採光のための窓になっています。

ただ、白い壁に緑の苔のようなものが上から垂れているような感じで、すべての壁面についていました。リフォーム後もこの汚れはついたままだったため、散水ホースで水を吹き付けながら、デッキブラシでゴシゴシ磨きました。その時にも、セスキ炭酸ソーダが効果的でした。ただ、壁がボコボコしていて、奥まった汚れはデッキブラシでは届かなかったので、歯ブラシで地道に磨き、真っ白な壁面となりました。（3mほどの高さにあった苔汚れは脚立を利用）

写真ではちょっとわかりづらいですが、最初はこの光庭に入るのも躊躇するような汚れでしたが、掃除後は快適な空間に変わりました。

 

以上、最近の私のDIYハウスクリーニングでした。（もし参考にされる場合には自己責任でお願いいたします）