いま住んでいるアパートの賃貸契約の更新をしてきた。
その際、不動産屋から
「それなりに収入があるなら賃貸じゃなくて家を買ったほうがいいよ。家賃もったいないでしょ。でも、うちとしてはこのまま賃貸で住んでてくれたほうが嬉しいけどね」
なんて言われた。
これはどこまで正しいのだろうか？
ちょうどいい機会なので数字で検証してみたい。
[土地代]
いまわたしの住んでいるところでは、調べてみると一戸建て用の宅地で300万円で買えるようだ。
先の不動産屋の話によると、
「農地なら１平米あたり１万。それを宅地に造成したらお金がかかるから、１平米あたり３万は欲しいってみんな言っている」
という。
ちなみに路線価はそこら一帯が２万台だった。
ただ、こんな人口が減少している地域でこの先ずっと300万円の価値が維持できるとも思えんので、買値は300万円だが35年後に200万円になると見積もる。
[建物代]
新築の一戸建ては買おうとしたことがないのでいくらくらいなものか詳しく知らんのだが、とりあえず1500万円とする。
日本人はなぜか新築が大好きなので、登記をして中古になるとその瞬間にドカンと値が下がる。
それに売買すると手数料もけっこうかかる。
仮に買った瞬間に建物代の2割の資産価値を失うと仮定する。
木造住宅なら減価償却は35年なので、35年かけて土地代の200万円にまで資産価値が下がっていくと仮定する。
ただ、このへんにある築35年の一戸建てが本当に土地代とイコールで買えるのかどうかまではわからん。
しかし、地方都市のマンションで築30年のものは500万円とかでふつうに買えるし、そういう投資物件の話もときどきもらっているので、あながち間違いでもないはずだ。
[借入金]
土地代と建物代の合計1800万円をフルローンで借りたとする。
金利どれくらいで借りられるのか知らんが、とりあえず2％とする。
これを最長の35年で借りたとすると、月々6万円の支払いになる。
[頭金]
フルローンとするので頭金は０円。
[家賃収入]
本来支払っていた家賃相当額は隠れた収入に相当する。
しかし、１人～２人で住む分には一戸建てを借りるほどの広さは必要ない。
とりあえず本来だったら月々5万円の家賃のところに住んでいたことにして、それを収入に計上する。
（家族４人で住むなら７万くらい計上してもいいかもしれないが）
[計算方法]
資産価値 ＝ 建物代 ＋ 土地代
収支 ＝ 資産価値 － 債務残高 － ローン支払い累計額 ＋ 家賃収入累計額 － 頭金
これを計算したのが先のグラフとなる。
[結果]
グラフを見たらわかるように、20年たってもちっとも儲からない。
なぜ儲からないかというと、田舎すぎて資産価値の下落が甚だしいからである。
ちなみにこれには修繕費は含まれていないので、実態はさらにひどいはずだ。
でもなぜか庶民は家を建てる。
なぜ家を建てるかというと・・・
利払いによってトータルでは1.5倍近い支払いが発生することにも気付かず、
木造住宅は35年たてば土地代まで価値が下がることにも気付かず、
ただただ賃貸の家賃がもったいないという思い込みがあり、
マトモに収支の計算をすることができないからだ。
[改善方法]
では、どうすればいいのか？
現金一括で買う方法がある。
これなら13年くらいで収支はプラスに転換する。
けど、そんな銭があれば誰も苦労はしないわな。
他には、中古で買うというプランもある。
わたしなら築１ケタ年で1000万円だったら買ってもいいかもしれないと思うくらいかな。
世の中には（というか日本には、かな？）中古は絶対イヤだというヤツも多いが、その値段の差だけ新築に価値を見出せるかというと、はたしてそれはどうだろうか。
わたしならＮＯだと言う。
[結論]
田舎で新築の一戸建てをフルローンで買うと損することを証明してみせた。
だからわたしは賃貸に住み続け、だからわたしはもっといいところにマンションを買って賃貸に出している。