「キャッシュフローがプラスだからうちは大丈夫です」
とは、投資不動産に手を出したサラリーマン大家に多いセリフである。
たしかに世間ではそうではないケースも多い。
新築のワンルームをフルローンで買ってしまうと、なるべくキャッシュフローを良くしようとして月々の返済額を最小に（＝ローン期間を最長に）したとしても、それでも最初っからキャッシュフローがマイナスになる。
中には立て続けに新築のワンルームを３件買ってしまい、
「月々３万も手出しなので、これを何とかしたいんです…」
などと運用数年で既に音を上げかけているサラリーマン大家もかなり多いようだ。
それに比べればだいぶマシだといえる。
会社経営でいってもキャッシュフローが常にマイナスの会社はヤバイので、一般論からいえばプラスで回せるほうがいいのは間違いない。
ならば。
サラリーマン大家のキャッシュフローはプラスにしたほうがいいのか？
わたしはこれにＮＯと答えたい。
ローン期間を最長にすればフルローンでもキャッシュフローがプラスになる物件を買うのはアタリマエだ。
そうではない物件は、高すぎるか、バブル期のように投機目的か、そんなところだ。
だがそれではおいしくない。
銀行に金利ばっかり払うハメになり、あまり手元に残らない。
ならどうすればいいか？
銀行に儲けさせなければいい。
どうやって？
キャッシュフローがマイナスでもいいからさっさと借金を返すのさ。
自分のサラリーマンとしての所得から生活費を引いた本業のキャッシュフローがプラスであれば、それだけさっさと借金を返せる余地が残っている。
その分のいくらかを月々の返済額に上乗せしてやれば、銀行に儲けさせる分のいくらかが自分の手元に残る。
わたしの場合、
「貸さないとは言わないけど、期間が短すぎるから（うちが儲からないので）イヤだ」
と金融機関に言われたことがあるくらいだ。
知り合いの不動産屋にも
「なんですかその短さありえんでしょｗ」
などと言われたものだ。
この方法はバランスシートを早期に改善する効果はあるものの、キャッシュは手元に残らない。
一見するとそのほうが儲かってないかのように見えるので、そのほうがいいにもかかわらずなぜかやりたがらないヤツが多い。
またキャッシュは手元に残らないので、物件を買い増しするための現金が手元に残りにくくなる。
だが完済時には次の物件は倍速で返済できる非常に大きな強みになる。
キャッシュフローだけ見て３５年ローンなど組んでいるほうがむしろ２件目に手を出す余地が残らない。
（でも家賃収入で早期引退などナメたことを夢描いてフルローンで何件も買うサラリーマン大家も世の中にはいるらしいが）
投資不動産で利益を出すイチバン簡単な方法は、実はキャッシュフローをマイナスにすることなのさ。
とは、投資不動産に手を出したサラリーマン大家に多いセリフである。
たしかに世間ではそうではないケースも多い。
新築のワンルームをフルローンで買ってしまうと、なるべくキャッシュフローを良くしようとして月々の返済額を最小に（＝ローン期間を最長に）したとしても、それでも最初っからキャッシュフローがマイナスになる。
中には立て続けに新築のワンルームを３件買ってしまい、
「月々３万も手出しなので、これを何とかしたいんです…」
などと運用数年で既に音を上げかけているサラリーマン大家もかなり多いようだ。
それに比べればだいぶマシだといえる。
会社経営でいってもキャッシュフローが常にマイナスの会社はヤバイので、一般論からいえばプラスで回せるほうがいいのは間違いない。
ならば。
サラリーマン大家のキャッシュフローはプラスにしたほうがいいのか？
わたしはこれにＮＯと答えたい。
ローン期間を最長にすればフルローンでもキャッシュフローがプラスになる物件を買うのはアタリマエだ。
そうではない物件は、高すぎるか、バブル期のように投機目的か、そんなところだ。
だがそれではおいしくない。
銀行に金利ばっかり払うハメになり、あまり手元に残らない。
ならどうすればいいか？
銀行に儲けさせなければいい。
どうやって？
キャッシュフローがマイナスでもいいからさっさと借金を返すのさ。
自分のサラリーマンとしての所得から生活費を引いた本業のキャッシュフローがプラスであれば、それだけさっさと借金を返せる余地が残っている。
その分のいくらかを月々の返済額に上乗せしてやれば、銀行に儲けさせる分のいくらかが自分の手元に残る。
わたしの場合、
「貸さないとは言わないけど、期間が短すぎるから（うちが儲からないので）イヤだ」
と金融機関に言われたことがあるくらいだ。
知り合いの不動産屋にも
「なんですかその短さありえんでしょｗ」
などと言われたものだ。
この方法はバランスシートを早期に改善する効果はあるものの、キャッシュは手元に残らない。
一見するとそのほうが儲かってないかのように見えるので、そのほうがいいにもかかわらずなぜかやりたがらないヤツが多い。
またキャッシュは手元に残らないので、物件を買い増しするための現金が手元に残りにくくなる。
だが完済時には次の物件は倍速で返済できる非常に大きな強みになる。
キャッシュフローだけ見て３５年ローンなど組んでいるほうがむしろ２件目に手を出す余地が残らない。
（でも家賃収入で早期引退などナメたことを夢描いてフルローンで何件も買うサラリーマン大家も世の中にはいるらしいが）
投資不動産で利益を出すイチバン簡単な方法は、実はキャッシュフローをマイナスにすることなのさ。
