節税対策のひとつに持参の評価を下げる方法があります。
①居住用宅地を、２４０㎡まで８０％減額される特定居住用宅地にしましょう。
そのためには、まず、配偶者が居住用宅地を取得するのが原則です。
配偶者がいない場合は、同居親族が取得して相続税の申告期限まで居住し続けましょう。
配偶者も同居親族もいない場合は別居親族が居住用宅地を取得する予定であれば、その親族と配偶者は自分の家を持たないようにします。
ここで、土地や建物の貸し借りは無償で行わないと認められません。
さらに、小規模宅地等の特例を受けるためには、相続税の申告期限までに遺産分割が成立していなければなりません。
②事業用宅地を４００㎡まで８０％減額される特定事業用宅地にしましょう。
そのためには、事業継承者が宅地を取得しましょう。
そして、申告期限まで事業を継続するとともに、宅地を保有しましょう。
さらに小規模宅地等の特例を受けるためには相続税の期限までに遺産分割を成立していなければなりません。
③同族会社が使用している事業用宅地について８０％減額になる特定同族会社事業用宅地にしましょう。
そのためには、土地、建物の貸付は賃貸借契約にします。
また生計を一にする親族の建物が貸し付けられている場合には、土地は使用貸借契約、建物は賃貸借契約にしておきましょう。
宅地を取得する人は同族会社の役員となり、宅地は申告期限まで保有しましょう。さらに、小規模宅地等の特例を受けるためには相続税の期限までに遺産分割を成立していなければなりません。
④国の事業用宅地も国営事業用宅地は４００㎡まで８０％、その他の国の事業用宅地は２００㎡まで５０％減額できるので上手に活用しましょう。
⑤貸付用宅地（不動産貸付業に利用されている宅地でアパートマンション経営、貸しビル、駐車場業、などです。
これらは特定事業用宅地にはなりません。）は、２００㎡まで５０％減額となります。
これを適用するために、駐車場なら舗装したりフェンスを設置する必要があります。
また、一室のマンションについても貸付けられていれば適用を受けます。
※小規模宅地等の特例は平成２２年に改正されました。概要は以下の通りです。
（１）改正前は相続人等が相続税の申告期限までに事業又は居住の継続をしない小規模宅地等についても,上限面積２００㎡減額割合５０％の減額特例を受けることが可能でしたが、改正により対象外となりました。
（２）改正前は,課税の特例が受けられる小規模宅地等を複数の者が共同して相続等により取得した場合には,その取得者のうち一人でも適用条件に満たす者がいるときは,その小規模宅地等の全体が８０％減額割合の対象とされていましたが、改正により,その取得者ごとに適用要件を判定することとなりました。
（３）改正前は,宅地の上に存する一棟の建物のうち、居住用部分が含まれている場合には、特定事業用宅地等に該当する部分以外の全ての部分が特定居住用宅地等と同様の上限面積、減額割合とされてきましたが、改正により、特定居住用宅地等に該当する部分とそれ以外の部分がある場合には部分ごとに案文して減額割合を計算することになりました。
（４）改正前は,被相続人等の居住の用に供していた宅地等が複数存在する場合には,小規模宅地等の課税の特例の適用について明確な規定がありませんでしたが、改正により,特例の対象が「主として居住の用に供していた一の宅地に限る」と明文化されました。
⑥所有する土地に居住用宅地、事業用宅地、貸付用宅地の３つがある場合、それぞれの土地について限度面積まで小規模宅地の特例が適用されるのではなく、どれかひとつについて限度面積まで特例を受けると、ほかの土地には適用を受けることができません。
⑦アパートやマンションを新築して賃貸住宅経営を始めましょう。
建物を新築したときの評価額は時価の７０％程度ですので現金が新築建物に変わることで評価額が３０％程度下がります。
そして、借家権割合は３０％ですので、これを人に貸すことでさらに３０％評価額が下がることになります。
⑧アパート、マンション、一戸建てにかかわらず、貸家にすると家屋の評価額だけでなく、敷地の評価額も自用地や更地よりも１８％から２１％程度低く評価されます。
⑨個人事業者は法人なりをして自分の会社に建物を貸付けましょう。
こうすれば，アパートを立てる場合のようにお金や手間をかけず、リスクを負わないで、家屋は３０％、敷地も１８％程度評価額を下げることができます。
⑩路線価の異なる二つの道路に面した宅地は、土地を分割して利用の単位を変えることによって評価額を下げることができます。
⑪私道は、不特定多数の人が通行するものは評価額が０になり、周囲の宅地所有者など特定の人が通行するもの自用地価格の３０％となり、もっぱら自分の道路として利用している場合は私道に該当しないことになります。
この評価方法を利用して、私道を作ったり、幅を広げたりして評価額を引き下げることができます。
⑫貸宅地は時価よりも高く評価されますので、早めに処分した方がいいです。
処分方法としては、底地を借地人に売却する、借地権を買い取る、更地にして借地権者とともに売却する、などがあります。
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①居住用宅地を、２４０㎡まで８０％減額される特定居住用宅地にしましょう。
そのためには、まず、配偶者が居住用宅地を取得するのが原則です。
配偶者がいない場合は、同居親族が取得して相続税の申告期限まで居住し続けましょう。
配偶者も同居親族もいない場合は別居親族が居住用宅地を取得する予定であれば、その親族と配偶者は自分の家を持たないようにします。
ここで、土地や建物の貸し借りは無償で行わないと認められません。
さらに、小規模宅地等の特例を受けるためには、相続税の申告期限までに遺産分割が成立していなければなりません。
②事業用宅地を４００㎡まで８０％減額される特定事業用宅地にしましょう。
そのためには、事業継承者が宅地を取得しましょう。
そして、申告期限まで事業を継続するとともに、宅地を保有しましょう。
さらに小規模宅地等の特例を受けるためには相続税の期限までに遺産分割を成立していなければなりません。
③同族会社が使用している事業用宅地について８０％減額になる特定同族会社事業用宅地にしましょう。
そのためには、土地、建物の貸付は賃貸借契約にします。
また生計を一にする親族の建物が貸し付けられている場合には、土地は使用貸借契約、建物は賃貸借契約にしておきましょう。
宅地を取得する人は同族会社の役員となり、宅地は申告期限まで保有しましょう。さらに、小規模宅地等の特例を受けるためには相続税の期限までに遺産分割を成立していなければなりません。
④国の事業用宅地も国営事業用宅地は４００㎡まで８０％、その他の国の事業用宅地は２００㎡まで５０％減額できるので上手に活用しましょう。
⑤貸付用宅地（不動産貸付業に利用されている宅地でアパートマンション経営、貸しビル、駐車場業、などです。
これらは特定事業用宅地にはなりません。）は、２００㎡まで５０％減額となります。
これを適用するために、駐車場なら舗装したりフェンスを設置する必要があります。
また、一室のマンションについても貸付けられていれば適用を受けます。
※小規模宅地等の特例は平成２２年に改正されました。概要は以下の通りです。
（１）改正前は相続人等が相続税の申告期限までに事業又は居住の継続をしない小規模宅地等についても,上限面積２００㎡減額割合５０％の減額特例を受けることが可能でしたが、改正により対象外となりました。
（２）改正前は,課税の特例が受けられる小規模宅地等を複数の者が共同して相続等により取得した場合には,その取得者のうち一人でも適用条件に満たす者がいるときは,その小規模宅地等の全体が８０％減額割合の対象とされていましたが、改正により,その取得者ごとに適用要件を判定することとなりました。
（３）改正前は,宅地の上に存する一棟の建物のうち、居住用部分が含まれている場合には、特定事業用宅地等に該当する部分以外の全ての部分が特定居住用宅地等と同様の上限面積、減額割合とされてきましたが、改正により、特定居住用宅地等に該当する部分とそれ以外の部分がある場合には部分ごとに案文して減額割合を計算することになりました。
（４）改正前は,被相続人等の居住の用に供していた宅地等が複数存在する場合には,小規模宅地等の課税の特例の適用について明確な規定がありませんでしたが、改正により,特例の対象が「主として居住の用に供していた一の宅地に限る」と明文化されました。
⑥所有する土地に居住用宅地、事業用宅地、貸付用宅地の３つがある場合、それぞれの土地について限度面積まで小規模宅地の特例が適用されるのではなく、どれかひとつについて限度面積まで特例を受けると、ほかの土地には適用を受けることができません。
⑦アパートやマンションを新築して賃貸住宅経営を始めましょう。
建物を新築したときの評価額は時価の７０％程度ですので現金が新築建物に変わることで評価額が３０％程度下がります。
そして、借家権割合は３０％ですので、これを人に貸すことでさらに３０％評価額が下がることになります。
⑧アパート、マンション、一戸建てにかかわらず、貸家にすると家屋の評価額だけでなく、敷地の評価額も自用地や更地よりも１８％から２１％程度低く評価されます。
⑨個人事業者は法人なりをして自分の会社に建物を貸付けましょう。
こうすれば，アパートを立てる場合のようにお金や手間をかけず、リスクを負わないで、家屋は３０％、敷地も１８％程度評価額を下げることができます。
⑩路線価の異なる二つの道路に面した宅地は、土地を分割して利用の単位を変えることによって評価額を下げることができます。
⑪私道は、不特定多数の人が通行するものは評価額が０になり、周囲の宅地所有者など特定の人が通行するもの自用地価格の３０％となり、もっぱら自分の道路として利用している場合は私道に該当しないことになります。
この評価方法を利用して、私道を作ったり、幅を広げたりして評価額を引き下げることができます。
⑫貸宅地は時価よりも高く評価されますので、早めに処分した方がいいです。
処分方法としては、底地を借地人に売却する、借地権を買い取る、更地にして借地権者とともに売却する、などがあります。
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