（続)終身建物賃貸借契約とはどういう契約？

賃貸人からの中途解約は、認可住宅の老朽、損傷、一部の滅失などにより賃貸住宅として維持しまたは回復に過分の費用が必要な場合や、賃借人が長期間居住しておらずその見込みがなくて、住宅を適正に管理することが出来ない場合に限って、都道府県の承認を受けて行います。
そして、解約の６ヵ月後に賃貸借契約は終了します。

賃借人が中途解約出来るのは、
療養、老人ホームへの入所その他やむをえない事情により賃貸住居に居住するのが困難になったとき、
親族と同居するため居住の必要がなくなったとき、賃貸人が都道府県知事の改善命令に違反したとき、
解約日が申し入れの日から６ヶ月以上経過した日に設定されているとき、のいずれかの場合です。
賃貸人の場合と異なり、都道府県知事の承認は要りません。

賃借人が死亡したとき、同居人は死亡を知った日から１ヶ月経過するまで引き続き賃貸住宅に居住できます。
そして、同居人が、配偶者又は６０歳以上の親族の場合には、死亡を知った日から１ヶ月以内に賃貸人に対し引き続き居住する旨の申し出をしたときは賃貸人はこれらの者と終身建物賃貸借契約をしなければなりません。

また、高齢者とこの高齢者と同居する配偶者が共に終身建物賃貸借契約において共同賃借人になることもできます。
こうすることによって、高齢者が死亡したとしても同居した配偶者は特別な申し出なしに、そのまま居住が続ける事が可能になります。

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終身建物賃貸借契約とはどういう契約？

終身建物賃貸借契約とは、賃借人である高齢者が生存中は借家契約が継続し、当該賃借人が死亡したときに借家契約が終了する契約で、締結する際には、公正証書などによる書面で契約しなければなりません。

賃貸人（終身賃貸事業者）は、民間人の場合は都道府県知事の、機構または都道府県の場合は国土交通大臣のそれぞれ認可が必要です。以下の基準を満たしたとき認可されます。
① 事業の遂行に必要な資力、信用、能力が十分な者。
② （あ）賃貸住宅の規模及び設備が国土交通省令で定める基準に適合していること。（い）賃貸住宅の加齢対応構造等が国土交通省令の定める基準に適合していること。
③ 賃貸住宅の整備をして事業を行う場合には、整備に関する資金計画が適切であること。
④ 賃貸住宅において、終身建物賃貸借として契約がなされること。
⑤ 賃貸条件が、権利金などを受領しないことその他国土交通省令の定める基準に従い適正に定められるものであること。
⑥ 賃借人になろうとする者から仮に入居する旨申出があった場合には、仮に入居させるための定期建物賃貸借をするものであること。
⑦ 家賃の全部又は一部を前払い金として受け取る場合には、算定の基礎が明示されており、且つ前払い家賃について返還義務を負うこととなる場合に備えて国土交通省令で定めるところにより必要な保全措置を講じられていること。
⑧ 賃貸住宅の管理方法が国土交通省令に定める基準に適合すること。

一方、賃借人は、
① 自ら居住するための住居の必要な６０歳以上の者であるか、
② 一人暮らしか配偶者もしくは６０歳以上の親族が同居者としている賃借人である必要があります。
③ また、６０歳以上の者と同居している配偶者自身も賃借人になれます。


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借家におけるバリアフリー

バリアフリーを借家人自ら行う場合に支出した費用はどうなるのでしょうか？

一般に、賃貸借契約において賃借人が修繕した場合の請求権には次のものがあります。
必要費償還請求権⇒必要費とは、賃貸借の目的物の保存上通常必要な費用をいい、例えば、屋根の葺き替え費、屋根の補強費、建物の床版の取替え費、畳の修繕費などがあります。
必要費は支出したときにその全額を直ちに家主に請求できます。

有益費償還請求権⇒目的物の価値を増加させるために使われる費用をいい、賃貸店舗の表入り口の工事費用等営業用借家の例が多いようです。
有益費は、借家契約終了時に、借家人が実際に支出した金額の全額か、賃借物である借家の価格の現実の増加額のどちらかで家主が選択した方を請求します。

造作買取請求権⇒借家人は借家契約が終了する際に、賃貸人に対し造作を時価で買い取るべきことを請求することです。
①家主の同意を得て建物に付加した物であること、
②借家人の所有に属する物であること、建物の使用に客観的な便益を与えるものであること、が必要です。

借家人が、バリアフリーを行った場合に請求できるのは、作ったものが借家と一体になっている場合は有益費償還請求権、借家と一体となっていない場合は造作買取請求権の問題になるものと解されます。

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リバースモーゲージ

自宅を所有しているが収入が少ないという人に便利なのが、リバースモーゲージという制度です。
これは自宅に住み続けながら、その自宅を担保に定期的に融資を受け、契約者死亡時等の契約終了時に担保不動産を処分することで、融資金を一括返済するものです。
自分の資産である自宅を自分の生活のゆとりのために有効に使い切るのにはうってつけですね。
また、高齢者施設に入所したい場合もリバースモーゲージで捻出した資金で入所一時金を支払い、家は賃貸に出して家賃でランニングコストをまかなうという考え方もあります。
ただし次のような問題点があります。
①利用者や対象不動産（土地月一戸建てを対象としているのがほとんどです。)が制限されています。
②連帯保証人制度や法定相続人全員の同意が必要です。
③担保割れなどのリスクにより、定期収入の差し止めなどが行われることがあります。

次のようなリスクが融資する側にあります。
①長生きリスク→融資をるさいに予定していた年齢を超えて死亡したときに超えた分の差額を、負うリスクです。
②金利リスク→融資する際の金利と不動産を処分、清算するときの金利が変更した場合の変動分のリスクを負うリスクです。
③不動産下落リスク→融資時には不動産を高く評価したものの、処分、清算時には不動産の価格が下がりその差額を負うリスクです。

リバースモーゲージのプランには公的なものと私的なものがあり、公的なものには市区町村が直接融資を行うもの(武蔵野方式）と市区町村があっせんして銀行などが融資する方式（世田谷方式）があります。
私的なものには、信託受益権の分割譲渡方式や信託受益権を担保とした限度額貸付方式、不動産への根抵当権付の限度額貸付方式などがあります。

相続させる必要がない土地付一戸建てを持っている場合はリバースモーゲージも検討してみましょう。

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介護施設もさまざま

介護施設もさまざまありますね。それぞれがどのような人を対象にしているのかを一度整理しておきましょう。

施設には大きく分けて、医療系施設と福祉系施設に分けることが出来ます。
医療系施設としては
①介護療養型医療施設（重医療、要介護高齢者の長期療養施設）
②介護老人保健施設（要介護高齢者が在宅復帰を目指すリハビリテーション施設)の二つがあります。

福祉系施設としては、次のようなものがあります。
①特別養護老人ホーム→６５歳以上で身体上精神上著しく障害があり常時介護が必要な人を対象とする(所得の多寡にかかわらない）
②養護老人ホーム→６５歳以上で身体上精神上環境上の理由と経済的な理由で居室生活が困難な人を対象とする(低所得が条件)

③軽費老人ホーム
ⅠＡ型→６０歳以上で収入が利用料の２倍以下で身寄りがないか家族と同居が困難な人を対象とする。
ⅡＢ型→６０歳以上で家庭環境、住宅事情などにより居宅での生活が困難であるが自炊出来る健康状態の人を対象とする。
Ⅲケアハウス→６０歳以上で身体機能の低下、高齢などのため独立の生活に不安で家族の援助を受けるのが困難な人を対象とする。

④有料老人ホーム→だいたい６０歳以上で自らの選択で自分のニーズを満たそうとする人を対象とする。（民間経営の施設)

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高齢者と賃貸住宅

高齢者に対応した賃貸借住宅に関する制度がいくつかあります。

まず、終身建物賃貸借契約です。
これは、高齢者が安心して住み続けられる仕組みとして一定のバイアフリーの住宅を高齢者の終身にわたって賃貸する事業を行おうとする者が、都道府県知事の認可を受けて行う、相続されない建物賃貸借契約であり、
①賃貸人が生きている限り賃貸人から解約を申し入れることは出来ない(建物の老朽、損壊等や賃貸人の長期不在などにより適正な管理、利用を確保することが困難になったときに限り可能）
②賃借人の死亡時に賃貸借契約は終了し、相続されない(ただし同居配偶者などは居住を継続することが可能)、などの特徴があります。

次に①高齢者円滑入居賃貸住宅、②高齢者専用賃貸住宅、③高齢者向け優良賃貸住宅があります。
①は高齢者の入居を拒否できない住宅として事業者が都道府県知事などに登録した住宅です。
②は①の住宅のうちもっぱら高齢者を賃借人とする賃貸住宅について、より詳細な情報を登録し提供するしくみとしたものです。（財）高齢者住宅財団が行っている家賃債務保証制度の活用が可能です。
③はバイアフりーなどの一定要件をみたし、都道府県などの認定を受けた住宅で、建設費の一部や家賃の補助などを行う制度があります。

この制度と介護制度との関係、介護施設との比較、などいろいろな論点がありそうです。

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高齢者専用賃貸住宅の契約を結ぶ際の留意点

これから高齢者専用賃貸住宅のニーズは増えていくものと思います。そこで、その契約を結ぶに当たっての賃借人側の留意点を考えてみたいと思います。
まず契約書が賃貸契約であることの確認をします。

次に賃貸の目的物に関しては
契約対象の居室の住戸番号が明記されているか？
団欒室や浴室など共同で使用する施設の使用料が家賃や共益費に含まれるのか、独自の費用負担方式をとるのか？
駐車場やトランクルームなどの付属施設の使用料が家賃や共益費に含まれるのか、個別に発生するのか？
を確認します。

契約期間と契約の更新に関しては、この賃貸契約が、普通賃貸借契約なのか定期借家契約なのか終身建物賃貸借契約なのかを確認することが大事です。

家賃に関しては、
家賃の中に介護などのサービスの対価は含まれていないことを確認するとともに当該地域の住宅の家賃相場と比較して著しく高くないかをチェックします。
そして、家賃の支払い方法を確認し、前払いにするときはその金額と期間、返還の場合の返還金額算定方式について明記されているか確認します。
前払い金の返還に備えての保全措置（銀行との保証委託契約、保険事業者との保証保険契約など)が取られているか、取られているとしてその内容が契約書に明記されているかもチェックします。

敷金、権利金、などの一時金が地域の一般的な相場と比較して妥当かをチェックします。

連帯保証人がいない場合に貸主に家賃債務保証制度(高齢者居住支援センターによる)の活用が可能なのかをチェックします。

入居者の身体上の変化や突然の入院などで、契約を終了する場合などに入居者自ら残置物を引き取ることが出来ない場合に備えて、その引受人を誰にするかなど処理方法を契約に入れておく。

介護などのサービスは賃貸借契約とは別契約とする必要があり、賃貸借契約上の特約として別契約であることを明記していることが望ましいといえます。

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老後に自宅をリフォームするとき

住み慣れた家で死ぬまで暮らしたいと考えている方もいらっしゃることと思います。
老後に備えてバリアフリーにするなどのリフォームをするときに知っておきたい制度に、住宅金融支援機構のリフォーム融資における高齢者向け返済特例制度があります。
その概要は次のようになっています。

１　制度の特徴

(1)毎月のご返済は利息のみと、低く抑えられます。
(2)元金はお亡くなりになられたときの一括返済となります。
(3)融資限度額は1,000万円です。
(4)金利は全期間固定です
(5)高齢者居住支援センター（高齢者住宅財団）が融資の連帯保証人になります。

２　融資額

次のⅠからⅢまでのいずれか低い額が借入可能額となります（融資の最低額は10万円です）。なお、返済計画や担保などの状況によっては、融資額が減額される場合があります。
Ⅰ　１,０００万円
Ⅱ　住宅金融支援機構のリフォーム融資の融資額算出基準により算出した額
Ⅲ　高齢者住宅財団が定める保証限度額

３　融資金利

住宅金融支援機構取扱金融機関への融資申込時点の融資金利が適用されます。

４　融資条件の概要

(1)対象となる方 以下のすべてにあてはまる方
・高齢者（借入申込時に60歳以上）の方
・自分が居住する住宅をリフォームする方
・日本国籍の方または永住許可などを受けている外国人の方
(2)対象となる住宅 工事完了後の住宅部分の面積が50m2以上（共同建ての場合は40m2以上）の住宅
（一戸建て、連続建て、重ね建て、共同建ての住宅が対象となります。）
(3)対象となる工事 以下のいずれかのバリアフリー工事または耐震改修工事を含むリフォーム工事
（バリアフリー工事）
　・床の段差解消
　・廊下および居室の出入口の拡幅
　・浴室及び階段の手すり設置
（耐震改修工事）
　・「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に基づく計画の認定を受けた
　　耐震改修工事
　・住宅金融支援機構の定める基準に該当する耐震補強工事
　・「木造住宅の耐震診断と補強方法」（（財）日本建築防災協会）その他耐震診断の結果に基づき行う壁の補強工事等
(4)保証 高齢者居住支援センター（高齢者住宅財団）の保証をご利用できます。
(5)抵当権 建物と土地に住宅金融支援機構の第1順位の抵当権を設定します。

(6)特約火災保険 ご返済中は火災保険を設定します。
(7)団体信用生命保険 利用できません。
(8)住宅ローン控除 住宅のバリアフリー改修促進税制を利用することができます。
（平成20年12月31日までにバリアフリー工事を含むリフォーム工事を行った
　 場合に限ります。）

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高齢者専用賃貸住宅を検討してみては？

これからは、核家族化と同居率の低下が進み、一人暮らしをはじめとする高齢者のみの世帯が急速に増加します。
特に都市部では顕著でしょう。
そして、高齢者の多くは、介護の必要な状態になっても可能な限り自宅に住み続けることを強く望んでいます。
しかし、高齢者に配慮したつくりの住宅は非常に少なく、高齢者自身も現在の住宅に住み続けることに対して、不安を抱いているのではないでしょうか？

高齢期に住み替えを考える局面として、
①子育ての終了や定年退職を契機に老後の生活を大いに充実させるための住み替え（都心マンション、田舎暮らし、別荘居住、海外居住など。）
②体力や気力のあるうちにする、心身の変化に応じてさまざまな生活支援をうけて長く安心して住み続けることのできるような高齢者住宅への住み替え。
③介護が必要になってからの住み替え（いままで、特別養護老人ホーム、老人保健施設、介護療養病床といった「施設」が対処してきた。）があります。
この②、③の局面に対応するため、施設ではない、高齢者住宅の整備が喫緊の課題となっています。

そこで注目されているのが、高齢者専用賃貸住宅です。
すなわち、高齢者単身、夫婦世帯などもっぱら高齢者世帯に賃貸する「高齢者専用賃貸住宅」の登録制度を設け、その情報を公開することにより、高齢者の住まいを選ぶときに、より詳細で正確な情報を見比べることができるようにしたものです。

この制度により、
①有料老人ホームの多くが採用する「終身利用権方式」ではなく、「賃貸借契約」による住宅に限定することにより、入居者の居住の安定を図ります。
②登録情報の統一的な公開により、入居者は複数の高齢者専用賃貸住宅について情報を比較、選択することができます。
③ケアを提供する高齢者専用賃貸住宅で一定要件を満たすものは、介護保険法、老人福祉法において特別な取り扱いの対象となりえます。

老後の居場所に不安を感じている方にとって、一度検討してみる価値があるのではないでしょうか？
詳しくは、（財）高齢者住宅財団のホームページが参考になります。→コチラから

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いろいろな高齢者の住まいに関する制度

高齢者専門賃貸借制度以外にも知っておきたい制度がいくつかあります。
まず、持ち家のバイアフリー化を支援する制度に、
①住宅金融公庫が年金生活者などの定期的な収入の少ない高齢者に対し持ち家のバイアフリーリフォームについて特別な償還方法による融資を行う高齢者返済特例制度
②公庫および民間金融機関による持ち家のバイアフリー特別融資について財団法人高齢者住宅財団が行う債務保証
があります。

次に、地方公共団体や都市再生機構などが、６０歳以上の高齢者単身世帯や高齢者夫婦世帯に対して、バイアフリー化された公営住宅などと生活援助員による日常生活支援サービスとの提供を併せ持つ、シルバーハウジングプロジェクトがあります。

さらに、東京都防災、建築まちづくりセンターは「安心入居サービス」を実施しています。具体的には
①身体に異変があったときの専用通報機や一定時間反応がないときに受信センターに通報するリズムセンサーを居室内に設置することで緊急時の対応をするサービス。
②健康相談などの２４時間電話サービス
③あらかじめ預かった費用による葬儀の実施（死亡診断書の受け取りから遺骨の引渡しまで)
④あらかじめ預かった費用による死亡後の家財の片付け。(高価品は除く)
があります。