サイエンス好きな男の日記

気が向いたときに、個人的なメモの感覚で書いているブログです。

落雷により太陽光発電のパワコン故障

2023-10-11 01:58:27 | 太陽光発電

久しぶりに太陽光発電に対する記事です。

昨年7月末ごろに売買契約・決済をした山梨の太陽光発電システムですが、その後問題が発見され、1年あまりかかって最近ようやくクローズしたため、これまでの経緯を報告します。

長くなりそうなので、先に概要だけを述べます。

 

【概要】

7月末売買契約・決済後、実はその数日前に落雷が原因でパワコンが故障していることがのちに判明。ただ、故障したのは、幸いにも通信回路部分だけであり、売電そのものには影響がなく、遠隔監視システムのサニックスアイでの発電監視が使えない、という状況。

決済前の落雷が原因であるため、それを直す義務がこちらに発生。そこで、1年かけて調査し、故障したパワコンは9台中4台であることがわかった

4台のうち2台はパワコン修理、2台は中古パワコンと交換。調査・交換費用は合計50万円ほどかかったが保険にて対応することで、実質的な支払額は20万円だった(免責20万円のため)

  • なぜパワコン修理あるいは交換なのか。保険を使って、新品のパワコンには交換できなかったのか。
  • なぜ調査に1年もかかったのか。

等は以下の詳細な経緯を参照ください。

なお、この太陽光発電システムの現所有者は売却先の法人ではなく、別の第三者となっているため、一部はややあいまいな記載となっていることについてはご容赦ください。

 

【詳細な経緯】

売却後すぐに発電量がおかしい、という連絡が売却先(法人Z社)より連絡がありました。

今回、2基(それぞれ50kW規模)を売却したのですが、一方の太陽光発電の発電量がもう一方のものよりもある日時を境に急に減少している、ということで気づいたようです。

【問題のない太陽光発電システム】

【問題となった太陽光発電システム】

27日からは発電量に差異があることが明らかです。決済日はその2日後の29日でした。

しかしさらに調査をしてもらったところ、太陽光発電そのものは特段問題はなくできているということで、単に遠隔監視システムの表示がおかしいだけであることがわかりました。

また、どうも27日には太陽光発電システムの近くで落雷などが起こっていたこともわかり、落雷により異常電流が流れて発電量監視システムであるサニックスアイが故障したのではないか、という可能性が高いと想像されました。

太陽光発電システムの売買契約書では、遠隔監視システム(サニックスアイ)については特に記載がなく、口頭レベルで、売却後もサニックスアイの継続利用をしてもよい、と私から伝えていました。

そのため、今回のサニックスアイの故障については、太陽光発電システムでは問題なく発電ができているため、あえてこちらでサニックスアイを修理して使えるようにするといった義務は発生しないのではないか、と考えました。ただ、それを先方に伝えると、それはそれで話がこじれそうな気もします。

そうこうしているうちに、「サニックスアイの故障」はあくまでも状況証拠からの推測のため、きちんと調査して原因を特定することになりました。

8月初旬:まずは、詳細な原因調査を依頼

9月初旬:調査した結果、サニックスアイは問題なく、パワコンの通信回路部分が故障。そのため、サニックスアイに正しい情報が送信されなかったと判明。通信回路が故障した原因として考えられるのは、誘電雷による異常入力の侵入によるもの、とのこと。

パワコンの代理店を通してメーカーに確認したところ、すでに加入しているパワコンの10年製品保証では、このような自然災害での故障は対象外(保証外修理8万円)となってしまう、とのことでした。一方で、別途企業総合保険に加入していたため、対応を確認したところ、自然災害や電気的・機械的事故については保険対象(ただし免責金額20万円)とのことでした。

修理費用8万円なので、結局、企業総合保険も意味がありません。

あらためて確認したところ、保険料は5年間で免責金額20万円なら144,230円、免責金額5万円なら168,430円。こんなことになるなら、ケチらずに免責金額5万円にしておけばよかった。

あきらめて、自費でパワコンを修理しました。(ただ、最終的にはこれも保険の支払い対象となりました。)

 

ところが・・・

パワコンを修理しても、遠隔監視システムの表示は正常に戻りません。

さらに詳しく調査したところ、この遠隔監視システムに接続されているパワコン9台に対して、修理した1台を含めて3台については現在問題はないが、残り6台については売電には問題がないが、遠隔監視システムに必要なデータ送信が停止となった可能性が高い、ということがわかりました。ただ、6台すべてが異常なのか、そのうちの一部だけが異常でありそれにひきづられて他のパワコンもすべて停止となったのか等はさらに詳細な調査が必要とのことでした。

修理した1台の故障の原因は落雷だと結論付けられましたが、それ以外に異常となったパワコンも同じ原因かどうかは最終的には1台1台を調査しなくてはならず、原因を断定できません。

整理するとパワコン9台に対して
・パワコン1台・・・修理済み(通信回路の故障)
・パワコン2台・・・正常
・パワコン6台・・・一部は正常、一部は異常(6台すべて異常の可能性あり)

2月下旬:

そこで、調査対象のパワコン6台のうち、まずは2台をセンドバックしてパワコンメーカーに調査していただくことになりました。その間、GreenT(太陽光発電システム販売・管理)にて、同じ型番の中古パワコンを代替品としてお借りし、太陽光発電には影響がないようにしていただきました。

3月下旬:

メーカーでの詳細調査の結果、パワコン2台のうち1台は問題なし。もう1台は昨年9月に調査した最初のパワコンと同様に通信回路部分が故障。故障の原因は、落雷と思われるとのこと。このパワコンについては修理にて対応していただきました。

この時点での状況は以下の通り。

・パワコン1台・・・修理済み(通信回路の故障)
・パワコン2台・・・正常
・パワコン6台・・・1台は正常、1台は修理済み(通信回路の故障)。残る4台のうち、一部は正常、一部は異常(4台すべて異常の可能性あり)

6月:

残り4台について、2台ずつメーカーにセンドバックして調査してもらうとさらに時間がかかりそうであったため、その後は現地でGreenT保有の中古のパワコンと故障可能性のあるパワコンを1台ずつ交換して、どのパワコンが故障しているかを特定。その結果、残り4台のうち2台が故障していることが判明。

7月初旬:

GreenTにて特定された故障のパワコン2台をメーカーに送付し、詳細な原因調査を依頼。

8月初旬:

2台とも、これまでのパワコンと同様に通信回路部分が故障。故障の原因は、落雷と思われるとのこと。

まとめると、パワコン9台は以下のような状況となりました。

・パワコン1台・・・修理済み(通信回路の故障)
・パワコン2台・・・正常
・パワコン6台・・・3台は正常、1台は修理済み(通信回路の故障)、2台は通信回路故障

これで、故障したパワコンはすべて通信回路部分の故障であることが判明しました。いずれも落雷が原因との判断です。

ここまででおよそ1年もかかってしまったことになります。

 

GreenTの調査で判明した、故障したパワコン2台についてもこれまでと同様に修理をパワコンメーカーに依頼したのですが、この2台については修理対応ができず新品を購入してほしいと回答がありました。「天災(落雷)は長期保証対象外であるため、オンサイト対応対象外となる。オンサイト対応対象外なので修理ができない。」という回答でした。今でもこの意味がよくわからないのですが、仕方ありません。すでに修理したパワコンについては特別対応であったようです。

したがって、選択肢としては、故障した2台については新品交換か、中古品交換のいずれかになります。保険会社に確認したところ、どちらの場合でも保険適用が可能であるとのこと。

新品でも保険適用可能であれば2台は新品に置き換えることを考えたのですが、今設置されているパワコンはすでに廃版となってしまっているので、新しいパワコンに置き換えた場合、サニックスアイが正常に機能するかどうかはわからないとの回答がサニックスからありました。

たまたま、今のパワコンと同じ型番のパワコンをGreenTが保有しているため、それを購入して置き換える場合、中古なので製品保証はありません

新品だがサニックスアイが使えない、中古だが製品保証がない。このどちらが良いか買主にて判断していただくしかない、との結論に達しました。

 

製品保証がないため、予備のパワコンも1台か2台つけることを条件にすれば、中古パワコンへの置き換えで納得してもらえるのではないか、と思ったのですが、意外にも、「すでに1年もこの問題が長引いている状況で早く収拾させたいため中古での置き換えでよい」との回答を買主からいただくことができました。

そして、10月に保険会社から保険金を受け取りすべてクローズすることができました。

一連のトラブルにおいてかかった費用を以下にまとめます。

◆メーカー代理店

  • パワコン故障原因調査費用(5台):124,300
  • パワコン修理費用(2台):176,000
  • オンサイト対応費(2台):11,000

◆GreenT

  • パワコン異常有無調査費用(6台):66,000
  • パワコン撤去費(2台):66,000 
  • パワコン輸送費(2台):11,000
  • パワコン設置費(2台):66,000

合計 520,300

免責20万円なので実際の支払額は20万円のみ。

 

GreenTのパワコン撤去・輸送・設置費は、検査の結果故障が判明したパワコンを撤去し、メーカーへ輸送し原因特定。そして中古のパワコンを設置する費用です。中古パワコンそのものの価格はここに記載が無いですが、どうも撤去費・設置費にその価格が含まれているようで、あえて請求されませんでした。

また、最終的に異常となったパワコンの直接的な原因が落雷となったため、正常なパワコンに対する調査も含め、正常か異常かを調査する費用もすべて保険適用となりました。

今回、パワコン2台修理、2台は中古への交換となりました。原因はすべて落雷と結論付けられたので実質的な支払いは20万円で済みましたが、もしパワコンによって故障原因が違ったりするとかなり厄介なことになっていたでしょうから、その点は不幸中の幸いといったところです。

1年余りかかりましたがクローズできてよかったです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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DIYでのハウスクリーニング

2023-08-24 04:48:38 | 不動産賃貸業

先日、購入した物件のリフォームが完了したということで、主に室内の写真を送っていただきました。

クロスを張り替えた箇所はもちろんきれいですが、それ以外の部分、特に窓枠の木部部分の汚れが気になりました。

この物件は車で2時間ほどかかる、これまでで最も遠い場所にある物件でした。そのため、まだ一度も現場を見たこともなかったのでよい機会だと思い、朝早くからハウスクリーニングに出かけていきました。朝4時起きで現場に6時に到着、午後7時まで作業して家につくのは午後9時ぐらいでした。

ところが、さすがに1日ではとても終わる量ではなく、結果として5回ほど現場に行くことになりました。

できれば、before/after を撮影しておけばよかったのですが、作業を始めてしまうとそれに集中してしまって、作業が終わってきれいになってから、あぁ写真を撮っておけばよかったと後悔します。

主な作業内容は以下の通り(時間を要した順に列挙):

  • 木部部分のヤニ汚れ
  • キッチンタイルの目地塗装
  • 光庭の壁の苔取り
  • 庭の草むしり
  • キッチン収納の拭き掃除
  • 物干し屋根の蜘蛛の巣駆除
  • 洗濯パンの汚れ取り
  • 煙感知器設置
  • ワックスがけ
  • キッチンシンク磨き

一部は before/after の写真があるので以下に掲載します。

 

木部部分のヤニ汚れ
(左:before / 右:after)

 

室内の木部はどこもこの窓枠のように黒く汚れてしまっている状況でした。

全体がこんな感じなので、張り替えたクロスがきれいな分、かえって目立ちますね。

この汚れはタバコのヤニなどが主因ですが、アルカリ性洗剤で落とすことができます。

アルカリ性洗剤としては、私が知っているのは

ケミクール、ピア、セスキ炭酸ソーダ、重曹 です。経験上、ピア>セスキ炭酸ソーダ>重曹 の順で強力です。

ケミクールはまだ使ったことがないのでピアとどちらが強力なのか正確にはわかりませんが、プロ用洗剤として使われていること、pHが12前後とかなり高いこと(ちなみにセスキ炭酸ソーダはpH10、ピアは不明)から、きっとピアよりも強力なのだろうと思います。

セスキ炭酸ソーダや重曹は100均で購入でき、粉末タイプで200gくらい入っていたと思いますので、コストパフォーマンスが非常に高いです。

ピア(環境配慮型多目的洗剤)は 1kg(粉末) で2,750円(送料別)。日本総健(https://nihonso-ken.com/)より購入できます。

ピアも粉末タイプであり、 1kg もあれば、ペットボトル60本分の住居用液体洗剤を作れますので、市販されている通常の液体洗剤に比べればこれも安くてお勧めです。

私はもう5年以上前からピアを愛用していたのですが、最近になってセスキ炭酸ソーダというものを知りました。

 

セスキ炭酸ソーダやピアで注意しなくてはいけなのは、直接スプレーで木部に吹きかけること。粘着性がないため、すぐに液が木部を伝って下に垂れていきますが、その垂れた部分だけがきれいになりすぎてしまい、周りとの違いが浮き彫りになってしまいます。そのため、今回の窓枠の汚れの落とし方としては、まずは紙おしぼりに洗浄液を吹きかけて湿らせ、それを使って全体を拭いていきました。

それでも落とせない部分は歯ブラシでその部分をこすったり、液体クレンザーを歯ブラシにちょっとつけてこすったりしましたが、やりすぎると塗装も剥がれます。歯ブラシでこすった後にふき取ると、雑巾が白くなっているので塗装がはがれていることがわかります。

ただ、塗装自体、多少の厚みがあるため、ちょっとくらいであれば私はあまり気にせず磨いています。

こういった汚れ落としはやりすぎると失敗することもあるため、汚れが何とか落ちるぐらいの強さにとどめ、100%を目指すのではなく、90%ぐらいを引き際にするのが無難だと思います。

また、過去に失敗したのはプラスチック製品に付着した汚れ落としです。場合によっては洗剤のほうが強くて、簡単に塗装が溶けてしまったことがありました。そのため、できれば最初は薄めに洗浄液を作り、様子を見ながら濃度を調節していくのが失敗しない方法だと思います。

 

 

キッチンタイルの目地塗装
(左:before / 右:after)

 

撮影した時間帯や照明、カメラも違うのでちょっと比較しづらいかもしれませんが、パッと見てどちらが好印象でしょうか。

言われないと気づきづらいですが、タイルの目地を見比べてもらうと、左はホコリなどの汚れが油で目地にこびりついて黒くなってしまっていますが、右は目地を白く塗装しています。タイルの目地はDIYでも作業がしやすいです。目地に沿って上から塗装するのですが、多少のはみ出しは気にしません。多少はみ出てもその後雑巾で簡単にふき取ることができます。仮に、はみ出た部分が完全に乾ききってしまって固くなっても紙やすりなどで軽くこすってやると簡単に取ることができます。養生としては、万が一、塗料が下に垂れると困るので、下に新聞紙を敷いて置く程度です。

これだけで家賃を増やすことは難しいと思いますが、キッチンの印象が良くなって内覧時に背中を押す効果ぐらいはあるのではないか、と期待してやっています。

 

光庭の壁の苔取り(左:before / 右:after)

 

ちょっと変わっていますが、この賃貸物件は家の中央にちょっとした空間が設けられています。

おそらく光を室内に取り入れるための空間で、こういうのは光庭というらしいです。正面に見える2つの小窓はそれぞれ1階と2階の和室にある採光のための窓になっています。

ただ、白い壁に緑の苔のようなものが上から垂れているような感じで、すべての壁面についていました。リフォーム後もこの汚れはついたままだったため、散水ホースで水を吹き付けながら、デッキブラシでゴシゴシ磨きました。その時にも、セスキ炭酸ソーダが効果的でした。ただ、壁がボコボコしていて、奥まった汚れはデッキブラシでは届かなかったので、歯ブラシで地道に磨き、真っ白な壁面となりました。(3mほどの高さにあった苔汚れは脚立を利用)

写真ではちょっとわかりづらいですが、最初はこの光庭に入るのも躊躇するような汚れでしたが、掃除後は快適な空間に変わりました。

 

以上、最近の私のDIYハウスクリーニングでした。(もし参考にされる場合には自己責任でお願いいたします)

 

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オリックス銀行カードローンのお得なキャンペーン 第2弾

2023-08-05 13:56:46 | 資産運用

今年3月ごろに行われたキャンペーンと同様のキャンペーンが開始されました。

 

最大でもらえる金額が前回3月の時の倍の10,000円になりました!

戦略としては前回同様、キャンペーン終了間際にプレゼント金額が最大となる100万円を借りて、その数日後に全額返済します。

お金を借りるのに、さらにお金がもらえるという不思議なキャンペーンです。

実際に借り入れるのはキャンペーン終了間際の2か月近く先なので忘れないようカレンダーにメモ書きしておきました!

 

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大阪府東大阪市大蓮東の築古テラス購入

2023-07-03 22:18:29 | 不動産賃貸業

今回の物件は、自分でたまたま見つけた東大阪市大蓮東の築古テラスです。

管理を委託するようになってからは、懇意にしている不動産会社からの紹介で物件を購入することがほとんどでしたので、このように自分で見つける、というのは数年ぶりでした。

自分で購入した物件の場合でも、グランレーヴ社でリノベーションしてもらえるのか、念のため買い付けを入れる前に確認したところ問題なしという回答でした。そのため、リノベーションは今回もグランレーヴ社で行うことを前提に買い付けを入れました。

購入したのは、昨年(2022年)10月下旬頃です。

不動産のポータルサイト(ニフティ不動産)でメール通知の設定をしているため、条件にヒットした物件情報が送信されてきます。

ほとんどは価格的にNGですが、これは250万円と手ごろで、しかも住所は大蓮東でした。すでに大蓮南の物件を購入していて、その際に最寄りの弥刀駅から大蓮南にかけて周辺環境をチェックしていたこともあり、土地勘がすでにあったのでその分決断も早かったですね。

駅から徒歩10分ほどの距離にある物件で、周辺にはスーパーは徒歩3分にあります。また、徒歩10分圏内には3店ものスーパーもあります。

延床は登記簿上は45㎡ですが3帖分増築されているため実際には55㎡ぐらいです。

ネットでさらに調べると、仲介の不動産業者のサイトでは価格は250万円ですが、売り出し当初のブログが掲載され、そこには290万円と書かれていました。

早速、不動産業者に確認すると、価格は290万円⇒280万円⇒250万円 と少しずつ値下げしていて、売り出し開始から3か月ぐらい経っているということでした。
ベランダは南向き。再建築可能。土地は所有権。

階段を上がると2階の2部屋の真ん中に出るので、2部屋に区切った使い方ができそうです。(階段を上がった先が2階の端だと、奥の部屋へ行く際に手前の部屋を通らなくてはならずスペースを有効に使えない)

そこで、すぐに内覧をお願いし、物件記事を見つけた翌日の午後に内覧となりました。物件を見つけたのが土曜日だったのも幸運でした。

  

  

雨漏りが2階に3か所ほどあり、しかも天井の真ん中だけやや白っぽい板に張り替えたように見えます。おそらく、過去に雨漏りがあり真ん中だけ張り替えたものの、その張り替えた板にも雨漏りがある、ということは、ここは覚悟が必要です。ただ、リノベーションをお願いするグランレーヴに確認したら、雨漏りがない築古物件のほうが珍しく、その対応も込みでだいたい300万円ぐらいの費用に収まるのであまり問題にならない、という心強いお答えをいただきました。

また、ベランダが特によかったです。ベランダ自体もしっかりしていますし、ステンレス製でさびなどもなく、さらにちょうど隣家の屋根が低く、南側で日が差し込んで明るい!(内覧時は雨天でした)

1階からベランダを見上げても特に腐食などもなく、問題なさそう。

両隣のテラスのベランダもちらっと見ましたが、物が整然と置かれていますので問題なし。隣がゴミ屋敷のようだと、床下を介して害虫が発生しやすくなります。

気になったのは、間口が狭いこと。間取り図から間口は270cmぐらいしかありません。さらに、裏口のドアが中央にあります。このドアをそのままとした場合、1214(あるいは1216)といった大きなUB、洗面台、洗濯パン、トイレの配置がかなり難しくなります。ただ、このあたりはグランレーヴさんにうまい方法を考えていただくことにしました。

 

一通りの問題解決(?)ができたので、翌日に250万円の販売価格に対して220万円の指値で買付を入れました。(主な理由は雨漏り修繕のリスクを考慮して30万円の値下げをお願い)

買付を入れた翌々日(翌日は不動産業者が休み)に回答があり、230万円でどうか、ということでしたので、それでOKとしました。

 

近隣の家賃なども確認し、リノベーション後であれば家賃6万円は固いとみています。

リノベーション費用を320万円ぐらいと見込むと合計で550万円なので、利回りは 6*12/550=13% ぐらいになります。

何か想定外のことが発生したとしても50万円もあれば十分対応可能だと思いますので、最悪でも12%は確保できるはずです。

 

ここからは、いつものように、リフォーム前後の様子、賃貸付けについて:

グランレーヴさんにリフォームをお願いし、見積もりは370万円。最近の資材の高騰のせいか、ちょっと高めでしたが仕方がないですね。

物件価格230万円なので、合計で600万円となりました。家賃はなんとか6万円はキープしたいです。

リフォーム後の写真は以下の通りです。間取りはいつものように2LDKです。

 

  

  

    

今回の物件は間口が狭い、というのが間取りを考えるうえでネックになりました。

間取り図を見ていただくとわかりますが、通常は、浴室・トイレ・洗面台・洗濯パンといった水回りを固めた配置にするのですが、今回は浴室・トイレだけでいっぱいとなりました。それによって、浴室を広くできたのですが、洗面台はキッチンと階段の間のスペースに、洗濯パンは2階ベランダに設置せざるを得ないことになりました。

水回りのスペースをまとめることが難しいとなったときに、洗濯パンを室内に置き、洗面台はなくすことも案としては考えたのですが、やはり洗面台がないのは厳しいだろうということで、最終的にこの配置に落ち着いたということになります。

 

賃貸募集が開始できるようになったのは2023年3月下旬でした。

家賃は6.5万円、礼金2ヶ月、広告料2ヶ月で賃貸募集を開始しましたが、なかなか入居申し込みが入らず。

この物件のリフォームはグランレーヴにお願いしましたが、このテラスの購入は別の不動産業者でした。

そのため、通常の家賃保証の対象外ということ、またすでに繁忙期も過ぎてしまい、前回の物件では賃貸が決まるまで半年余りかかってしまったこともあり、この物件は時間をかけずに早めに決めてしまいたい、という思いがありました。

そこで、5月のGW明けに家賃6.2万円まで下げ、さらにはグランレーヴの裁量で6万円で決めてもらえるならその家賃でもよい、という条件に変更したところ、その1週間後ぐらいに家賃6万円、礼金1ヶ月、広告料2ヶ月で決まり、6月中旬から入居開始となりました。

家賃6万円、リノベ費用込みの物件価格は600万円なので、ちょうど12%の利回り物件となりました。

欲を言えば、もうちょっと利回りが欲しいところではありますが…。

とりあえず、何とか賃貸が決まり一安心です。

 

保有物件は以下の通りです。 

住所 種別 築年 購入価格 修繕費用 家賃 利回り 募集期間

売買情報入手経緯

大阪府東大阪市OH テラス2LDK S39 600万円 0万円 6.0万円  12.0% 2ヶ月 ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I テラス2LDK S40 630万円 20万円 6.0万円  11.1% 6ヶ月 G社からの紹介
大阪府東大阪市OM テラス2LDK S40 640万円 0万円 6.5万円  12.2% 3ヶ月 G社からの紹介
大阪府松原市A テラス2DK S43 540万円 15万円 6.2万円 13.4 % 2ヶ月 G社からの紹介
大阪府藤井寺市H 戸建2LDK+車庫 S54 530万円 100万円 7.6万円 14.5 % 4ヶ月 W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z テラス3DK S50 330万円 0 4.5万円 16.6 % 賃貸中 N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB 戸建2LDK S48 550万円 0 5.5万円 12.0% 2ヶ月 T商事からの紹介
大阪府東大阪市W 戸建2LDK S50 660万円 0 6.6万円 12.0% 3ヶ月 T商事からの紹介
大阪府東大阪市T 戸建2LDK+車庫 S59 210万円 360万円 6.2万円 13.0% 1.5ヶ月 T商事からの紹介
大阪府八尾市K 戸建3LDK S54 680万円 0 6.8万円 12.0% 2ヶ月 T商事からの紹介
大阪府松原市M テラス2DK S46 450万円 0 5万円 13.3% 2週間 at home(T商事物件)
大阪府守口市T テラス3LDK S39 548万円 5万円 7.0万円 15.2% goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F マンション3LDK H2 500万円 150万円 7.0万円
(5.2万円)

12.9%
(9.6%)

2ヶ月 at home (任意売却)
大阪府東大阪市N 戸建2LDK+車庫 H2 580万円 100万円 7.0万円 12.3% 2ヶ月 goo不動産
  • 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
  • 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り(実質利回り)です。
  • 募集期間が「0」とは、募集を開始する前(リフォーム中の内覧等)で決まったということです。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所 種別 築年 購入価格 購入直後の
修繕費用
保有期間 家賃収入 経費 売却額 売却時
経費
税引前利益 税引前IRR
(運用利回り)
備考
京都府宇治市K テラス4DK S39 470万円 26万円 3.7年 251万円 130万円 510万円 60万円 44万円 11.2%(6.6%) 融資を受けたためIRRは高め。

京都府八幡市Y

マンション3LDK S55 380万円 100万円 5.8年 431万円 268万円 540万円

45万円

239万円 8.2%(6.9%) 経費(管理費・修繕積立金を含む)により利益が減少
京都府宇治市O テラス3DK S41 450万円 30万円 6.4年 471万円 64万円

660万円

86万円

471万円 14.0%(13.1%) オーナーチェンジ物件として売却
  • 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
  • 家賃収入には、礼金も含みます。
  • 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
  • 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
  • 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
  • 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。

 

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オリックス銀行カードローンのお得なキャンペーン

2023-06-22 21:54:17 | 資産運用

2023年3月頃にオリックスカードローンのキャンペーンのお知らせを受け取りました。

 

 

上記では、3/31時点の借入残高から2/2時点の借入残高を差し引いた金額が50万円以上なら5,000円をプレゼントする、というものです。

つまり、3/30 までは借り入れがなく、3/31 に50万円借り入れをして、4/1 に全額一括返済すれば、2日分の利息を払うだけで、5,000円がもらえることになります。

私の場合、金利は2.5%なので、2日分の利息は 500,000 x 2.5% x 2/365 = 68.5円。差し引き、4,931.5円の儲けとなります。

そんな「ぬれてにあわ」「たなからぼたもち」みたいなことがあるんでしょうか?

 

ということで、やってみました。

さすがに、3/31 に借りて 4/1 返済というのはちょっと気が引けたので、余裕を見て 3/28 に借りて 4/17 に全額返済しました。(全額返済したつもりだったのですが、計算が間違ったのか、34円だけ返済漏れになってしまいましたが。)

そして、6月に入り、以下のメッセージが表示されるようになりました。

確かに、6/20 に5,000円が振り込まれていました。

5月末の借入残高が3月末の借入残高を下回らないこと、などの条件があればまだ理解できますが、たった2日借りるだけで5,000円ももらえるのは何か設計を誤ったのではないか、と思いますね。お得なキャンペーンでした。

 

 

 

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