売主である法人が権利証（または登記識別情報）を紛失している場合の本人確認情報

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。

相続放棄2件が無事に終了しました。

一つは被相続人死亡日から３か月過ぎていたので、上申書つくりーの資料つけーので、家裁での審理がいつもより長いことかかりました。

何事もなく完了したので一安心です。

さて、弊所は決済案件はほぼありません。

ヘルプで他事務所の決済を手伝うくらいです。

月末に忙しそうにしている司法書士をハンカチ噛みながら羨望の眼差しで見ている司法書士です。

しかし、そんな弊所でも、不定期に決済案件が入ってきます。

今回は売主が法人（株式会社）です。

そして権利証を絶賛紛失中です。

権利証を紛失した場合の登記手続きとしてはいくつか方法がありますが、融資（担保権設定登記）が絡んでいる場合には通常本人確認情報を司法書士が作成して登記を進めます。

本人確認情報とは要するに権利証の代わりになるものですね。

権利証を持っている者は、その不動産の所有者であることが強く推定されますが、権利証を紛失しているとその推定が働きません。

そこで、司法書士が不動産の所有者であろう者と面談をして、免許証などの本人確認書類の確認をして、「この人は不動産の権利証を持ってませんが、この不動産の所有者で間違いありません。」ということを法務局に対して司法書士がアピールします。

すると、法務局は「まぁ、ガリ勉司法書士がそう言なら所有者で間違いないだろう。でも、もし違ったら資格はく奪して廃人にさせるからね。」ということで権利証がなくても登記を進めてくれます。

話を戻します。

今回の売主は法人です。

売主が法人の場合の本人確認情報って作成したことあったっけ・・・。

ありませんでした。

ありそうでないパターン。

個人の場合には、当該個人と面談をして免許証等を確認して、ってのが通常ですよね。

法人の場合はどうすればいいの？(;'∀')

いろいろ調べたのですが確信的な答えが見つからず。

知り合いの司法書士何人かに聞いたのですが全滅でした。

やはりこの法人パターンはありそうでないようです。

しかし！！

決済経験豊富な知り合いの司法書士だけがズバッと答えてくれました。ちょっと感動した。

しかもほろ酔い状態でした。

酔っている状態で答えて頂いたので間違ってるかもとのことですが、とりあえずメモメモ。

売主である法人が権利証（または識別情報）を紛失している場合の本人確認情報について

【法人の意思確認】
法人の意思確認としては、業務権限証明書に法人実印（代表者の場合不要）+印鑑証明書でＯＫ

【法人の本人確認】
謄本で十分。印鑑証明書も売主としてもらうので本人確認はそれでＯＫ．

【本人確認書類】
面談した者の１号乃至３号書類。

代取ではなく担当者と面談した場合は業務権限証書も。

【本人確認書類の添付について】
あくまでも法定されているのは原本確認なので、申請の際に写しを添付する必要はないが、法務局側としては添付を欲するので添付したほうが無難。

下手すると勝手に事前通知されてしまう可能性もある。

担当者の場合には、業務権限証書と担当者の本人確認書類も添付した方がいいかな。

って感じですかね。

いやぁ感動した。

※　追記

（資格者代理人による本人確認情報の提供）
 不動産登記規則第７２条　法第二十三条第四項第一号の規定により登記官が資格者代理人から提供を受ける申請人が申請の権限を有する登記名義人であることを確認するために必要な情報（以下「本人確認情報」という。）は、次に掲げる事項を明らかにするものでなければならない。

一　資格者代理人（資格者代理人が法人である場合にあっては、当該申請において当該法人を代表する者をいう。以下この条において同じ。）が申請人（申請人が法人である場合にあっては、代表者又はこれに代わるべき者。以下この条において同じ。）と面談した日時、場所及びその状況

二　資格者代理人が申請人の氏名を知り、かつ、当該申請人と面識があるときは、当該申請人の氏名を知り、かつ、当該申請人と面識がある旨及びその面識が生じた経緯

三　資格者代理人が申請人の氏名を知らず、又は当該申請人と面識がないときは、申請の権限を有する登記名義人であることを確認するために当該申請人から提示を受けた次項各号に掲げる書類の内容及び当該申請人が申請の権限を有する登記名義人であると認めた理由

２　前項第三号に規定する場合において、資格者代理人が申請人について確認をするときは、次に掲げる方法のいずれかにより行うものとする。ただし、第一号及び第二号に掲げる書類及び有効期間又は有効期限のある第三号に掲げる書類にあっては、資格者代理人が提示を受ける日において有効なものに限る。

一　運転免許証（道路交通法（昭和三十五年法律第百五号）第九十二条第一項に規定する運転免許証をいう。）、個人番号カード（行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（平成二十五年法律第二十七号）第二条第七項に規定する個人番号カードをいう。）、旅券等（出入国管理及び難民認定法（昭和二十六年政令第三百十九号）第二条第五号に規定する旅券及び同条第六号に規定する乗員手帳をいう。ただし、当該申請人の氏名及び生年月日の記載があるものに限る。）、在留カード（同法第十九条の三に規定する在留カードをいう。）、特別永住者証明書（日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法（平成三年法律第七十一号）第七条に規定する特別永住者証明書をいう。）又は運転経歴証明書（道路交通法第百四条の四に規定する運転経歴証明書をいう。）のうちいずれか一以上の提示を求める方法

二　国民健康保険、健康保険、船員保険、後期高齢者医療若しくは介護保険の被保険者証、健康保険日雇特例被保険者手帳、国家公務員共済組合若しくは地方公務員共済組合の組合員証、私立学校教職員共済制度の加入者証、国民年金手帳（国民年金法（昭和三十四年法律第百四十一号）第十三条第一項に規定する国民年金手帳をいう。）、児童扶養手当証書、特別児童扶養手当証書、母子健康手帳、身体障害者手帳、精神障害者保健福祉手帳、療育手帳又は戦傷病者手帳であって、当該申請人の氏名、住所及び生年月日の記載があるもののうちいずれか二以上の提示を求める方法

三　前号に掲げる書類のうちいずれか一以上及び官公庁から発行され、又は発給された書類その他これに準ずるものであって、当該申請人の氏名、住所及び生年月日の記載があるもののうちいずれか一以上の提示を求める方法

３　資格者代理人が本人確認情報を提供するときは、当該資格者代理人が登記の申請の代理を業とすることができる者であることを証する情報を併せて提供しなければならない。

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不動産を所有及び共有している場合の「住所氏名変更登記」

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。




サクレのコーラ味が出るようです。
こんなもん確実に美味いじゃないですか。
これはテンション上がりますね( ｀ー´)ノ









【不動産の概要】

不動産A
甲区3番 所有者甲

不動産B
甲区1番 共有者甲、乙

不動産C
甲区5番 共有者甲、乙、丙





【事例①】甲が平成30年7月14日に引っ越し(住所移転)した場合

登記の目的：所有権登記名義人住所変更（順位番号後記のとおり）
原因：平成30年7月14日住所移転
変更後の事項：所有者及び共有者甲の住所　〇〇
登録免許税：3,000円






これで一括申請できるということは巷では有名だと思います。






【事例②】甲が平成30年7月14日に引っ越し(住所移転)、平成30年6月12日に氏変更。

登記の目的：所有権登記名義人住所氏名変更（順位番号後記のとおり）
原因：平成30年7月14日住所移転、平成30年6月12日氏名変更
変更後の事項：所有者及び共有者甲の住所氏名　住所〇〇　氏名〇〇
登録免許税：3,000円




これで一括申請できるかなぁと思っていたんですが、確信が持てなかったのでいろいろ調べたところよくわかりませんでした。笑
まぁでも一括申請の条件を備えているので大丈夫だろ、ということで申請してみました。
補正食らったら報告します。










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自作農創設特別措置法第16条の規定による売渡

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。




不動産登記簿の甲区にある現在の所有者の欄が次のような記載になっていました。

所有者　山梨県～
　　　　鈴木〇〇　　　　
　　　　自作農創設特別措置法第16条の規定による売渡



ちなみに、受付年月日は「昭和25年」です。古っ！！！





なんじゃこりゃ？？と思い調べてみたところ、これはどうやら農地改革に起因するもののようですね。

戦後、GHQの指揮の下、日本政府によって行われた農地の所有制度の改革のことで、従来の地主制度を廃止し、ある一定の条件に該当する農地は日本政府が強制的に安値で買い上げ、実際に農地を耕していた小作人に売買・譲渡したようです。


これは1947年（昭和22年）から1950年（昭和25年）まで行われたようなので、ちょうど本件登記簿の受付年月日と合致します。


う～ん、不動産登記も奥が深いなぁ。





自作農創設特別措置法第16条です。↓

第１６条　政府は、第三条の規定により買収した農地及び政府の所有に属する農地で命令で定めるものを、命令の定めるところにより、その買収の時期において当該農地に就き耕作の業務を営む小作農その他命令で定める者で自作農として農業に精進する見込のあるものに売り渡す。
2　政府は、特別の事情があるときは、前項に掲げる農地を省令で定める団体に売り渡すことができる。
3　前項の規定による売渡を受けた団体が行ふ農地の管理又は売渡に関し必要な事項は、省令でこれを定める。










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オンライン申請資格者代理人方式～その２～

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。



以前、当ブログ（不動産登記の新たな申請方式）でも少し取り上げたオンライン申請資格者代理人方式による申請方式について、途中経過をまとめておきます。



まだ現段階では未確定部分があるため、日司連も概要を公表するにとどまっていますね。

個人的な懸念事項としては司法書士の責任だけ重くなるんじゃね？ということでしたが、
司法書士の責任は特に今までと変わらないということが記載されています。

ん～形式的には変わらないとしても、実質的には責任重くなるんじゃないのかなぁ。
だって司法書士の電子署名というお墨付きがあれば、原本なくても登記進めるんでしょ？
明らかに責任のあり方が変わる気がするんだけどなぁ、僕だけでしょうか。

まぁ、どっちにしろ責任は重いままだしなんでもいっか。笑




とりあえず、自分の備忘録として。（ほぼ丸写しですが。）



☆資格者代理人方式☆

【概要】
資格者代理人方式は、不動産登記のオンライン申請をする際に、申請情報と共に提 供する添付情報が書面である場合に、その全てをＰＤＦにし、資格者代理人（登記の申請の代理を業とすることができる代理人をいう。）がこれに電子署名を付したものを添付情報の原本とし、管轄法務局へ送信することにより、当該書面の提供を要しない申請方式


【その他】
１ 資格者代理人方式は、資格者代理人による申請又は官公署の嘱託のみに限定される。

２ 資格者代理人方式が導入された後は、原則的なオンライン申請、特例方式によるオンライン申請、書面による申請、資格者代理人方式による申請の４つの申請方式を選択することができることになる。

３ 添付情報の提供方法については、不動産登記令及び不動産登記規則で定められており、資格者代理人方式も同様に同政省令で定められることとなる。

４ 当事者から原資料の提供を受けて、資格者代理人においてＰＤＦを作成し、原資料と相違ないことを確認した上で資格者代理人の電子署名を付さなければならない。

５ 資格者代理人は、その電子署名により資格者代理人であることを証明しなければならないので、個人の場合は職能団体の電子認証局発行の電子証明書、法人の場合は商業登記に基づく電子認証登記所発行の電子証明書を提供しなければない。

６ 原資料の汚れや損傷等によりＰＤＦ化が困難な場合には、資格者代理人方式を利用することはできない。

７ ＰＤＦは、法務省から示される作成基準に基づき、解像度等に配慮し、明瞭かつ鮮明に作成しなければならない。

８ ＰＤＦが不鮮明等で、登記官において必要な情報が読み取れない場合は、適法な添付情報の提供がないものとして、再送等補正の対象となる。

９ 資格者代理人方式による申請をした場合、補正等があっても事後的に特例方式によるオンライン申請に切り替えることはできない。

１０ 補正の方法として、例えば添付情報としてＡとＢとがある場合に、Ｂに不備があれば、Ｂのみに電子署名を付し再送信して補正することが検討されている。

１１ 資格者代理人方式導入後、将来的に校合官の審査後に納付期限を定めた登録免許税納付情報が送信されることが検討されている。

１２ 将来的に、資格者代理人方式における登記完了証は、登記事項証明書に相当する情報が記載されたものとすることが検討されている。

１３ 将来的に、郵送により登記完了証や登記識別情報を受領する場合、郵券の登記所への送付が不要となるよう、料金受取人払の方法により郵便料金の支払ができるようにすることが検討されている。

１４ 資格者代理人方式では、登記官が原資料の確認をすることはないが、不動産登記法第２４条（登記官による本人確認）の適用はあり、資格者代理人は当該調査や補正に対応するため、登記完了までは原資料を保管することとなる。

１５ 登記完了後に、原資料を当事者に返却せず資格者代理人が保管する場合、事前に当事者に十分説明をした上でその同意を得、情報流出等の防止策をとった上で厳重な管理下で保管することとなる。

１６ 登記完了後に、原資料を当事者に返却する場合、返却先を確認するなど、職責上適切な判断と方法で処理することとなる。










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相続登記漏れとの戦い。

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。



以前、このブログで曾祖父の相続登記が漏れていたと書きました。


これです→相続登記漏れ





結論から言いますと、まだ戸籍収集中です。
今、曾孫の代まで戸籍集めてます。
子や孫が死亡し、その配偶者も死亡していると、その配偶者の出生から死亡までの戸籍も取り寄せないといけません（代襲相続は除く。）。

曾祖父の相続登記を漏らした司法書士に手数料を派手に請求したいところです。



相続登記漏れは、相続登記を放置することと同じです。

よく「相続登記を放置しているとどうなりますか？」というご質問を頂きますが、こうなります。笑
相続登記を放置していると、僕の曾じいちゃんみたいなことが起こります。


国は相続登記の義務化に向けて動いてますが、なんにせよ相続登記はしたほうがいいっすね。











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