登記識別情報の通知の有無

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。




登記識別情報（以下、「識別」と言います。）の通知は、原則として、その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合において、当該申請人に対して行われます。



これは不動産登記法２１条に定められています。

当該条文は全ての司法書士が暗唱できます。（嘘です。）






まぁ、識別が通知されるのかどうかってのは試験でも問われる知識ですが、結構奥が深い論点ではあります。

試験では判断が難しい問題もありますが、実務ではそんなに悩むことは多くないです。

しかし、今回「持分のみの更正登記」の場合に識別が通知されるかどうかということで、悩んではないんですが自信をもって判断できませんでした。

ケースとしては、持分が２分の１から３分の２に増える場合です。


いや、まぁね、この場合新たに住所も登記されるわけでもないし、識別の通知はされないだろうなってのは感覚的に思ってはいましたが、いざ仕事として進めるときって確信できないと不安でしょ？

確実に合っているのか調べたくなるよね？

99％合ってるだろうなと思ってても、お金をもらう以上は100％にしてから進めたいですよね？

この不安は僕だけじゃないよね？

ということで、受験時代のテキストで調べました。まだ重宝してます。笑



やはり、持分のみの更正登記の場合には識別は通知されないとのことで合ってました。

これで業務を安全に進めることができます( ｀ー´)ノ






ちなみに、「ＡからＢへの一部移転を全部移転に更正」した場合には、Ｂに識別が通知されます。

これは司法書士であれば0.2秒で答えることが可能です。
しかもドヤ顔です。
司法書士として最も輝いている瞬間です。



しかし、受験時代の僕はなぜかテキストの該当欄にマーカーで要チェックしてました。



おいおい、ここにマーカーするか。まじかよ受験時代の俺。



と思わず過去の自分にツッコんでしまいました。

いかに地頭がよくないかが表れているテキストとなっております。











今日のお昼はこんな景色のところで知り合いの方々と打ち合わせのランチ。

半袖半パンビーサンという、おそらく日本一ラフな司法書士であろう格好で行きました。

受け入れてもらえたのでよかったですが、一歩間違えれば信用を失いますのでマネしないでください。笑













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抵当権同順位設定登記のオンライン申請

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。




司法書士業界では「ニッパチは暇」という格言？があります。
ニッパチとは２月と８月のことです。

この業界に入って１０数年ですが、この格言を実感したことは一度もないので、嘘だと思ってます。笑

決済事務所に勤務したことがないからでしょうか？



ここで、誰も思いつかない、誰も想像できないような新たな司法書士界における格言を思いついたので発表します。


暇な時は暇だし、忙しい時は忙しい











さて、前々から無駄に言ってますが弊所の決済案件の頻度は月１あるかないかです。

そして、今月（２月）はプロパーで１件あったんですが、７連件という少しヘビーなもので、最後の６件目と７件目が抵当権の同順位設定というものでした。


今までも同順位設定はあったのですが、決済場所の関係から紙申請で行ったり、オンライン申請で同順位申請どうやんの？という感覚だったため同順位のオンライン申請は無意識的に避けていました。

しかし、今回は謎に同順位設定をオンライン申請でやってみよ！と少しテンションが上がった次第です。

なお、こういうチャレンジ的な申請は勤務時代に済ませておくことをおススメします。
独立してからだと、もしミスると全部自分に責任が降りかかるので。笑




あっ、ちなみに、弊所は司法書士ソフトは一切使ってない（というか使ったことない）ので、司法書士ソフトを使うとどんな申請方法をするのか全く知りません。
なので、ここでは法務省の申請用総合ソフトのことを書いてます。




さて、今回は７連件の内の６件目＆７件目が同順位の希望です。

オンライン申請時に悩むのは申請の方法だと思います。

僕も今回は勉強になったので備忘録として書いておきます。




【オンライン申請における抵当権同順位設定の申請方法】


① 申請書を作成するとこまでは通常どおり。

② （今回は）７件全てをドラッグして申請データ送信ボタンをポチっと。
　→このドラッグをする時、コントロールキーを押しながら申請する順番にクリックしていくとその順番通りに申請されるようになる。

③ 送信前申請一覧画面になったら、「送信対象」を選んで「順番」を入力。
　→順番は申請する順番に入力するが、同順位の申請は同じ番号にする。
　 今回だと「１、２、３、４、５、６、６」と６を２つ入力することで同順位扱いになる。

④ 念のため送信前申請一覧画面の「順番」をクリックして順番どおりになっているか確認。
　→この時、上から順に申請が受け付けられるので、同順位の６（あ）が６（い）の上にあるか要確認。

⑤ 受け付けられたら、処理状況表示画面の受付確認を押してみると、受付番号の末尾に「（あ）」「（い）」とそれぞれ記載されているかと思います。これで完了です。







以上。

いやぁ、オンライン申請で初めて同順位申請したので、送信ボタンを押したときは「うりゃ！！」とか一人で叫んでましたよ。笑

なかなか興奮する申請でした。
これだから司法書士はやめられません。（意味不明）











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家屋の曳行移転

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。





ある建物について課税明細書と登記簿謄本を見ていると、ん！！？と思うことが。



当該建物についての所在地と家屋番号がそれぞれ次のようになっていました。



【課税明細書】
所在地：Ａ
家屋番号：Ｂ


【登記簿謄本】
所在地：Ｂ
家屋番号：Ｂ





おかしいですよね？

家屋番号は同一ですが、所在地に相違がみられます。
でも、確かに同一建物なんです。



役所に確認したところ、「課税明細書に間違いはないです。」とのこと。


ん～何が起きてるんだ。。


そこで、法務局にも確認したところ、「時間ください。調べてみます。」とのこと。



法務局に調べてもらったところ、「確実なことは言えないですが・・」という前置きの下、ある原因を明らかにしてくれました。




家屋の曳行移転





さぁ、結構引っ張ってやっとタイトルの言葉が出てきました。笑


これ読めます？

家屋の曳行移転（かおくのえいこういてん）と読むらしいです。


なお、僕は「かおくのひこういてん？？(;・∀・)」と読みました。笑






家屋の曳行移転とは、家をその状態のまま横にスライドさせて丸ごと移動させることらしいです。

最近はあまり見ないようですが、本件不動産所在地の地域では昭和初期頃に家屋の曳行移転を結構していたようです。




アメリカかどっかで、家を丸ごと車？で移動させて引っ越ししてるのテレビで見たけど、それとは違うんでしょうか。笑

昭和初期の日本は最先端の方法をやっていたんですね（違うか）。





でですよ。

なぜ課税明細書と登記簿謄本の「所在地」が異なるのかと言うと、この家屋の曳行移転はその名のとおり移転するので所在地が変更になります。
（同一敷地内での移動もあるようです。）



所在地を変更するとなると、登記簿謄本の所在地を変えないといけないですよね。

所在地は登記簿の表題部に登記されています。

そうなると、「建物表題部変更登記」が必要です。



さぁ、なんとなく本件の答えが見えてきました。

そうです。

本件の答えは「家屋の曳行移転をしたことによって生じた所在地の変更を、登記簿に反映させていなかった（建物表題部変更登記をしていなかった。）。」とのことです。

課税明細書に関しては、役所が勝手に直すので最新の状態になっていたということです。




なるほどなぁ。
そんなこともあるんですね。





ちなみに、登記簿の表題部に関する登記は「土地家屋調査士」の職域です。

ちなみに、土地家屋調査士試験では「家屋の曳行移転」が出るようです。

ちなみに、家屋の曳行移転は実務ではあまりないようです。

ちなみに、家屋の曳行移転を同一敷地内で行った場合は、所在地の変更はないので表題部変更登記は不要とのことです。（これ調査士試験に出そう。笑）








町田市役所で相談当番やってきました。
相続や贈与、後見が多かったですが、家族信託の相談もあって面白かった〜。










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明治時代の差押登記

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。




ある案件で不動産の登記簿を眺めていると、



ん！？(　˙-˙　)

んんっ！！？(　˙-˙　)

差押登記が生きてる！！？





甲区2番で、明治時代に国税滞納処分による差押登記が入ってました。

しかも、キレイに残ってる。

差押登記の後に売買による所有権移転登記が入ってたり、相続登記がされてたりしてるんですが、それらの登記をした司法書士は気付かなかったのかな。。。

とりあえず、税務署に連絡したところ「差押えの取下げを漏らしてる可能性があるので、調べてみます。」とのことでした。



登記の依頼を受けた場合、たいていその該当者部分の登記簿しか見ないことが多いかもしれませんが、こういうトラップもたまにあるので登記簿全体を見るようにはしています。

気付いてよかった。











都心の高層ビルのカフェで打ち合わせ。










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分けれ決済でのオンライン申請

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。







今日はいろいろ買って結構な重さになったので、それを全て右手に持ち、少し腕を曲げつつ、腕橈骨筋から上腕二頭筋にかけての筋肉の動きを観察しながら歩いてたら、マダムにぶつかりそうになりました。

すみませんでした。笑









さて、今回めずらしく決済あったんですけど、担保権抹消登記・所有権移転登記と担保権設定登記で司法書士が違いました。

担保権抹消登記・所有権移転は弊所、担保権設定は別の司法書士事務所。



上記のように司法書士が別々なのは巷では「分かれ決済」と呼ぶのですが、



これってどうなの？




担保権設定登記については銀行と提携している司法書士事務所（たいてい大手）じゃないと銀行は認めてくれない場合が多いので、このような現象が起きます。
（仲介が売り買いで別だったりとかいろんなパターンはありますがここでは置いときます。）

買主が「知り合いの司法書士に頼みたい」と言っても断られることがほとんどです。





この分かれ決済は、お客様にとってデメリットはあれどメリットはありません。

司法書士が別々になることで費用も余計に掛かることは間違いないです。


この分かれ決済は関西の方では当たり前？のようですが、関東でもよくありますよね。


普通は、家を買うのは一生に一度なので、このような訳のわからない決済方法でも「ふーん、そういうもんなんすか。」ととりあえず飲み込んで売買手続きを進めていくことになるんでしょうけど、どう考えてもおかしい仕組みだと個人的には思うのですけどね。



この明らかに非効率かつ意味の分からない決済方法が当たり前のようにはびこっている状況はおかしい(ﾟДﾟ)ﾉ

と声を上げたところで、若手司法書士の戯言として処理されて終わりでしょう。








まぁそれでですよ、本題は「分かれ決済の場合のオンライン申請の方法」です。

簡単に言いますと、弊所で担保権抹消登記及び所有権移転登記を申請した後に、もう一方の司法書士が担保権設定登記を申請することで行います。

そして、弊所でする登記の申請書には「本件の所有権移転登記と、本日付で後に申請される抵当権設定登記（代理人　○○司法書士事務所）とは連件扱いとされたい。」というような文言を備考欄に入れて申請を行います。

その後、担保権抹消と所有権移転登記の受付番号を担保権設定担当の司法書士事務所に伝えて、それを基に担保権抹消登記を申請するという流れになります。



以上です。

本題少なっ！










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